罗**与江苏五**限公司、涟水澳**有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江苏五**限公司（以下除判决主文外简称五**司）与被上诉人罗**、涟水澳**有限公司（以下除判决主文外简称澳**司）、刘**房屋买卖合同纠纷一案，江苏省涟水县人民法院于2015年12月4日作出（2015）涟民初字第02465号民事判决，上诉人五**司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2010年3月24日，澳**司与五**司签订建设工程施工合同，约定将澳**司开发建设的涟水首府国际花苑人防工程等发包给五**司施工。同年5月6日，五**司与刘**签订工程项目经理承包责任合同，约定刘**为该项目经理承包责任人。2011年2月17日，五**司向刘**出具授权委托书，授权刘**以公司名义参加涟水县首府国际花苑三期工程管理活动，代表公司在本工程施工现场行使管理、工程结算、决算、房屋销售以及工程款领取等权利。2012年6月8日，刘**代表五**司和澳**司签订协议，协议约定澳**司划出部分房源冲抵当时和未来一段时间需要支付的工程款。本案讼争的房屋在上述协议约定范围内。2012年8月21日，经房产中介陈**介绍，罗**与刘**签订房屋认购书，认购由被告澳**司开发的首府国际花苑商品房（4-1104、4-1304）二套。认购书甲方为澳**司，乙方为罗**。签订协议前，刘**向原告出示了2011年2月17日五**司出具给他的授权委托书、2012年6月8日澳**司和五**司签订的协议及以房抵债明细。协议签订当日，罗**向刘**支付购房款580000元。现因澳**司并未完全履行以房抵债协议，导致五**司与刘**无法将涉案房屋的所有权转移给原告。原告遂诉至法院。

罗**一审诉称：原告于2012年8月21日与被**公司签订房屋认购书，认购由被告澳**司开发的首府国际花苑商品房（1104、1304）二套。被告刘**是被**公司和澳**司的委托代理人。原告已经付清房款，现因被告拒绝签订正式商品房买卖合同，原告故提起诉讼，要求解除和被告签订的认购协议，三被告连带退还房款，赔偿原告利息损失（以房款为本金，从2012年8月21日起至实际还清之日止，按照中**银行同期贷款基准利率计息）。

被上诉人辩称

澳**司一审辩称：我公司没有和原告发生商品房买卖合同关系。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。

五**司一审辩称：我公司从未与原告签订认购协议，也未委托任何人作为涉案房屋的销售代理人，更未收到过原告的购房款。我公司系建筑公司，经营范围内没有房屋销售业务，也无权替他人销售房屋。请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。

刘**一审未作答辩。

原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告刘**是被告五**司首府国际花苑人防工程的项目承包责任人，其获得五**司的授权，有权对外销售五**司因冲抵工程款而获得的房屋。被告刘**和原告签订的认购协议载明的甲方为被告澳**司，但被告澳**司并未授权被告五**司和刘**可直接以被告澳**司名义销售房屋，上述协议对被告澳**司并无约束力。因被告刘**向原告销售房屋时亦向原告出示五**司的授权委托书及以房抵债协议，原告也认为认购协议的出售方系被告五**司，故实际上原告和被告五**司之间形成买卖合同关系。原告和被告五**司之间的买卖合同，不违反法律规定，应属有效。因被告五**司并未实际获得涉案房屋的产权，原告无法从被告五**司处获得房屋产权，原告合同目的无法实现，其要求解除合同，应予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告五**司返还购房款580000元及赔偿利息损失，于法有据，应予支持。原告要求被告澳**司承担连带责任，因无法律依据，不予支持。被告刘**销售房屋系受五**司委托，其产生的后果应由被告五**司承担，原告要求被告刘**承担连带责任，无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、解除原告罗**和被告江苏五**限公司之间的关于首府国际花苑4-1104、4-1304号商品房的认购协议；二、被告江苏五**限公司于本判决生效后十日内支付原告罗**购房款580000元及利息损失（自2012年8月21日起至实际给付之日止，按中**银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回原告罗**对被告涟水澳**有限公司及被告刘**的诉讼请求。案件受理费9600元减半收取，由被告江苏五**限公司负担。

上**建公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1、原审对被上诉人刘**与罗**之间的房屋买卖事实进行确认错误，本案房屋买卖合同应当是刘**因资金困难向罗**借款后签订的明为购房实为借贷的合同。理由是被上诉人刘**与罗**之间的购房交易过程明显不符合房屋买卖的一般交易习惯。在刘**与罗**签订的购房协议中，明确每套房屋价款为38万元，但后刘**又同意将房屋以每套29万元的价格出售给罗**，且从双方买卖房屋过程看，被上诉人罗**在购买房屋时存在随意性，最后确定为任意两套，整个购房过程不管从价格、房款给付、收据出具还是房屋确定上都存在不合理性。2、原审认定刘**是根据上诉人授权对外出售房屋，因由上诉人承担返还购房款及利息的责任错误。罗**在公安机关对购房过程进行陈述时并没有提到刘**向其出具了授权委托书，罗**应该明知其签订合同的对象只是刘**个人。另外，从上诉人出具的授权委托书看，即使上诉人公司房屋需要出卖，上诉人也只是授权刘**销售房屋，并未授权其领取房款，且刘**因个人原因，明知自己不具有代售购房款的权限，仍然收取他人所谓的购房款，属于越权代理，故本案所涉的所有法律后果均应由刘**与罗**自行承担。二、原审适用法律不当，根据本案的相关事实，被上诉人罗**与刘**之间应当认定为民间借贷关系，应当适用有关民间借贷的相关法律法规，原审认定双方之间为买卖合同关系属于适用法律不当。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法撤销原判，判令一、二审诉讼费均由被上诉人承担。

