上诉人明**发有限公司与被上诉人南**服务有限公司、张*租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人明**发有限公司（以下简称明发南**产公司）因与被上诉人南京铭丰**务有限公司（以下简称南**公司）、张*租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人明发南**产公司的委托代理人杜振道、宋*，被上诉人南**公司、张*共同的委托代理人王*、李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

南**公司、张*原审共同诉称，2011年7月1日，张*作为南**公司设立前发起人的名义与明发南**产公司签订《租赁合同》，承租明发南**产公司位于南京市雨花台区玉兰路99号2栋负一层、一层建筑面积为12844.56平方米的房屋，期限15年，自2011年10月28日至2026年10月28日止。合同签订后，南**公司于2011年8月30日注册成立，经营项目为市场设施租赁等，南**公司、张*随即花费1412017元对承租房屋进行装修，并对招商工作投入大量人力、物力和财力。合同履行期间，明发南**产公司擅自将合同约定的免费提供给南**公司、张*使用的部分广告牌进行拆除并在南**公司、张*租赁房屋入口搭建电梯，给南**公司、张*的广告宣传及商户的经营造成严重影响。在明发南**产公司将租赁房屋的二楼租赁给其他商户后，自2013年10月起至2014年4月明发南**产公司未尽物业维护责任，造成租赁场所灰尘弥漫，多处漏水，屋顶被破坏，承租户无法正常经营。南**公司、张*多次与明发南**产公司协商，要求其承担物业管理责任，明发南**产公司置之不理，2014年4月16日起至今，明发南**产公司对南**公司、张*承租房屋进行停水停电措施，给南**公司、张*造成巨大经济损失，导致南**公司、张*无法继续经营。为维护南**公司、张*的合法权益，请求法院判令：1、解除南**公司、张*与明发南**产公司于2011年7月1日签订的《租赁合同》，并退还保证金及质量保证金700000元，确认合同解除的时间为2014年5月4日；2、明发南**产公司支付违约金2000000元；3、明发南**产公司赔偿原告剩余租期内的装饰装修残值1129613元；4、明发南**产公司承担本案的全部诉讼费用。

一审被告辩称

明发南**产公司原审辩称，对于南**公司、张*请求于2014年5月4日解除合同不予认可，南**公司、张*的主张没有合同依据，没有达到合同解除的解除权行使条件，并且其在5月以后仍在租赁房屋经营，双方仍在继续履行合同。因南**公司、张*迟延支付租金，其行为构成违约，其所交纳的保证金700000元不予退还。明发南**产公司也不应当支付2000000元违约金。关于装修残值损失问题，南**公司、张*在明发南**产公司要求解除合同后，没有腾空场所，且合同因为南**公司、张*违约的行为导致的解除，并且其装饰装修物明发南**产公司无法利用，没有任何利用价值，还要花费大笔清除费用，该部分应当由南**公司、张*自行承担。南**公司、张*发出合同解除函的同时，并未向第三方即实际承租人通知，也未腾空涉案的房屋，因此我们认为合同处于履行状态，请求法院驳回南**公司、张*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年7月1日张*作为南**公司设立发起人以自己的名义（原以南京文**限公司的名义）与明发南**产公司签订《租赁合同》，合同约定，张*承租明发南**产公司位于南京市雨花台区玉兰路99号2栋负一层、一层建筑面积为12844.56平方米的房屋，租赁期限15年，自2011年10月28日至2026年10月28日止；租金采取先付租金后使用的原则，按季度计算交租期，租金标准按照建筑面积计每平方米人民币1.5元（含综合管理费用），自租赁期的第三个租赁年度起，在上一年度基础上递增5%，其中，2013年10月28日至2014年10月27日期间的租金为7384016元，2014年10月28日至2015年10月27日期间的租金为7753217元。双方并就履约保证金、租赁房屋交付及责任、转租、商业模式、物业维护责任、双方保证责任及违约责任等内容进行了约定，其中，物业维护责任条款约定，明发南**产公司应负责租赁房屋主体结构及非张*专用设施的维护、维修，以及非张*独立使用公共部分和环境的建设、维护、管理；违约责任条款约定，双方严格履行本合同所所约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同所约定条款，违约方应向对方支付人民币2000000元作为惩罚性违约金。合同签订后，明发南**产公司依约向张*交付上述出租房屋，张*注册成立南**公司，交纳履约保证金、质量保证金700000元及相应租金后进驻该房屋并将房屋进行装修，后将承租房屋转分组给其他商户。2013年11月，因租金交付迟延问题，明发南**产公司向原审法院提起诉讼，要求南**公司、张*交纳租金及违约金，经原审法院主持调解，双方达成（2013）雨民初字第1778号民事调解书，其中约定南**公司、张*交付截止至2014年3月31日的租金及违约金1350050.3元，后南**公司、张*依约履行了上述协议。自2014年3月份，因张*承租房屋的楼上承租户南京海**限公司在装修过程中导致大量水泥块掉落及楼顶遭到破坏，影响张*承租房屋内的经营，张*要求明发南**产公司尽物业维护义务无果后，在2014年4月份交纳20万租金后即拒绝交纳后续租金。明发南**产公司在要求张*按约定交纳2014年4、5、6月份的租金无果后，2014年4月16日，停止对张*承租的房屋内提供水电。2014年4月25日，南**公司向明发南**产公司发出通知，要求其于5日内归还免费广告牌、整治租赁场所环境、恢复供水供电等，并表示如不能处理则解除双方合同。后明发南**产公司并未按期履行，南**公司、张*遂于2014年5月4日向原审法院提起诉讼，要求解除合同并要求明发南**产公司承担违约责任及赔偿损失。

