永安财产**迁中心支公司、张**等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人永安**迁中心支公司（以下简称永**保宿迁支公司）因与被上诉人张**、梁*租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2015）泗民初字第00751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**原审诉称：2014年4月梁*通过泗阳县**有限公司介绍，承租张**位于泗阳县众兴镇解放路锦绣嘉园长春小区A幢109-110号商铺，作为成立永安财产**泗阳支公司办公使用。2014年6月1日，由梁*、魏**以及永**公司在泗阳工作站的工作人员何*、危建美、王**和张**在永**公司泗阳工作站办公室签订租房合同，合同约定租金每年5万元，租期三年。合同经双方签订后，由梁*带回永安**分公司盖章，同时张**将房屋的钥匙、房产证复印件、房屋租赁许可证、消防证明材料等交给危建美，房屋正式交付。当时合同约定房租在合同签订一个月内支付，到期后张**索要未果。2015年5月1日后，虽永**保宿迁支公司未明确不租赁房屋，但因其未支付房租，张**为减少损失，即将房屋租给他人。现张**诉至法院，请求判令永**保宿迁支公司、梁*共同支付租金49000元（自2014年6月1日起按每年租金50000元计算至2015年5月1日）。

一审被告辩称

永**保宿迁支公司原审辩称：1．本案租赁合同尚未成立，没有证据证明张**与梁*、永**保宿迁支公司签订了房屋租赁合同，租金50000元更无从谈起。2．因租赁合同未成立，张**不存在损失，其完全可处分该房屋。如张**没有出租房屋，是其自身原因造成，与梁*及永**保宿迁支公司无关。3．梁*及永**保宿迁支公司未收到张**的房屋钥匙，危建美并非永**保宿迁支公司的员工，即使危建美收取钥匙，也与永**保宿迁支公司无关。4．永**保宿迁支公司在泗阳尚未成立任何机构，没有租赁房屋从事保险经营的需求。

梁*原审辩称：承租房屋时梁*是永**保宿迁支公司的职员，后于2015年4月份辞职。2014年2月份永安财产**江苏分公司（以下简称永**保江苏分公司）下达文件，准备在泗阳成立分支机构，要求承租房屋，当时魏**系负责人。魏**通过中介找到张**的房屋后，联系梁*一起到泗阳看房。因张**的房屋符合公司要求，就让张**准备材料上报。张**提供了房产证等一系列材料给永**保宿迁支公司，永**保宿迁支公司则按程序上报。拟订合同时梁*在场，拟订草案后已上报永**保江苏分公司。公司租房的正常流程是先拟订合同，然后上报到永**保江苏分公司。因公司人事调整，梁*转负责业务，故关于本案租赁合同最终有无签订梁*不清楚。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年2月28日，永安财**限公司向永安**分公司作出了永**（2014）199号关于江苏分公司设立沭阳支公司等两家分支机构的批复，批复的主要内容为：同意分公司设立永安财**限公司沭阳支公司、永安财**限公司泗阳支公司等内容。2014年6月24日，永安**分公司授权梁*作为永**保宿迁支公司的临时负责人，授权问责期限为2014年6月1日至9月30日。2014年6月1日前，梁*任永**保宿迁支公司的业务部经理。2015年4月份，梁*从永**保宿迁支公司处辞职。

2014年4月，经泗阳县**有限公司介绍，梁*至泗阳与张**协商租赁张**所有的位于泗阳锦绣嘉园长春小区A幢109-110号商铺用于办公场所，双方协商年租金50000元，租赁期限为三年；约定双方签订租赁合同后，一个月内支付房屋租金给原告；租赁过程中所产生的税费及中介服务费，按月租金50%约定为人民币2000元，由永**保宿迁支公司承担；张**承担自己的中介费2000元；双方约定于2014年6月1日正式签订租赁合同。2014年6月1日，梁*至泗阳与张**签订正式的租赁合同，张**在合同上签名，梁*未在合同上签名盖章。梁*告知张**要将合同带回永**保宿迁支公司，然后按公司流程上报永**保江苏分公司盖章，梁*即将合同取走。2014年6月1日当日，张**将涉案租赁房屋钥匙交给危建美，由危建美转交给永**保宿迁支公司职工王**。后张**邮寄函至永**保宿迁支公司要求支付租金，永**保宿迁支公司未予答复。2015年4月24日，张**至泗阳县公证处进行公证，公证的主要内容即涉案房屋的现状情况。2015年5月1日，张**将涉案房屋租赁给案外人刘*使用。

