江苏海**有限公司与连云港**有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）江苏海**有限公司（以下简称海**团）诉被告（反诉原告）连云港**有限公司（以下简称青和物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告海**团委托代理人张*、魏**、被告青和物业委托代理人冯**、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

本诉原告海**团诉称，2010年1月10日，原、被告签订《连岛新村前期物业管理委托合同》，2010年2月11日，原、被告双方又签订了《连岛新村前期物业管理补充合同》，原告将连岛新村拆迁安置小区前期物业委托被告管理。2011年7月下旬被告擅自撤出小区物业管理，导致小区无人管理。2011年7月31日，原、被告双方终止物业管理合同的履行，双方于2011年8月进行了交接。根据交接材料被告应该返还原告装修保证金64000元，但被告以原告欠付空置费及其他费用为由拒不退还，原告数次与被告对该项费用的返还进行了磋商均未果。2013年3月11日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在7日内将装修保证金予以退还，但至今被告均未返还该费用。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求判令被告返还装修保证金64000元及利息。

被告辩称

本诉被告青和物业辩称，原、被告签订的物业管理委托合同和补充合同是事实，被告认为这二份合同都是合法有效的，原、被告双方应遵照执行，而导致合同不能正常履行的是原告违约造成的。原告二期房屋建好后早已具备交付条件，却迟迟不予交付，加之该小区山体滑坡的客观原因导致被告无法正常经营管理。被告只好提出终止合同。2011年7月31日原、被告终止合同的履行，原告迟迟没人来接收岗位，直至8月底双方才签字交接。因财务交接原告提出了众多无理要求，几次协商均未达成一致意见。被告认为交接后被告不仅不欠原告款项，原告还应给付被告3500元才公平。被告主张的依据是补充合同第一条原告还应支付被告房屋空置费2.35万元、第五条原告应支付被告开办费2万元。被告延期工作一个月的人员工资1万元。被告为遣散该小区聘用的工作人员发放补偿费1.4万元。原告应支付给被告6.75万元。关于装修保证金不是被告向业主收取的，是原告为了减少退费麻烦将这笔款项打到被告账户，被告只是代为退费。综上，被告不欠原告款项，请求法庭依法驳回原告诉求。

反诉原告青和物业诉称，青和物业没有收取海**团装修保证金，是政府为了减少退费麻烦，将该款转到青和物业的账户，由青和物业代办退费。根据补充合同第一条第2项约定海**团尚欠青和物业空置费23500元，根据第五条约定海**团尚拖欠青和物业开办费20000元。虽然物业管理合同2011年7月31终止，但没有上岗人员接收，青和物业直到2011年8月30日才正式退出小区物业管理，因此，海**团尚欠青和物业延期工资10000元。另外，青和物业为遣散该小区的物业工作人员，发放补偿费14000元。综上，海**团应给付*和物业67500元，为减少讼累，特提起反诉，请求法院判令海**团给付*和物业各项费用合计67500元。

反诉被告海**团辩称，青**司反诉没有法律依据，因为被告无故解除双方签订的物业服务合同，导致双方无法按约履行，因此青和物业存在违约行为，青和物业主张关于空置费用已经过诉讼时效。至于开办费用2万元根据补充协议约定，余款是在第二批房屋交付前给付，而解除合同时第二批房屋还未交付，因此不存在开办费用。至于发放延期工资及补偿费是青和物业自己违约造成的，与海**团没有关系，且双方合同没有约定该费用应由海**团承担。综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。

经审理查明，2010年1月10日，原、被告签订《连岛新村前期物业管理委托合同》（以下简称物管合同），2010年2月11日，原、被告双方又签订了《连岛新村前期物业管理补充合同》（以下简称补充合同），原**集团将连岛新村拆迁安置小区前期物业委托被告青和物业管理，补充合同第一条第2项：交房后的空置房屋物业管理公共服务费的收取标准如下：多层住宅空置6个月以内的按每月0.1元／平方米计算物业费，6个月以外的按0.25元／平方米计算物业费；高层住宅空置6个月以内的按每月0.2元／平方米计算物业费，6个月以外的按0.32元／平方米计算物业费；商铺空置6个月以内的按每月0.5元／平方米计算物业费，6个月以外的按0.7元／平方米计算物业费。空置期物业费由开发建设单位支付，每季度结算一次。补充合同第五条：开办费于2月10日先付30000元到青和物业指定账户，余款20000元于7区（第二批）交房前付清。