另查明，庭审过程中，南**公司、张*与明发南**产公司双方达成一致意见，确认南**公司、张*对承租房屋装修的剩余残值为800000元，南**公司、张*并于2014年11月19日向明发南**产公司交付承租房屋钥匙，归还承租房屋。

上述事实，有租赁合同、收据、视频资料、照片、通知及邮寄回单、装潢合同、催告书、民事调解书及当事人陈述等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张*作为南**公司的发起人以自己的名义与明发南**产公司签订租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。根据双方合同约定，明发南**产公司作为出租方，收取的租金中包含物业管理费、卫生费、设备设施使用费、公共能源费等综合管理费用，应履行相应的物业管理服务义务，但在南**公司、张*承租房屋楼上进行装修影响南**公司、张*承租房屋经营时，在相关媒体报道及实际承租房屋使用人反映的情况下，明发南**产公司并未能及时有效地进行物业管理及服务，违反双方合同中关于物业维护责任的约定，南**公司、张*据此迟延交付租金符合双方签订的《租赁合同》中第十五条第一项关于“若甲方违反第十条的各项承诺，由甲方承担全部法律责任；……除合同另有约定外，如因此导致乙方不能正常营业的，乙方有权延付租赁费用及其他各项费用，并免除不能正常营业期间租赁费用及其他各项费用。”的约定。

