许**与李**、相飞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人许**与被上诉人李**、相飞、原审第三人南**房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2013）新民初字第05382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日、6月17日公开开庭审理了本案，上诉人许**的委托代理人姬传生、被上诉人李**、相飞及其委托代理人夏振国、王*，原审第三人南**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

许进召一审诉称：双方当事人于2011年10月29日签订房屋租赁合同和补充协议，双方约定由许进召将坐落在海州区朝阳西路24号楼4、5、6三层的房屋出租给李**、相飞经营客房使用。双方约定的租赁期限为2011年11月16日至2019年8月28日，房屋年租金为80万元，李**、相飞在房屋租赁期间限于自己使用，不得对外出租、转让，但李**、相飞违反双方合同约定擅自对外出租，并且一直拖欠自2011年11月16日至2014年11月15日房屋租金。现许进召按照双方租赁合同和补充协议以及根据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，诉至人民法院，请求法院判决：1、解除双方于2011年10月29日签订的房屋租赁合同及补充协议；2、李**、相飞支付拖欠的2011年11月16日至2014年11月15日（扣除63万元借款）房屋租金1770000元；3、李**、相飞按租金的30%支付违约金531000元；4、本案诉讼费由李**、相飞承担。

一审被告辩称

李**、相飞一审辩称：1、李**、相飞不欠许进召租金，李**、相飞共使用房屋时间是一年半，租金已经全部支付完毕。2、李**、相飞没有违反合同约定，不应承担违约金。

南**一审未到庭，亦未向原审法院提交书面陈述意见。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2009年8月26日，南**与许进召签订《房屋租赁合同》一份，双方约定南**将座落在海州区朝阳西路24、24-1、24-2号房屋出租给许进召使用，房屋共六层，租期为八年，自2009年11月1日起至2017年10月31日止，年租金135万元，在该房屋整体装修完工后付房租67.5万元，其余租金67.5万元于第一年（2010年10月31日前）付清，以后每年租金每半年结付一次，每年的10月31日前结清当年租金，许进召应按合同约定及时交纳房屋租金，不得无故逾期、超期，否则加收逾期付款违约金，按中**银行同期贷款利息4倍计算，许进召迟延交纳租金，经催告后在合理期限内仍未履行，南**有权解除合同。同日，双方签订补充条款，南**同意许进召在租赁期间内有权自行对外出租、转让该房屋。

合同签订后，南**将上述租赁房屋的部分楼层交付许**使用，后双方产生纠纷，许**诉至原新**法院，要求判令南**继续履行房屋租赁合同，交付合同约定的三、四层楼，延长租赁合同期限，南**提起反诉，要求判令解除合同，许**交还房屋，修复门窗、地面，给付一年租金135万元及利息。原新**法院经审理，于2011年5月13日作出（2011）新民初字第516号民事判决书，判决如下：一、南**于判决生效后三日内将三、四两层楼交付给许**；二、将双方于2009年8月26日签订的《房屋租赁合同》中第二项第1条房屋租赁期限变更为：“该房屋租赁期限为八年，自南**实际整体交付之日起计算”；三、许**自南**实际整体交付房屋后三日内按440800元／年的标准给付南**一、二两层楼租金（自2009年11月1日起计算至南**实际整体交付房屋之日止）；四、驳回南**的其他诉讼请求。后南**对该判决不服，提起上诉。2011年9月5日，连云**民法院作出（2011）连民终字第0680号民事判决书，判决如下：一、维持连云港市新浦区人民法院（2011）新民初字第516号民事判决的第一、二、四项及诉讼费部分；二、变更连云港市新浦区人民法院（2011）新民初字第516号民事判决的第三项为：许**于本判决生效后三日内按440800元／年的标准给付南**第一、二两层楼租金（自2009年11月1日起计算至本判决确定的给付之日止）。

原审法院另查明，许**与李**、相飞于2011年即商谈转租事宜，但因许**与南**的租赁纠纷，南**申请原审法院执行，致使许**无法将租自南**的房屋转租给相飞、李**。2011年9月28日，许**、南**在原新**法院执行局作出谈话笔录，许**同意于2011年9月29日将877900元汇入原审法院账户，其中27790元为执行费。2011年9月29日，李**向原新**法院账户交纳577900元，李**又以其要交纳房租为由致电案外人张**，让其再汇30万元至原新**法院账户，张**让其表弟＊＊从案外人＊＊处转30万元。同日，＊＊将30万元汇入原审法院账户。南**当天从原新**法院将850000元执行款领走并将上述租赁房屋的1-6层全部交付许**使用。2011年10月29日，许**与李**、相飞签订房屋租赁合同，约定许**将租赁房屋24号楼四、五、六层转租给李**、相飞经营旅店。租赁期限自2011年11月16日至2019年8月28日。租金为每年80万元，按年支付，以后每年的租金于10月18日前支付。相飞、李**应按时交纳租金，如逾期10天后尚未交纳租金则应按当年租金加一倍支付给许**。李**（以王*名义）于2012年10月17日又给付南**40万元，2013年1月6日，南**又因与许**的租赁合同发生纠纷，再次诉至原新**法院，要求解除与许**的租赁合同并要求许**给付租金及违约金。该案诉讼中，南**同意该款项冲抵许**欠付南**的租金。后原新**法院又作出（2013）新民初字第166号民事判决书，判决解除了双方之间的租赁合同，许**给付南**租金及违约金等，但应扣除李**支付的40万元。