一审法院认为

原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，梁*在与张**蹉商租赁房屋事宜时双方对房屋的租金及期限有了一致约定，并且约定了一个月内支付租金。虽永**保江苏分公司至今未在涉案租赁合同上盖章确认，但张**在2015年6月1日即将涉案房屋的钥匙交付给了危建美，由危建美转交给了永**保宿迁支公司的职员王**，应视为张**已将房屋交付永**保宿迁支公司使用，故双方事实上已形成不定期租赁关系。梁*系履行职务行为，故对因履行职务行为而产生的责任和义务均应由永**保宿迁支公司承担。永**保宿迁支公司在明知永**保江苏分公司未签名盖章情况下，既未及时通知张**，也未将钥匙返还张**，且经张**寄送函件要求其支付租金后，永**保宿迁支公司仍然未明确告知张**的行为直接导致损失不断扩大。直至2015年5月1日，张**在多次商谈无果和未收取到永**保宿迁支公司任何租金情形下，为减少损失，才将涉案房屋租给了他人。原审法院认为，张**与永**保宿迁支公司虽然未签订书面的租赁合同，但双方之间已实际形成了不定期租赁，永**保宿迁支公司在合同的订立过程中违背诚实信用原则，给张**造成损失，永**保宿迁支公司应承担损害赔偿责任，永**保宿迁支公司应支付张**实际租赁期间的租金损失为45833.33元（50000／12×11）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、永**保宿迁支公司于判决生效后十日内支付张**租金45833.33元；三、驳回张**的其他诉讼请求。案件受理费1024元，由永**保宿迁支公司负担。