关于南**公司、张*的诉请，原审法院认为，双方因他人装修产生的纠纷本可协商解决，并不足以影响合同的继续履行，但明发南**产公司于2014年4月16日停止对南**公司、张*承租房屋提供水电，导致南**公司、张*承租房屋无法使用，致使租赁合同目的不能实现，在催告无果后，南**公司、张*于2014年5月4日向原审法院提起诉讼，要求确认解除双方的租赁合同并退还履约保证金及质量保证金，符合法律规定，具有事实依据，原审法院予以支持；明发南**产公司辩称南**公司、张*在其停止提供水电后能够继续正常营业，明显与常理和事实不符，其提供的视频资料及发票也不足以证明南**公司、张*承租房屋能够全部正常营业，故对其该辩解原审法院不予采信。明发南**产公司未能完全履行物业管理服务义务且停止对出租房屋提供水电，致使南**公司、张*不能正常使用承租房屋，违反了合同约定的义务，应承担相应的违约责任，南**公司、张*诉请明发南**产公司支付违约金2000000元，符合双方约定，具有法律依据，原审法院予以支持；参照双方关于南**公司、张*装修剩余价值计算，南**公司、张*诉请明发南**产公司赔偿其装修损失800000元，于法有据，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最**法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条之规定，原审法院判决：一、确认南京铭丰**务有限公司、张*与明发集**发有限公司于2011年7月1日签订《租赁合同》于2014年5月4日解除；明发集**发有限公司于判决生效后十日内一次性退还南京铭丰**务有限公司、张*履约保证金及质量保证金700000元。二、明发集**发有限公司于判决生效后十日内一次性向南京铭丰**务有限公司、张*支付违约金2000000元。三、明发集**发有限公司于判决生效后十日内一次性赔偿南京铭丰**务有限公司、张*装饰装修残值损失800000元。一审案件受理费用39696元，由明发集**发有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人明发南**产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、请求撤销原审判决，裁定发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、根据租赁合同第9条物业维修责任约定，如果导致被上诉人租赁场所部分不能正常营业的，则免交该部分不能营业期间的租赁费。但是在本案中，一审判决认为被上诉人可以免交全部租赁场所的租金，与事实不符。一审判决第6页已经认定上诉人和被上诉人因他人的装修产生纠纷本可以协商解决，并不足以影响合同的履行。那么从上述认定可以看出，第三方装修行为并没有导致整个租赁场所不能正常经营，被上诉人也就没有权利拒付所欠上诉人的全部租金。二、一审判决认定上诉人2014年4月16日停止对租赁房屋提供水电，导致被上诉人承租房屋无法使用，致使合同目的不能实现，最终解除合同没有事实和法律依据。根据租赁合同约定，租金采取先付租金后使用原则，且租赁合同中约定如果被上诉人延期支付租金达30天以后，上诉人有权采取停水停电等强制措施，并且可以由此终止合同，这种约定没有违反法律和法规的强制性规定，是有效的约定。而上诉人也是在被上诉人延期支付租金超过30天后依据租赁合同的约定采取了停水停电的强制措施，并且在采取停水停电前多次通知被上诉人要求其缴纳租金，并对次承租人也进行了通知，上诉人是在忍无可忍的情况下才采取了停水停电的行为，这种行为合法且符合双方租赁合同约定，不属于上诉人的违约行为，因此解除合同的责任不是上诉人的原因造成的，而是由于被上诉人长期拖延交付租金造成的，上诉人不应当返还被上诉人700000元保证金。三、在上诉人停水停电期间，我们一审提供了大量的视频资料，以及被上诉人转租给次承租人的营业发票，证明在4月16日之后被上诉人租赁的场所也是在实际经营中，次承租人通过私自利用发电机发电，私搭电线进行营业，而一审判决对此却没有分析，只是简单地认定了上诉人提供的视频资料及次承租人的营业发票不能证明被上诉人场所仍在经营中。四、本案实际情况是被上诉人在2013年底出现了经营困难，没有能力维持租赁场所良好的经营场面，而又不能以经营失败作为解除合同的理由，于是以租赁场所出现了第三方侵权为由想解除合同，为了逃避因为拖欠租金行为待合同解除后其支付违约金的目的。五、一审判决上诉人向被上诉人支付2000000元违约金不符合法律规定。按照合同约定2000000元违约金属于惩罚性违约金，与合同法规定的违约金性质明显不符，我们国家违约金属于补偿性没有惩罚性违约金，因此该说法是无效的。一审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失800000元，既然上诉人已经赔偿了其实际损失，根据法律规定，被上诉人就不能向上诉人再主张要求赔偿违约金。按照合同法及司法解释规定，2000000元违约金明显高出了被上诉人的实际损失，被上诉人在一审中没有证明超过装修损失800000元以外的损失，已经超过了实际损失的30%。因此一审判决向被上诉人支付2000000元违约金不符合法律规定。

