苏州**限公司高新技术产业开发区支行与杨**、杨*金融借款合同纠纷一审执行裁定书

审理经过

申请执行人**有限公司高新技术产业开发区支行与被执行人杨**、杨*金融借款合同纠纷一案，苏州**民法院作出的（2014）虎商初字第0413号民事判决书已发生法律效力，因杨**、杨*未能履行生效法律文书所确定的义务，故权利人**有限公司高新技术产业开发区支行于2015年3月16日向本院申请执行，申请执行标的为4744639元及迟延履行的债务利息，本院于当日立案执行。本案在审理过程中，本院根据权利人的申请，实施了财产保全，首先查封了杨*名下坐落在苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢XXX室房产（所有权证号：001036XXXX）。进入执行程序，因被执行人仍未履行义务，故本院裁定强制拍卖被执行人杨*名下坐落于苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢XXX室的房产，于2016年3月7日10时至2016年3月8日10时止在淘宝网司法网络平台上进行公开拍卖。最终，吴**出价5571930元成交。现异议人（被执行人）杨*以评估报告过期、承租人未行使优先购买权为由向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，对上述异议进行了审查，现本院对上述异议已审查终结。

请求情况

异议人述称：一、其于2016年3月7日看到虎**院在淘宝网上拍卖异议人的房产之前，对本案的判决、执行一无所知，因此，对本案的判决真实性与公正性提出异议；二、

法院对上述房产评估的时间节点为2015年5月27日，评估公司以该时间节点于2015年8月11日出具的评估报告的市场价值为5571930元，且该报告的第十四条明确规定了此报告的有效期为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。而自2015年11月份以来，该房产的价格涨幅近40%。因此，从该评估报告的估价时点计算已失效，以此报告确定起拍价不妥；三、该房产一直是出租的，承租方也没有行使优先购买权，故本次拍卖应为无效。综上所述，异议人认为原生效判决认定事实不清，对于异议人房产拍卖价格不真实，未能依据合法有效的估价报告进行拍卖，严重损害了异议人的相关合法利益以及承租方的优先购买权，特此提出异议，要求法院终止对异议人所属坐落于苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢XXX室房产的司法拍卖。

异议人为证明其述称提供了如下证据：1、苏州天仁**估有限公司于2015年8月11日出具的评估报告复印件；2、房天下网上中海胥江府的房产信息。

法院查明

经审查查明，本案于2015年3月16日就进入执行程序，在执行过程中，因被执行人仍未能履行，故本院强制拍卖被执行人杨睿名下坐落在苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢XXX室的房产，委托苏州天仁**估有限公司以2015年5月27日为时间点对上述房产进行了评估，该评估公司于2015年8月11日出具评估报告，该房产的评估价为5571930元。嗣后，本院于2016年2月17日在淘宝网司法网络平台上发出公告，将于2016年3月7日10时至2016年3月8日10时止公开拍卖上述房产。公告明确：起拍价为5571930元，保证金为500000元，加价幅度为10000元。凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，并单独设立条款：要求与本标的物有关人员［案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等］均可参拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。拍卖须知的第五条明确：优先购买权人参加竞买的，应于开拍前三个工作日向法院提交确认优先购买权申请和有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。但在上述规定的时间内，没有人至本院要求行使优先购买权。竞买人吴**与吴**按照淘宝网司法网络拍卖的规定各交付500000元保证金成为适格竞买人参加竞拍。最终，吴**出价5571930元成交。

另查明，苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢XXX室房产处于群租状态，本院于2016年1月7日至该房产张贴拍卖公告，告知承租人在公告张贴之日起七天内至本院说明情况，逾期视为放弃权利。

上述事实有本院委托苏州天仁**估有限公司出具的评估报告、（2015）虎执第00553号执行案件在淘**丘法院司法网络平台拍卖的拍卖流程报告、本院张贴公告的照片、异议人的执行异议申请等证据证实。

法院认为

本院认为，强制拍卖作为执行程序的组成部分，程序正义价值应成为衡量拍卖效力的重要标准。对于强制拍卖而言，充分的公告程序，保障符合竞买人条件的竞买人充分参与、公平竞争，严格按照司法拍卖规程操作，确保优先购买权人充分行使优先权，维护司法拍卖的公信力，应作为强制拍卖程序正当性的基本标准。本案通过淘**丘法院司法网络拍卖平台发布拍卖公告与拍卖须知，该公告与须知对拍卖事项做到了充分公开，并保障了符合竞买人条件的竞买人充分参与、公平竞争，确保优先购买权人充分行使优先权，社会公众通过互联网能够对拍卖信息充分了解并根据自身情况作出选择，由此形成的成交价格也是市场化的结果。评估价只是法院司法拍卖时起拍价的参考，决定标的物价值最终是通过竞买人竞买的成交价来体现。拍卖成交价的高低，最终是由市场的供需所决定的，同时与标的物本身是否存在瑕疵有关。因此，评估价不是拍卖成交的决定因素，拍卖成交价的决定性因素是市场的需求，以及标的物本身是否存在瑕疵。本案所涉拍卖标的物存在群租，故对拍卖成交价的提升存在一定影响，这也导致了只有二人参拍，该二个竞拍主体参拍符合淘宝网司法网络拍卖规程，故最终的成交价符合法律规定。另，异议人对本案的判决真实性与公正性所提出的异议不属于执行异议，故对此不予理涉。

综上，异议人所提的执行异议理由不能成立，故本院应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十五条、《最**法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第七条第一款第（一）项、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回杨**提的执行异议。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向苏州**民法院申请复议。

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裁判日期

二〇一六年三月三十一日