蒋**与江苏中**场有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人江**场有限公司（以下简称中**司）因与被上诉人蒋**商品房预售合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2014）丹民初字第2469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

经审理查明，2012年8月21日，蒋**与中**司签订《商品房买卖合同》约定：中**司将位于丹阳市开发区北二纬路北华东农产品物流园第D1幢1-2层3号房屋出售给蒋**。双方合同第八条约定：中**司在2012年12月30日前交房；第十六条约定：中**司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中**司提供的资料报产权登记机关备案。原审庭审过程中，诉讼双方认可合同约定的办理产权证时间为，自2012年12月30日起90天内。蒋**签订《商品房买卖合同》后，按约支付了全部购房款842152元。中**司在原审中主张，涉案房屋已经实际交付。

一审法院认为

另查明：讼争房屋至一审判决时仍未能办理产权登记手续；现由中合公司方管理经营。

2014年5月，蒋**向原审法院起诉称，其所购涉案房屋未能按约办理产权证，请求法院判决：解除其与中**司签订的《商品房买卖合同》；中**司返还购房款842152元并赔偿损失。

原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，诉讼双方认可的约定办理产权证时间为自2012年12月30日起90天内，但直至诉讼时止，涉案房屋仍未能办理房屋产权证。为此，对于蒋**要求解除双方间《商品房买卖合同》和要求中**司赔偿损失的诉讼请求，应予支持。中**司有关解除权行使超过时效、赔偿损失和支付补偿金等三方面的辩称意见均不能支持。理由如下：首先，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，适用于出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形。本案是因出卖人原因未能办理产权方签订的登记手续而引发的纠纷，故该条款不能适用。其次，诉讼双《商品房买卖合同》第九条，是有关出卖人逾期交房违约责任的约定，故也不适用于本案。第三，诉讼双方《商品房买卖合同》中第十六条第3项规定的补偿金，仅适用于买房人不主张解除《商品房买卖合同》的情况，不适用于买房人要求解除合同的情况。

由于出卖人的原因，买受人未能在合同约定的办理房屋所有权登记期限内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。蒋**主张中**司赔偿自2012年8月22日起算至实际给付之日止按同期银行贷款利率的1.3倍计算的经济损失，合理有据，可予支持。诉讼双方《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第7条规定：本协议明确规定，买卖双方在履行合同中违约金的累计值不超过合同总价的5%。由于该项约定应系指双方履行合同的情况，而非指本案中双方解除合同的情况，故对中**司的相关抗辩意见不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、解除蒋**与中**司签订的关于华东农产品物流园第D1幢1-2层3号房的《商品房买卖合同》；二、中**司于判决生效后十日内返还蒋**购房款842152元，赔偿蒋**自2012年8月22日起算至实际给付之日止以842152元为基数、按照同期银行贷款利率的1.3倍标准计算的损失。

上诉人诉称

中**司不服原审判决向本院提起上诉称，其尚未交付涉案房屋，蒋**亦于2014年3月主张愈期交房违约金但后撤诉。为此，蒋**无权根据愈期交房的约定或者规定，主张解除涉案合同。请求二审法院：撤销原审判决，依法改判驳回蒋**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人蒋**辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

中**司在二审中向本院提供下列证据：1、商品房初始登记证等资料。用以证明：就讼争商品房不存在无法办证的情形。2、镇**判决书和蒋**的相关诉讼材料。用以证明：讼争商品房存在逾期交房的情形，且蒋**也予以认可。蒋**认为：证据1表明时至2015年7月才能办证，不能实现中**司的证明目的；证据2中包含有认定中**司逾期办证的内容。

本院认为

本院认为，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条分别规定了办证迟延责任和办证不能责任。办证迟延责任是指，由于房地产开发企业未支付全部土地出让金、违规建房、未能提供规定资料等原因，导致买受人在特定期限内未能取得房屋权属证书，对此出卖人应当承担的违约责任。办证不能责任是指，于房由地产开发企业土地使用不合法等原因，导致买受人在特定期限届满后仍无法办理房屋所有权登记，对此买受人可以请求解除合同和要求赔偿损失的责任。办证迟延责任与办证不能责任，是针对不同违约情形而确定的两种责任，前者并不能因为一定期限的经过而转化为后者。本案中，中**司由于相关原因，时至2015年6、7月才向买受人蒋**提供办理权属登记所需要的资料，由于给蒋**造成的后果是办证迟延而非办证不能。对此，蒋**可以向中**司主张办证迟延责任，而不能向中**司主张办证不能责任。本案一审判决作出时，中**司尚不能提供办理权属登记所需要的资料，原审法院判决解决合同并无明显不当。本案二审过程中，中**司能够提供办理权属登记所需要的资料。由于该新事实的出现，本案应予改判。

综上所述，上诉人的上诉理由能够成立。原审判决因新的事实与证据出现，应当依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销丹阳市人民法院（2014）丹民初字第2469号民事判决；

二、驳回蒋**的诉讼请求。

一审案件受理费14340元，二审案件受理费12222元，由江苏中**场有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十一日