被上诉人辩称

被上**丰公司、张*答辩称，对于合同解除问题，一审法院认定及合同解除理由合法适当。一、针对上诉人上诉状第一项，本案核心问题是哪一方违约造成了合同解除。首先，我们认为关于上诉人提出的，上诉人未能及时履行物业管理义务，是造成本案纠纷的直接原因，上诉人的维修义务既是法律规定也是合同约定的，根据中华人民共和国合同法关于租赁合同第220条明确约定，出租人应履行租赁物的维修义务，而根据双方的租赁合同，上诉人所收取的租赁费用包括了房屋的租金、物业管理费、卫生费、设施设备使用费、公共能源费等综合费用，它不是简单狭义的租金，费用中明确包含了物业管理费，而上诉人物业维护责任的范围是包括了租赁场地的主体结构、防水等涉及房屋土木工程，而且合同第9条第3款说明如果因为上诉人没有及时履行其责任范围内的物业维修义务，给答辩人造成损害，那么应当是由上诉人承担全部的法律责任，该法律责任就包括了免除答辩人的租赁费用。另外，装修造成影响发生时间是从2014年2月份就开始的，庭审中楼顶出现大洞的证据也是在2014年3月份，但是答辩人已经在之前支付完了2014年3月31日之前的所有租金。也就是说，租金支付的时间范围内已经发生了严重的房屋损坏状况，此时作为承租人向上诉人提出要求其履行维修义务，但是没有得到答复。上诉人提出该损害是由于第三方侵权造成的，是混淆了侵权责任与合同违约责任的概念，本案是依据租赁合同要求上诉人履行维修义务，基于的基础是合同的相对性。而作为上诉人一方却想把该问题引向侵权责任，不符合本案的基本法律关系。因此我们认为正是由于上诉人未尽到维修义务在先，才导致被上诉人提出延期交付租金，甚至于免交租金的要求。二、针对上诉人提出4月16日停止供水电的问题。我们认为正是上诉人停水停电的行为致使双方的矛盾激化，最终使答辩人没有办法实现合同目的，而在催告无果的情况下才要求解除合同。根据上述分析，答辩人在上诉人未能履行维修义务的情况下完全可以免交物业费，上诉人应该尽快履行维修义务，从而促使双方对于租赁合同的履行，但是上诉人推卸自身维修责任的同时又采取过激方式即停水停电来逼迫答辩人缴纳租金，致使矛盾激化。即使在这种情况下，答辩人还是缴纳了部分租赁费用，并且发函给上诉人要求其尽快履行维修义务，但是却一直没有得到答复，最后答辩人是在看不到希望的情况下才要求解除合同，答辩人完全是依法对合同进行了解除。三、就上诉人提到的私接水电经营的问题，我们在一审中并不认可，而且上诉人也没有提供任何证据加以支持。即使存在私接水电经营问题，答辩人认为作为经营型场所，出租人连基本水电都无法提供的情况下，如何谈正常经营。即使答辩人存在私接水电，那也仅仅是承租人为了减少损失而采取的自力救济的方式，并不意味着合同就应以停水停电方式继续履行下去，也不意味着上诉人作为出租人没有违约。假设前提条件都不存在，难道上诉人在4月16日停水停电就符合合同约定吗，即使被上诉人没有按照合同约定在2014年3月15日10点以前缴纳2014年4、5、6月份租赁费用，按照承诺书第9条应该按原租赁合同的第4条进行，原租赁合同第4条约定支付时间是在应当交租期限届满前10天，也就是2014年3月22日前。根据合同约定30天作为逾期停水停电的前提，以2014年3月22日往后退30天也应该是在2014年的4月21日，但是上诉人在2014年4月16日就开始停水停电，其行为本身就违反了合同中对于停水停电的约定。即使存在所谓因答辩人没有缴纳租金而造成违约，上诉人也不应该在2014年4月16日就开始停水停电，所以上诉人这种行为是一种率先的违约行为，也是一种根本违约在先。四、对于上诉人提出的退还保证金以及违约金、装修残值赔偿的问题。根据上述分析，可以看出导致本合同根本违约而解除的原因是因为上诉人违约行为，既然是因为上诉人根本违约导致合同解除，那么此种情况下答辩人要求退还700000元保证金是理所应当的，同时答辩人依据合同约定要求违约方即上诉人支付2000000元的违约金也是合同约定的惩罚措施。至于上诉人提到2000000元违约金过高的说法，2000000元违约金可能在没有参照物的情况下是一个比较大的数字，但是对于本案2000000元仅仅是答辩人需要缴纳的四个月房租，更何况这份合同还有12年没有履行，这12年总的履行标的是上亿的，在这种参照物之下2000000元根本不高。五、对于上诉人提出800000元装修残值的问题，该800000元是在庭审过程中双方共同确定的，对于数字是没有争议的。但是800000元装修残值应该属于法定的补偿，最高院关于审理租赁合同纠纷的司法解释明确作为承租人因出租人的违约解除合同，承租人对于装修损失是可以要求进行补偿的，所以800000元的补偿与2000000元违约金之间并不存在矛盾。上诉人所说按照国家违约金只能是补偿性的说法，没有法律依据。作为答辩人来讲，2000000元作为惩罚性违约金相对于本案合同来讲是很正常的事情，其所具有的惩罚性或远远不够。综上所述，答辩人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人认为一审法院遗漏了以下事实：一、涉案房屋楼上承租户南京海**限公司装修对被上诉人承租房屋的一楼有部分影响，但是被上诉人承租房屋是负一楼和一楼，其大部分面积处于负一楼，二楼的装修并不必然导致被上诉人承租的12800平方米的场地经营受到影响；二、按照双方签订的承诺书，被上诉人应该缴纳2014年4、5、6月租金时间是3月15日；三、一审查明2014年11月19日被上诉人交付承租房屋的钥匙，但是钥匙交付后仍然有数十户商户没有搬离被上诉人租赁场地，直到今年春节前一周，上诉人才强制上述商户离场。双方对原审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。