被上诉人罗**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

被上诉人澳**司答辩称：一审判决中涉及澳**司的判决部分适用法律正确，请求维持原判。

被上诉人刘**未作答辩。

经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。

二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、2012年10月17日公安机关对刘**的询问笔录一份，证明刘**明确陈述自己是在明知无权销售的情况私自销售房屋，领取购房款；2、2012年11月26日公安机关对罗**的询问笔录一份，证明罗**在购房过程中，刘**没有出具授权委托书的事实及罗**所签订的购房协议时间并非2012年8月21日，而是在2012年10月16日之后；3、2012年10月16日公安机关对案外人田**的讯问笔录一份，证明刘**无权销售房屋的事实；4、2013年4月27日五**司交给公安机关的对刘**等人涉嫌诈骗的控告书及涟水县公安局涟*（经）刑诉字（2015）44号起诉意见书各一份，证明刘**将本案房屋销售给罗**涉嫌犯罪；5、五**司于2011年9月19日邮寄给刘**及澳**司的告知函两份，证明刘**对自己的权限范围是明知的。

被上诉人罗**质证称：对证据1、2、3的真实性没有异议，但是不能证明上诉人的证明目的，该三份证据恰恰证明了房屋买卖是被上诉人与刘**的真实意思表示，罗**在询问笔录中明确提到付款的时间是在2012年8月21日，但是签订合同时在10月份，且罗**在本案中出示了五**司对刘**的授权委托书及由案外人田新志签字的房源，可以证明刘**具有代表五**司销售房屋的权利；对证据4的真实性没有异议，但是公安机关已经做出了撤销案件决定书，证明刘**不构成犯罪。对证据5的真实性不予认可，即使是真实的，也属于五**司与澳**司、刘**之间的内部约定，对被上诉人罗**不产生约束力。

被上诉人澳**司质证称：对上述证据的真实性均无异议，但是本案所涉的房款返还等责任与澳**司无关，澳**司已经支付了1000万元工程款，本案中的以房抵工程款协议没有实际履行。

被上诉人刘**未发表质证意见。

本院认为

本院认为，本案中，上**建公司与被上诉人罗**之间存在房屋买卖合同关系。理由为：

第一、被上诉人刘**与上**建公司之间存在授权委托事实，刘**销售房屋的行为系其在授权范围内履行职务行为。理由为：上**建公司与被上诉人刘**之间于2011年2月17日签订的授权书中明确载明刘**具有代表五建公司进行房屋销售的权利，该授权委托书**公司与刘**自愿签订并盖有五建公司印章，对该授权委托书的真实性，本院予以确认。对上诉人提出刘**无权收取房款的主张，本院认为，上诉人对刘**房屋销售的授权中并未注明其无权领取售房款，房屋销售的过程本身就包含售房合同签订及收取房款的权利，故对上诉人该主张不予支持。

第二、被上诉人罗**有理由相信刘**有权代表五**司出售房屋。理由为：在被上诉人罗**与刘**签订购房合同时，五**司就其对刘**的授权并未以任何形式撤销，罗**在刘**出示授权委托书后有理由相信其有权代表五**司售房。另外，对于刘**是否有权销售本案所涉房屋的问题，根据被上诉人罗**陈述，其在与刘**签订购房协议前，刘**出具了由澳**司与五**司签订的以房抵工程款协议及抵款房屋明细表，对此，本院认为，在罗**看到上述协议及抵款房屋明细后，根据刘**持有的授权委托书，其有理由相信对涉案房屋刘**享有代表五**司进行出售的权利。对上诉人认为告知函可证明其已明确告知刘**代理权限，故对本案所涉的购房合同其不应承担责任的主张，本院认为，该告知函仅为五**司与刘**之间的内部约定，对罗**不产生法律约束力，不能以此作为五**司不承担责任的依据。

第三、上诉人就本案所涉购房合同为虚假签订无证据证明。理由为：上诉人以购房合同签订过程不合常理为由主张本案法律关系为民间借贷，但其未能提交被上诉人刘**与罗**之间存在借贷关系的相关证据，故对上诉人该主张不予支持。另外，对上诉人提交的刘**就销售本案所涉房屋涉嫌犯罪的相关证据，涟水县公安局已经做出撤销案件决定书，故对上诉人该证明主张不予支持。

如上所述，因上诉人与被上诉人罗**之间形成房屋买卖合同关系，故因五**司无法获得房屋产权，导致本案所涉房屋买卖合同因合同目的无法实现被依法解除后，相关房款及利息的返还责任理应由上诉人承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9600元，由上诉人江苏五**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日