上诉人符**与被上诉人**务有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人符*红因与被上诉人**务有限公司（以下简称飞**司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

符*红原审诉称，其为解决家庭生活经济来源，举债在飞**司处租下鲜肉摊位，因无客源，自2015年4月18日试营业至6月9日止，无盈利甚至连摊位费都无从下落，找飞**司协商无果，请求飞**司退回市场摊位租金32000元及保证金10000元。

一审被告辩称

飞**司原审辩称，符*红系完全民事行为能力人，租赁合同是双方真实意思表示，合同的签订未违反法律强制性规定，合法有效，双方已实际履行，符*红诉请无事实及法律依据，应予驳回。其所述事实理由并不足以支持其诉请，对符*红处境表示同情，但目前在履行期内，其应履行合同至期限届满。

一审法院查明

原审经审理查明，符**与飞**司于2015年4月15日签订农贸市场摊位租赁合同，约定双方就香海大厦农贸市场摊位租赁事宜达成一致，租赁摊位为负一层7号摊位，约8平方米，市场规划要求经营范围为鲜肉，租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日，因特殊情况需要退租，需提前一个月向飞**司提出书面申请，经飞**司研究同意后方可办理退租手续，租金为32000元，签订合同时一次性缴纳，合同签订日符**需向飞**司交纳管理保证金10000元，在租赁期内，管理保证金由飞**司管理，只用于消费者权益以及市场规章制度和市场经营场所设施和设备的保障等，合作期满后全额无息退还。合同在双方的责任划分中约定，摊位交付后1个月内，飞**司未开业或无正当理由累计停业1个月以上的或中途违约退场的，未满半年的，摊位租金及经营保证金全部作为违约赔偿，满半年以上的违约金按经营保证金的50%赔偿扣除收保证金，飞**司有权解除合同，此条款同时罗列了其他飞**司解除合同的情形。合同中还写明合同解除的条件为自然终止的条件，即因不可抗力、城市规划、市政建设等致合同不能继续履行的。合同签订当日，符**向飞**司交纳了铺位租金32000元及保证金10000元。符**即于2015年4月18日试营业，5月1日起正式营业，因经营不好，于同年6月9日退场，当天即向飞**司发出终止合同通知书。因双方就租赁事协商无果，符**于2015年6月11日诉至法院，要求飞**司退回市场摊位租金32000元及保证金10000元。飞**司应诉后，表示租赁合同合法有效，双方已实际履行，符**诉请无事实及法律依据，应予驳回，符**应履行合同至期限届满。

庭审时，双方对签订农贸市场摊位租赁合同、符**交付飞**司摊位租金、保证金的事实及试营业至退场的时间均予以确认，符**确认飞**司提供的个体工商户营业执照、南京明**限公司（以下简称明**司）与杜*、杜*与飞**司签订的二份房屋租赁协议（前份为复印件）真实性，表示符**在开庭时才看到飞**司为其办理的营业执照，因为摊位亏损，合同无法继续履行，合同上扣除保证金的约定系霸王条款，并提供通知函（复印件）。飞**司表示明**司将明月路188号房屋出租给杜*，杜*将明月综合楼（香海大厦）的物业委托给飞**司管理，双方在房屋租赁协议中约定飞**司确保地下车位25-30个，剩余部分飞**司可作为商业用途，飞**司每年付杜*地下商业部分120000元，双方合同有效且在履行期间，农贸市场的营业执照正在办理中，符**发出的终止合同的通知函无法律效力。最后符**变更诉讼请求为要求解除双方签订的合同，飞**司扣除四个月租金后退还剩余租金及保证金。飞**司表示符**生意不好是市场行为所致，非其解除合同并退场的法定理由，符**退场造成的损失也不好估计。双方因意见迥异，致调解不成。

以上事实，有当事人陈述、租赁合同等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，符**与飞**司签订的农贸市场摊位租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同中约定了飞**司解除合同、扣除租金及保证金的情形，现符**因生意亏损在合同履行期限届满之前即明确表示且以实际行动表明不再继续经营，合同可以解除，但符**不履行合同义务应依法承担违约责任。合同已明确约定中途违约退场的，未满半年的，摊位租金及经营保证金全部作为违约赔偿，根据法律规定，符**应补偿因违约给对方造成的损失，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，考虑合同解除后飞**司虽然可以继续招租，但应预留一定的招租宽限期，故双方约定的中途退场的违约赔偿金数额应予调整，以扣除符**全部租金及保证金1000元为妥。故对符**要求解除双方签订的合同，飞**司扣除四个月租金后退还剩余租金及保证金10000元的诉讼请求合理部分，应予以支持。扣除符**全部租金及保证金1000元后，飞**司实际应退还符**9000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定精神，判决：一、解除符**与南京飞**有限公司于2015年4月15日签订的农贸市场摊位租赁合同。二、自判决生效之日起十日内南京飞**有限公司给付符**9000元。原审案件受理费850元，由符**负担。

上诉人诉称

符*红不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人实际经营期限为2015年4月18日至2015年6月9日，共计一个半月的时间，即使上诉人解除合同给被上诉人造成损失，需要预留一定的招租宽限期，也应以扣除四个月的租金为宜，而原审判决将租金全部扣除明显不公。请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判飞**司在扣除四个月租金后，将剩余八个月租金退还给上诉人，并全额退还保证金。

被上诉人辩称

被上诉人飞**司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院审理期间，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，双方均未提交新证据。

经本院组织调解，因双方差距较大，致调解未果。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

根据摊位租赁合同约定，摊位交付后1个月内，符*红未开业或者在租赁期内无正当理由累计停业1个月以上的或中途违约退场的，未满半年的，摊位租金及经营保证金全部作为违约赔偿。符*红在签订摊位租赁合同时，应当预见到相应的市场风险。现符*红在合同履行期间以经营亏损为由要求终止合同，应按合同约定承担相应的违约责任。原审法院根据本案的实际情况，判令飞**司退还部分经营保证金，已充分考虑了双方当事人的权益。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符**的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理850元，由上诉人符**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月六日