二审中另查明，被上诉人承租场地分两层，负一层面积8320平方米，地上一层面积4523平方米。

又查明，2013年7月11日被上诉**丰公司、张**上诉人明发南**产公司出具承诺书，承诺其于2014年3月15日10：00前向上诉人缴纳2014年4月、5月、6月份房租；若被上诉**丰公司、张*未能兑现该承诺，视同其单方面违约，上诉人明发南**产公司有权按照涉案租赁合同第四条之二第2条执行。针对该承诺书，上诉人明发南**产公司认为根据双方合同约定提前10天交租金，第二季度应当在2014年3月20日支付租金，但因为被上诉人之前不断违约，就出具了承诺书，承诺在2014年3月15日要支付第二季度租金。被上诉**丰公司、张*认为该份承诺书是其在本案起诉之前出具的，交纳租金的时间还是应当以原来合同约定确定。

再查明，在南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1343号案件中，明发南**产公司作为原告起诉被告南**公司、张*，该案中明发南**产公司主张南**公司、张*拖欠涉案房屋租金，请求法院判令南**公司、张*腾退涉案房屋并支付拖欠的租金和房屋使用费等。该案目前正在二审中。

以上事实，有《承诺书》、南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1343号民事判决书、二审谈话笔录，庭审笔录等在卷证实。

本院认为

本院认为，本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现双方因履行该合同发生纠纷，南**公司、张*主张明发南**产公司出租的涉案房屋二楼装修对其经营造成影响，且于2014年4月16日断水断电，造成其无法经营，故双方之间的合同应于2014年5月4日解除，明发南**产公司应退还其保证金及质量保证金、支付违约金并赔偿其装修损失。

关于涉案房屋二楼装修对涉案合同履行的影响，从本案查明事实看，涉案房屋二楼装修对涉案房屋的影响客观存在，但因南**公司承租场地大部分位于负一层，且双方约定如明发南**产公司未及时履行物业维护义务致使南**公司不能正常营业或部分场地不能正常营业，明发南**产公司应当免除相应的租赁费用和其他费用，故涉案房屋二楼装修虽然部分影响了被上诉人的经营，但双方对此已有预设，并约定了相应的处理方式，该事实并不是双方合同解除的条件，被上诉人以此为由主张解除合同本院不予支持。

关于明发南**产公司2014年4月16日停水停电对涉案合同履行的影响，双方合同约定如南**公司逾期交纳下期租金达30天则明发南**产公司有权采取停水停电等强制措施，并对造成的损失不承担任何责任。本案南**公司、张*于2013年7月11日向明发南**产公司出具了承诺书，该承诺书应视为双方对原合同约定的交租时间的变更，故南**公司、张*应当于2014年3月15日缴纳第二季度租金。南**公司通过履行民事调解书将租金支付至2014年3月31日后仅在2014年4月份交纳了200000元，并未足额交纳下期租金，违反了双方关于租金按季度足额交纳的约定，明发南**产公司于2014年4月16日停水停电时南**公司逾期交纳下期租金已达30天，故明发南**产公司停水停电并未违反双方合同约定。

综上，明发南**产公司的行为不构成违约，南**公司、张*请求法院确认双方签订的租赁合同于2014年5月4日解除并判令明发南**产公司支付违约金并赔偿装修损失，没有事实和法律依据。关于南**公司、张*要求明发南**产公司退还保证金及质量保证金的诉讼请求，因双方约定该保证金为履约保证金，明发南**产公司承诺在南**公司、张*无违约行为的前提下无息返还，如南**公司、张*存在违约行为，则该保证金应抵扣相应的违约金和欠缴的租金等。因从本案查明的事实看，明发南**产公司的行为不构成违约，则南**公司、张*可能存在违约行为，且明发南**产公司就本案事实已另案起诉南**公司、张*，要求其腾退涉案房屋并支付拖欠的租金和房屋使用费等，故对双方约定的保证金及质量保证金南**公司、张*可在另案中主张，其要求在本案中返还本院不予支持。综上，原审法院判决不当，本院依法予以纠正，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第747号民事判决；

二、驳回被上诉人南京铭丰**务有限公司、张*的诉讼请求。

一审案件受理费39696元，二审案件受理费39696元，合计79392元，均由被上诉人南**服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十日