2013年3月17日，李**与孙**、郭**、江**签订酒店转让协议，将其用租自许**的房屋开设的酒店资产及经营权转让给孙**、郭**、江**。转让协议签订之日即生效。2013年3月18日，许**出具租金抵扣说明，其内容大致为，相飞、李**与许**第二年的租金（2012年11月16日至2013年11月15日）80万元，因许**欠李**借款63万元，许**同意进行冲抵，李**、相飞还欠许**第二年租金17万元。2013年12月19日，孙**出具证明一份，其内容为，关于朝阳西路格林**酒店2013年4月1日之后房租与李**无关。2014年5月5日，原审法院审判人员又与孙**进行了谈话，孙**再次确认其三人与李**之间签署的转让协议的真实性。2014年6月2日，第三人南**出具证明一份，其内容为，李**与许**签订的朝阳西路24号4、5、6层的租赁协议于2013年4月1日同意转租给现在租赁者郭**。2013年4月1日之后租金与李**无关，南**与现在经营者结算。诉讼中，许**申请撤回要求李**、相飞给付2014年4月5日之后的房屋租金及相应逾期付款违约金的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：许**、李**、相飞签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，李**、相飞与许**的租赁合同中约定的租赁期限为2011年11月16日至2019年8月28日，但李**、相飞已于2013年3月17日将租赁自许**的部分房屋转让给了孙**等人。又因许**拖欠南**租金，南**为能顺利收取租金，亦认可李**、相飞转让酒店的事实，2013年4月1日之后的租金与李**、相飞无关。因此，李**、相飞实际租赁上述房屋的期限为2011年11月16日至2013年4月1日，许**与李**、相飞之间的租赁合同实际已于2013年4月1日解除。李**、相飞先后支付款项合计1277900元。许**的各项诉求，原审法院综合认定如下：许**要求解除与李**、相飞之间租赁合同的诉求，双方之间的租赁合同已于2013年4月1日实际解除，因此，对许**的这一诉求，原审法院不予支持。许**申请撤回要求李**、相飞给付2014年4月5日之后的房屋租金及相应逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予准许。许**要求李**、相飞支付2011年11月16日至2014年4月4日的房屋租金及按租金的30%支付违约金的诉讼请求，因李**、相飞实际租赁使用该房屋为2011年11月16日至2013年4月1日，合同已于2013年4月1日经房屋所有权人南**同意实际解除，而李**、相飞已为其租赁期给付了相应对价，不存在违约。对许**的这两项诉求，原审法院亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回许**的诉讼请求。一审案件受理费25210元，由许**承担。

上诉人诉称

上诉人许进召不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定许进召与李**、相飞之间的租赁合同已于2013年4月1日解除是错误的。原审法院无权解除涉案合同。一审判决造成郭**等人使用他人房屋却不用支付租金，人为的制造新的不公平。南加刚被追加进一审程序却不承担责任，属于错误。请求二审法院依法支持上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人李**、相飞答辩称：1、一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；2、被上诉人实际租赁时间为一年半，应付租金120万元，被上诉人已经按照合同约定交付了全部租金；2、原审第三人南**于2013年3月13日同意李**将酒店转让给孙**，视为南**解除与上诉人的部分房屋的租赁合同。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。

原审第三人南**答辩称：对原审判决无异议。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

另查明，许*召以李**、相飞为被告，南**为第三人起诉至原审法院，要求：1、解除双方于2011年10月29日签订的房屋租赁合同及补充协议；2、被告支付拖欠的第一年房屋租金630000元；3、被告按年租金的30%支付违约金189000元；4、本案诉讼费由被告承担。原审法院于2014年9月9日以（2014）新民初字第02641号民事判决驳回许*召的诉讼请求。许*召不服原审判决，上诉至连云**民法院。本院以（2014）连民终字第01974号民事判决驳回上诉，维持原判。许*召不服向江苏**民法院申请再审，江苏**民法院以（2015）苏审二民申字第01299号民事裁定驳回其再审申请。

本案在二审期间的争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否已经于2013年4月1日解除。

本院认为

关于该争议焦点，本院审查后认为，涉案房屋由上诉人许**出租给被上诉人李**、相飞，租期为2011年11月16日至2019年8月28日。2013年3月17日两被上诉人将部分房屋租赁给案外人孙**，南**作为所有人对此转租行为予以认可，并直接向案外人收取租金。二审期间，南**再次确认2013年4月1日之后涉案房屋的租金与本案的上诉人许**、被上诉人李**、相飞均无关。涉案租赁合同已无履行的必要，原审法院藉此认定涉案双方之间的租赁合同已实际解除并无不当。同时，上诉人要求解除合同的诉求已经法院实体审理、判决并已生效，本院认为上诉人的该项上诉理由无事实与法律依据，本院对该上诉理由不予采信。关于南**的责任，本院经审查后认为，通过案件审理，南**作为无独立请求权的第三人在本案中无需承担责任，原审法院判决并无不当。

综上，许进召的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25210元，由上诉人许进召负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十一日