本院查明

另查明，被告青和物业以连岛新村小区存在山体滑坡的安全问题以及第二批房迟迟未交等售后服务对接处理问题为理由，向原告海**团提出退出对连岛新村的物业管理，原、被告双方于2011年7月31日终止对物业管理合同的履行，原、被告双方于2011年8月28日开始办理物业管理的交接手续，2011年8月30日，被告全面撤出对连岛新村小区的物业管理。另查明，海**团在青和物业管理前期拨付给青和物业装修保证金65.8万元，青和物业已经退还业主59.4万元，尚余64000元未退还。被告管理期间，连岛新村空置面积9468.45平方米，原告尚欠被告空置物业费23520.28元。另外，通过被告提供的连岛新村开办费明细，青和物业实际支出开办费为30724.5元，海**团已拨付青和物业开办费30000元，余款20000元按约定应于7区（第二批）交付前付清，但7区（第二批）于2013年2月6日交房。2011年8月份，被告青和物业为发放物业管理人员工资支出11339.98元。

上述事实有物管合同、补充合同、工资表、开办费明细、双方往来函件及当事人在案陈述等证据予以证明，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，原告海**团转入被告青和物业账户中的装修保证金，被告应当予以返还，因此，本院对本诉原告海**团要求本诉被告返还64000元及利息的诉讼请求依法予以支持，利息自原告主张之日即2014年5月14日起至实际给付之日止按中**银行发布的同期同类贷款利率计算。对被告青和物业的反诉请求，空置物业费23520.28元属实，原告海**团在庭审结束后对被告青和物业主张的空置物业费23500元予以确认，本院依法予以支持，原告辩称被告主张开办费已超过诉讼时效，本院认为被告尚欠原告的装修保证金近三年未返还，双方各自欠对方的费用应该进行了多次商谈，双方互欠债务，互相主张债务，已引起诉讼时效的中断，因此，本院对原告辩解被告主张空置物业费超过诉讼时效不予采信。开办费20000元，因补充合同约定剩余的20000元开办费于7区交房前支付给被告，该20000元开办费实际上是为管理7区购买物资之开销，而实际上被告早在7区交房前一年多就已撤出对小区的管理，没有对7区的管理进行投资，而从被告自己提供的开办费明细可见其实际开办费支出为30724.5元，因此，原告还应支付被告开办费724.5元，而不是20000元。延期支付一个月的工资10000元，原、被告双方的物业管理合同于2011年7月31日终止，原告起诉状中的陈述及原、被告在案陈述均可印证以上时间点，即双方的物业服务合同已于2011年7月31日终止，但因此时双方尚未进行交接，被告青和物业并未在此时就撤出对小区的物业管理，物业服务人员还在为小区继续工作，被告虽不能依据物业合同主张物业费，但被告可以主张延期服务一个月的人员工资，故本院对被告青和物业要求原告海**团支付2011年8月份工资10000元的请求依法予以支持。对被告主张的人员遣散费，因被告不能证明其是否遣散人员，即便被告遣散人员并因此支付了遣散费，原告对此也无过错，被告要求原告支付该项费用无法律依据和事实依据，因此，本院对被告的该项请求依法不予支持。综上，对被告的反诉请求部分，原告还应支付其空置物业费23500元、开办费724.5元、人员工资10000元，合计34224.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本诉被告连云港青和物业**公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还本诉原告江苏海**有限公司装修保证金64000元及利息（利息自2014年5月14日起至实际给付之日止按中**银行发布的同期同类贷款利率计算）。

二、反诉被告江苏海**有限公司于本判决发生法律效力之日起十日给付反诉原告连云港青和物业管理有限公司空置费23500元、开办费724.5元、人员工资10000元，合计34224.5元。

三、驳回反诉原告连云港青和物业**公司其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1400元，反诉案件受理费745元，合计2145元，由原告江**团有限公司承担545元，由被告连**理有限公司承担1600元（原告已预交本诉案件受理费1400元，被告已预交反诉案件受理费745元，被告于本判决生效之日起十日内给付原告诉讼费855元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云**民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1400元。连云**民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。

裁判日期

二〇一四年十一月十日