王**与王**、王**农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市经济开发区人民法院（2015）镇经平民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**一审诉称，1994年2月，王光荣、王**及二人母亲陆和英请施**、赵**、王*出面与王**多次协商，将祖遗房产二间平房以1660元卖给王**，另要求王**将0.22亩宅基地给王光荣新建房屋。后王**与王**订立了房屋买卖契约，由中人签字确认，并按农村风俗举办了房屋买卖酒席，当日给付了购房款。2012年5月，因万顷良田项目拆迁，新区拆迁事务所凭王**持有的该房屋宅基地使用证，将该房屋拆迁补偿款、安置平方面积补偿给王**，侵害了王**的合法权益。王**诉至原审法院，请求法院判令：依法确认1994年2月25日王**与王光荣签订的房屋买卖合同合法有效；被买卖的房屋后一进东边一间半由王**获得的拆迁安置补偿款和安置平方归王**享有。

一审被告辩称

王光荣一审辩称，王**与王光荣签订契约后并未给付购房款，契约并未实际履行。讼争房屋的拆迁补偿款及安置平方面积王光荣没有实际获取，因此王**要求王光荣给付拆迁补偿款及安置平方面积无事实和法律依据，请求驳回王**诉请。

王**一审辩称，王**与王光荣所签房屋买卖合同是无效合同，因为讼争房屋买卖契约涉及王**享有的宅基地使用权及房屋所有权，但处分该房屋没有经过王**的同意，且王**在签订契约后至今近20年时间内从未向王**要求确认，该契约不具有法律效力；签订契约后，王**也未向王光荣交付房款、办理交接手续，因此该契约并未实际履行；王**在使用房屋过程中，并未实际居住，而是用于堆放杂物，介于王**与王光荣、王**之间的亲属关系，王**不清楚房屋被转让是符合情理的；王**在签订契约时虽与王**为同村村民，但其已享有宅基地，依法不得再拥有第二处宅基地，且之后也未到有关部门办理申请宅基地等相关手续；现该房屋已由拆迁部门依法拆迁，王**依法获得相应安置补偿利益，王**宅基地的有效性确认已经过拆迁部门调查核实，故王**无权要求王**进行补偿。请求法院依法驳回王**诉请。

一审法院查明

原审法院经审理查明，王**与王光荣、王**是堂兄弟关系，王光荣、王**是兄弟关系，三人拆迁前均是镇江新区大路镇小港村卫星组村民。三人祖遗房产是共同坐落于小港村卫星组坐北朝南的两进共六间房屋，其中北面一进东边一间半房屋归王**所有，南面一进西边一间半房屋归王光荣所有，王**于1992年搬离祖遗房产并在本村中另选了宅基地新建房屋居住，搬离后王**所有的祖遗房产均由王光荣居住使用。此后，王光荣需要用王**弟弟的自留地作为宅基地新建房屋居住，经王光荣、王**的母亲陆和英操办，王光荣与王**于1994年2月25日签订卖房契约一份，主要约定：王光荣将祖遗北面一进东边一间半房屋、南面一进中间明间靠西的半间房屋卖给王**，当日凭见证人说和作价1660元，当日契币凭见证人两交清楚。王光荣搬离祖遗房产后，实际占用了王**弟弟的仍在本村中的自留地作为宅基地新建房屋居住。

王光荣出卖房产后，北面一进三间房屋及南面一进东边两间房屋，共五间房屋一直由王**占有使用。王光荣在未出卖的南面一进房屋中西边一间新建了入户门，南面一进房屋原入户门只有王**进出使用，此后，王**又在未出卖的一间房屋西边搭建了一间房屋用于养猪。

丹徒县人民政府曾向王**就讼争房屋颁发了编号为徒路字第11608号宅基地使用证，记载现有宅基地面积为37平方米。1993年5月20日，镇江市丹徒区人民政府向王**颁发了徒土宅字第930005号丹徒县村（居）民宅基地批准通知书，批准王**使用大路镇小港村卫星村民小组宅基地127平方米，通知书载明的宅基地平面示意图显示该宅基地为王**新建房屋地块，不含讼争房产地块。2004年10月18日，镇江市丹徒区人民政府向王**颁发了徒土宅（2004）字第410号丹徒县村（居）民宅基地批准通知书，批准王**使用大路镇小港村卫星村民小组宅基地135平方米，通知书载明的宅基地平面示意图显示该宅基地为王**新建房屋地块，不含讼争房产地块。

2011年，因镇江新区万顷良田项目，大路镇小港村卫星组需拆迁安置，讼争的两进房产中，未出卖的南面一进西边一间拆迁安置利益由王光荣获取，南面一进东边两间房屋及北面一进西边一间半房屋拆迁安置利益由王**获取，北面一进东边一间半房屋拆迁安置利益由王**获取。王**就讼争的北面一进东边一间半房屋总计获得了34870.65元拆迁补偿安置款、增补优惠价房建筑面积8.98平方米，优惠价房每平方米市价约为1100元。