上诉人诉称

原审宣判后，上诉人永**保宿迁支公司不服原审判决向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回张**的原审诉讼请求。其主要上诉理由是：一、永**保宿迁支公司不是合同承租人。根据永**保江苏分公司对房屋租赁的管理，江苏辖区内房屋租赁合同全部由永**保江苏分公司的名义租赁。原审中永**保宿迁支公司提供的永**保沭阳支公司签订场地的租赁合同亦能证明承租人为永**保江苏分公司。故永**保宿迁支公司并非本案适格被告。二、梁*与张**签订房屋租赁合同并未获得永**保公司的授权，其也未将房屋租赁合同交至公司。永**保宿迁支公司对梁*协商租赁事宜及交付房屋钥匙一事均不知情。2014年9月永**保江苏分公司任命陈**为永**保宿迁支公司负责人，朱**担任副经理。2014年9月底，陈**与朱**到泗阳与王**见面，告知其目前永**保江苏分公司不准备筹建泗**公司，王**称梁*已经在泗阳租赁房屋，陈**与朱**才知晓租房事宜，并报告至永**保江苏分公司。永**保江苏分公司认为租房系梁*的个人行为，责令梁*将租赁事宜处理完毕。故张**应于2014年9月底即已知晓永**保江苏分公司并未授权梁*租赁房屋，且已找到永**保宿迁支公司。原审判决认定认定永**保宿迁支公司在收到书面通知后仍未明确告知张**，与事实不符。三、原审判决错误认定永**保公司与张**成立事实上的租赁关系，且误将梁*的个人行为认定为职务行为。根据合同法的相关规定，因本案租赁合同未经永**保江苏分公司盖章确认，故合同尚未成立。张**虽将房屋钥匙交给危建美，后又交给王**，但不代表永**保江苏分公司对此予以认可。首先，永**保江苏分公司从未入驻使用该房屋，也从未支付过房屋租金。其次，永**保江苏分公司并不知晓张**交付房屋钥匙的事实。再次，危建美与永**保公司没有关系，其行为不能代表永**保公司，是其个人行为。王**作为业务员，其职权范围是销售保险业务，并未获得租赁房屋的授权，张**没有理由相信王**有代理权。梁*当时虽是永**保宿迁支公司的临时负责人，但并不是永**保江苏分公司的负责人，不能代表永**保江苏分公司履行职务行为，且张**也明知梁*的权限不足以代表永**保公司签订租赁合同。因此，无论危建美、王**还是梁*的行为均不构成职务行为，也不构成表见代理或表见代表。四、原审判决认定因永**保宿迁支公司的原因造成损失扩大不当。张**知晓永**保江苏分公司一直未在租赁合同上盖章，说明合同未成立，永**保江苏分公司对张**不负有任何义务，故张**应在合理时间内处置房屋。况且张**已于2014年9月底知晓永**保江苏分公司的态度，即便有损失，也是张**自身原因造成，永**保江苏分公司并未阻止张**处置房屋。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。其主要答辩理由是：一、永**保宿迁支公司已认可在泗阳和沭阳成立分支机构以及同时租赁房屋的事实，梁*作为永**保宿迁支公司负责人与张**协商房屋租赁相关事宜，对房屋面积、租金均进行明确约定，且已签订书面合同，张**亦将房屋钥匙交付给永**保宿迁支公司，故房屋租赁已实际履行，永**保宿迁支公司以其内部规定对抗张**的理由不能成立。二、永**保宿迁支公司虽提起上诉，但对梁*代表永**保宿迁支公司租赁房屋的事实并未否认。因永**保宿迁支公司未按约支付租金，故张**起诉要求其支付租金有事实依据，也符合法律规定。

被上诉人梁**辩称，梁*当时是永**保宿迁支公司的负责人，受永**保江苏分公司的委托筹建泗**公司，租赁房屋也是按永**保江苏分公司的要求进行，该行为就是履行职务行为。

二审中，各方当事人均未向本院提供新证据。

鉴于各方当事人对原审判决已经查明的事实均无异议，本院对此予以确认。

本案二审中的争议焦点是：1．永**保宿迁支公司是否为本案的适格被告；2．梁*与张**磋商拟定房屋租赁合同是否系履行永**保宿迁支公司的职务行为；3．张**主张给付租金的理由能否成立，如成立，责任主体及租金数额如何确定。

本院认为

本院认为，本案租赁合同是张**与梁*磋商拟定，而梁*当时的身份是永**保宿迁支公司的临时负责人，永**保宿迁支公司对此并不持异议，本院予以确认。永**保宿迁支公司虽未书面授权梁*与张**签订租赁合同，但张**作为善意合同相对人，其有理由基于梁*的职业身份、租赁房屋的利益归属、磋商签订合同与梁*的职权范围有直接关联性等因素，相信梁*的房屋租赁行为系代表永**保宿迁支公司作出。据此，梁*磋商拟定租赁合同的行为系履行永**保宿迁支公司的职务行为，其行为后果应由永**保宿迁支公司承担。二审中，永**保宿迁支公司以其公司内部管理为由主张永**保江苏分公司系房屋承租人，没有事实和法律依据，本院不予采纳。因张**与梁*对房屋租赁的场所、租期、租金标准、支付方式等权利义务均作出明确具体的约定，并形成书面合同，且已实际交付房屋钥匙，故即便永**保宿迁支公司未在租赁合同上签章，也不能以此否定张**与永**保宿迁支公司之间已成立事实上的房屋租赁合同关系，故永**保宿迁支公司系本案适格被告。现永**保宿迁支公司逾期未付租金，其行为构成违约，张**主张其按约定标准给付租金的理由有事实和法律依据，本院予以支持。

综上所述，上诉人永**保宿迁支公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费946元，由上诉人永安**迁中心支公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日