梁**与卢*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告梁**诉被告卢*房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙**、被告的委托代理人桑长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告梁**诉称：2012年10月19日，原告与被告签订房屋销售合同，约定原告购买被告开发的沭阳县汤涧镇汤涧新村小区中心路路南二排最东边单元201室及车库出售给原告，房屋总价款150000元。后原告发现该房屋已被他人入住。现请求确认合同无效，被告返还原告购房款150000元并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告卢*辩称：涉案房屋所在的土地为村集体土地，被告是以农民集中居住区的形式建设、买卖的，未取得相关权利证书，原、被告之间房屋销售合同属无效合同。原、被告之间无真实的房屋销售合同关系，因案外人高雪欠原告借款12万元，而高雪又向被告工地供应钢材，所以通过三方协商，由高雪向被告工地供应钢材，被告交付原告涉案房屋以抵充三方间债务。后因高雪未向被告供应钢材，被告将涉案房屋又另售他人，因原告未向被告支付购房款，请求依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2012年10月19日，原、被告签订《房屋销售合同》，该合同约定原告购买被告开发的位于沭阳县汤涧镇汤涧新村小区中心路路南二排最东边单元房屋一套，共计房价150000元。同日，被告向原告出具收据一张，该收据载明“今收到梁**拾伍万元正（150000￥），中心路路南二排最东边单元201门朝西另小车库约8平方，卢*，2012.10.19”。后因被告未向原告交付该房屋而将涉案房屋出售给第三人，原告现诉来我院请求处理。

另查明：被告在建设沭阳县汤涧镇汤涧新村小区时未取得土地使用权证及建设规划许可证，在原告起诉前亦未取得商品房预售许可证明。涉案房屋的土地系农村集体土地，原告梁**并非涉案房屋所在的土地的集体经济组织成员。

上述事实，有原告陈述、被告答辩、房屋销售合同、收据等证据证实，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，被告未经相关审核批准程序而在农村集体经济组织的农用地上建设房屋，其与原告签订的房屋销售合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现原告主张确认合同无效并要求被告返还购房款的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其与原告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告未支付购房款，原告予以否认，被告未提供证据证实，根据双方签订的房屋销售合同及被告出具的收据，能够认定被告已收到原告购房款150000元，故对被告的上述辩解理由，本院不予采信。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告梁**与被告卢*于2012年10月19日签订的房屋销售合同无效。

二、被告卢*应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告购房款150000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3300元，由被告卢*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3300元（该院开户行：中国**城支行，户名：宿迁**国库处，账号：46×××80）。

裁判日期

二〇一五年二月十五日