原审法院另查明，王**曾用名王**。王**向王**、王**索要讼争南面一进东边一间半房屋拆迁安置利益无果，诉至原审法院。

一审法院认为

原审法院认为，王**与王**签订的卖房契约是双方真实意思表示，双方的买卖合同关系，合法有效。王**于王**在卖房契约中明确房款已于契约签订当日交清，且契约见证人王*也对房款已付清予以确认，原审法院认定购房款已交付完毕，对于王**、王**辩称王**未依约交付购房款的意见不予采信。

王**出卖讼争房屋时，王**已搬离该房屋，并在本村中另选了宅基地新建了房屋居住，讼争房屋实际由王**居住使用，王**向王**购买该房屋并无不当，同时，该房屋的出卖是由王**、王**母亲为了王**取得王**弟弟自留地作为宅基地新建房屋而操办的，王**作为家庭成员对卖房应该知情，此外，王**新建房屋离讼争房屋相隔距离不远，未出卖的一间房屋由王**新建了大门用于出入，而其他五间房屋被王**一人占有使用，王**直至拆迁前一直未提出异议，且结合王**为了养猪而在讼争房屋旁新搭建一间房屋而不使用已出卖的房产的情形，可以认定王**对于王**与王**之间的卖房行为是明知并认可的，王**辩称不知道王**将讼争房产出售给王**的意见原审法院不予采信。王**就讼争的北面一进东边一间半房屋总计获取了34870.65元拆迁补偿安置款、增补优惠价房建筑面积8.98平方米，优惠价房每平方米市价约为1100元，合计44748.65元，王**应予以返还王**。

原审法院判决：王**应于判决生效之日起十日内返还王**各项拆迁安置利益共计44748.65元。

上诉人诉称

上诉人王**不服上述判决，向本院提起上诉称，原审事实认定错误，诉争房产属王**所有，请求改判王**无需返还任何费用。主要理由：诉争房屋在分家析产时已分到王**名下，王**也依法领取了丹徒县人民政府颁发的宅基地使用证，诉争房产属于王**所有；王**未委托王光荣出售房屋，王**对房屋出售一事一无所知，也从未收到购房款，房屋买卖合同未经王**确认，对王**无效；王**建新房后一直居住在外，王光荣后也搬离了诉争房屋，诉争房屋一直处于空置状态，拆迁时王**查看房屋发现房屋均是堆放杂物，故王**不可能知道房屋已卖给王**，王**也没有实际占有使用；诉争房屋是与其他房屋一起拆迁的，拆迁补偿款并未明确诉争房屋的拆迁数额，原审认定诉争房产拆迁利益为44748.65元，明显过高。

被上诉人辩称

被上诉人王**辩称，一、王**的房屋产权证是伪造的，证上面是37平米，实际的拆迁是60多平米。二、王**说王光荣是其弟弟无权处分该诉争房屋，但王光荣及母亲都住在里面，王光荣住在里面结婚生子，后来因为王**要造新房子，王**的母亲就跟王**商量，说把前后的房子都并给王**，说让王**给点地给王**起房子，房子并给人王**了后，根据农村习惯做了仪式，有三四个中人说和，就决定把房子作价，王**就把地换给王**起房屋。三、房屋已经卖给王**20年了，王**表示不知情是谎言。四、王**购买房屋后，住与不住与他人无关，曾经昆山湖发大水把房屋冲毁，王**维修过两次，王**没有维修国。

原审被告王光荣辩称，其将房子卖给王**时，王**不在家。卖的时候王**把猪养在家里，自己不住在家里，自留地要起房子的时候，家里的房子漏水，王光荣想修房屋不合算了，就出去找地方起房子，于是跟王**交易，卖房子给王**的时候，王**是不在家的。

本院查明

本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，王**与王光荣签订的卖房契约是双方真实意思表示，王**依约给付购房款后，即对诉争房屋享有权利。双方签订卖房契约时，诉争房屋由王**之弟王光荣实际居住使用（王**在本村另建房屋后搬出诉争房屋），同时，诉争房屋的出卖是由王光荣、王**的母亲为了王光荣另取得宅基地新建房屋而操办的，故本院认为，即使签订卖房契约时房屋系王**所有，王**向王光荣购买房屋也是善意无过失的，王**应对房屋享有相应权利。王**上诉认为其对卖房一直不知情，本院认为，王**与王**系同村人并系亲属关系，且王**二十年间未对房屋所有权提出异议，王**的此项上诉理由与常理不符，本院不予采信。故，诉争房屋拆迁所得之利益，应归王**享有，原审法院对于拆迁安置利益的计算并无不当，本院予以支持。上诉人王**的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费919元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日