薛*、张**与徐州市**销合作社房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人徐州市铜山区房村供销合作社（以下简称房村供销社）因与被上诉人薛*、张**房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜张*初字第1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人房村供销社的委托代理人杨**，被上诉人薛*、张**的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，薛*、张**为徐州市睢宁县人。房**销社在铜山区房村镇房村街开发职工宿舍楼一处，该宿舍楼占用土地性质为国有划拨土地。2011年9月20日，双方签订了房屋买卖协议书一份，约定薛*、张**购买房**销社开发的职工宿舍楼后排3单元501室，面积约103平方米，每平方米1350元，并约定如需过户，房**销社协助薛*、张**办理，费用由薛*、张**承担。协议签订当天，薛*、张**付清全部购房款125000元。庭审调查中查明以下事实，双方均明知，售房时未依法取得权属证书，亦未办理商品房预售许可证，更未取得建设工程规划许可证。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，受法律保护。房**销社利用国有划拨的土地开发职工宿舍楼，并未办理土地使用权出让手续，也未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。依据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案房**销社在转让涉案的房产时，未依法取得权属证书，亦未办理商品房预售许可证，更未取得建设工程规划许可证。因此，双方之间签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故薛*、张**要求房**销社返还购房款的请求，法院依法予以支持。但是，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案薛*、张**在合同缔结过程中对被告要出售的房产未作充分的了解，自身对造成合同无效也有过错，应承担相应的损失。被告房**销社在转让涉案的房产时，未依法取得权属证书，亦未办理商品房预售许可证，更未取得建设工程规划许可证，其具有一定的过错，亦应当承担相应的损失。遂判决：徐州市铜山区房**销社合作社于本判决生效后十日内返还薛*、张**购房款125000元及利息损失（按中**银行同期同档贷款利率的50％，自2011年9月21日起计算至欠款付清之日止）。

上诉人诉称

上诉人房村供销社不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原审认定事实错误，适用法律错误。被上诉人没有按照合同的约定支付全部的房屋价款，而是部分支付；上诉人按照土地管理法第43条的规定，已取得涉案的土地使用权；原审适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，上诉人认为该解释不适用本案的房屋买卖，本案的房屋是上诉人的自建房，该房屋在建设的过程中不需要缴纳土地出让金，土地是划拨取得，不需要取得商品房预售许可证。2、判决上诉人承担利息损失违反了公平原则，假如合同无效，应当按照合同法58条相互返还，无需给付利息损失。被上诉人实际对所购房屋进行了占有和使用，给上诉人带来了相应的损失，原审法院忽略了上诉人的损失。

被上诉人辩称

被上诉人薛*、张**答辩称，1、涉案房屋及另案起诉的地下室，总房款205000元，被上诉人已经一并付清。2、上诉人仅提供土地使用权证，没有向法庭提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续，属于违法开发，涉案建筑物属于违章建筑，故上诉人无权出售。3、上诉人擅自销售违章建筑，导致被上诉人无法取得涉案房屋的产权证书，应当承担利息损失。4、一审法院没有对房屋返还进行处理是正确的，否则就违背了不告不理的原则。

本院认为

经双方当事人确认，本案争议焦点为：1、双方签订的房屋买卖协议是否有效；2、被上诉人一审的诉讼请求应否予以支持。

二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审一致。

本院认为，一、关于合同的效力问题。涉案房产在建设时并未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，其不具备相应的规划建设手续，违反了法律强制性规定，且在一审法庭辩论终结前，上诉人就涉案房屋并未办理相关批准建设手续。故上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应为无效合同。

二、合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人与被上诉人对合同无效均有过错，一审判决并无不当。上诉人就此上诉，本院不予支持。

综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2800元，由上诉人徐州市铜山区房村供销合作社负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三日