上诉人任**、吴*与被上诉人孙**房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人任**、吴*与被上诉人孙**房屋买卖合同纠纷一案，因不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，上诉人任**、吴*的共同委托代理人张**、被上诉人孙**的委托代理人曹义怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人任**、吴**审诉称，2011年5月21日，双方当事人签订买卖合同，任**、吴*将其位于南京市建邺区吉庆家园仲夏苑11号某幢308室的房屋转让给孙**。后任**、吴*将房屋交付给孙**并办理了过户手续。根据合同的约定，该房屋的成交价格为1450000元，孙**已经支付1400000元，暂扣了5万元的尾款，待任**、吴*将户口迁出时一次性付清。房屋过户后，任**、吴*因急事出国，直至近日回国迁户时才得知孙**已经通过公安机关于2013年5月将任**、吴*的户口从该房屋迁出。根据合同的约定，任**、吴*随即要求孙**付清购房尾款，但孙**拒绝支付。为此，请求判令孙**向任**、吴*支付购房款5万元，并承担诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人孙**原审辩称，双方于2011年5月31日所签订的房屋买卖合同第四条的约定，孙**应于2011年6月20日前全部付清购房款，根据《民法通则》的规定，任光*、吴*应当自权利受到侵犯或应当知道受到侵犯之日起，两年内主张权利。任光*、吴*自2011年6月20日之后，并未向孙**主张权利，不存在诉讼时效中断的情形，故孙**认为任光*、吴*的主张超过了诉讼时效，请求驳回任光*、吴*的诉讼请求。

原审法院经审理查明，2011年5月21日，任光*以其和吴*的名义与孙**以其和吴**的名义在南京利**有限公司的居间介绍下签订了《房屋买卖居间合同》一份，该协议第一条约定：任光*、吴*将其位于本市建邺区吉庆家园仲夏苑某幢11号308室的房屋（建筑面积为94.08平方米）转让给孙**；第二条约定：双方商定此房成交价格为145万元，在签订本协议时孙**先付定金5万元，双方定于2011年6月13日之前到房产局送审，同时孙**付购房首付款80万元给任光*、吴*，余款60万元在2011年6月28日之前过户手续完成时一次性付清；第八条约定：孙**违约，任光*、吴*不返还定金，任光*、吴*违约，应当在二日内双倍返还定金给孙**。第十二条约定的其他事项：双方协商，在产权证出件时余款60万元，孙**支付给任光*、吴*55万元，留尾款5万元在任光*、吴*于2011年6月28日户口迁出时一次性付清，等。

上述协议签订的当日，孙**支付给任光*、吴*定金5万元。同年5月24日，孙**支付给任光*、吴*购房首付款80万元，5月31日，支付购房款50万元，6月23日支付房款5万元。

2011年5月31日，任光伟、吴*和孙**就买卖上述房屋签订《南京市存量房买卖合同》，该协议第三条约定，任光伟、吴*同意上述房屋转让价款为1080000元，其中含定金5万元，尾款5万元。第四条的付款方式和付款期限约定：现金于2011年6月20号前全部付清。第五条约定：双方定于2011年6月20日正式交付房屋；双方定于2011年5月31日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；任光伟、吴*应在2011年6月20日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。双方还对违约责任、税费的交纳进行了约定。

原审庭审中，双方均表示双方真实意思表示的购房款价格为145万元，且双方亦是按照145万元履行的。

以上事实有房屋居间合同、存量房买卖合同、收条、开庭笔录等予以证实。

原审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方当事人就涉案房屋先后签订了两份合同，其中：时间在后的合同系对时间在前的合同在合同主体、履行期限、争议解决方式上的变更，因孙**到期没有履行给付尾款5万元的义务，任光*、吴*亦没有在法律规定的两年的诉讼时效期间内向孙**主张给付尾款5万元的权利，为此，孙**抗辩任光*、吴*主张给付购房尾款5万元超过了诉讼时效，该抗辩理由符合法律的规定，原审法院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原审判决如下：驳回任光*、吴*对孙**的诉讼请求。一审案件诉讼费用1050元减半由任光*、吴*负担。

上诉人任**、吴*对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销南京市建邺区（2015）建民初字第51号民事判决并依法改判。其事实与理由为：1、双方2011年5月31日签订的南京市存量房买卖合同中的价格条款无效，关于案涉房屋的价格及履行期限应以双方2011年5月21日签订的房屋买卖居间合同的约定为准。根据一审判决认定的事实，案涉房屋的实际成交价格为145万元。因合同约定所有税费由孙**承担，双方在办理房屋过户手续时未如实申报成交价格，而是在签订的南京市存量房买卖合同中将房屋价格约定为108万元，为上诉人规避了部分税费。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，这一价格条款因损害国家利益而无效，因而相应的付款期限也失去了存在基础。判断上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效应以145万价格约定及其付款期限为准。从合同履行而言，被上诉人事实上也是依据2011年5月21日签订的房屋买卖居间合同约定的履行期限在履行付款义务。根据该合同的约定，尾款5万元应在上诉人户口从案涉房屋中迁出时一次付清。2、根据2008年最高院关于诉讼时效司法解释的规定，适用诉讼时效制度时，在兼顾权利人和义务人双方利益平衡的前提下，应当将保护权利人利益作为首要价值目标；诉讼时效制度的实质并非否定权利的合法存在和行使，而是在于禁止权利滥用。本案中，上诉人依据房屋买卖居间合同约定的付款期限要求被上诉人履行付款义务，合情合法，且符合诚信原则。南京市存量房买卖合同虽约定“现金于2011年6月20号之前全部付清”，但该合同的总价款仅为108万元，上诉人确实已于2011年6月20号之前全部付清了上述款项，因此上诉人并不知道也不可能知道其权利受到侵犯，不存在怠于行使权利的情形。根据双方确认的事实，上诉人的户口2013年5月才从案涉房屋中迁出，故上诉人依据房屋买卖居间合同的约定要求被上诉人支付尾款显然未超过诉讼时效。据此，请求二审法院依法改判，维护上诉人合法权益。

被上诉人孙**二审辩称：1、双方当事人在2011年5月21日和5月31日就案涉房屋买卖签订了两份价格不同的合同，但这种不一致并不影响合同的效力，只需确定其中哪一份价格才是双方当事人的真实表示即可，并不否定双方当事人在交易过程当中对其他条款的约定。本案中，在后合同系对在前合同的条款进行调整和变更，应当以最后一份合同为准。2、关于诉讼时效的问题，在后合同中约定了被上诉人应于2011年6月20日前全部付清价款，在被上诉人2011年6月20日前并未付清价款的情况下，上诉人应知晓权利受到侵害。但上诉人直至2014年12月才向人民法院提起诉讼，已超过了诉讼时效，上诉人漠视自身权利，法庭应当给予否定性判决。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

本院查明

双方当事人在二审中均未提交新证据，并对原审查明的事实均不持异议，本院予以确认。

本院二审查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方当事人就涉案房屋先后签订了两份合同，并对在先合同约定的价款实际并未变更均不持异议，对此本院予以确认。从两份合同的内容而言，在后合同系对在先合同的合同主体、履行期限、争议解决方式等内容进行了变更。根据在后合同之约定，被上诉人应于2011年6月20日前支付全部价款。现两上诉人主张被上诉人到期未履行给付尾款5万元的义务，但其并未能举证证明其在法律规定的两年的诉讼时效期间内向被上诉人主张给付尾款5万元的权利，因而一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。两上诉人虽主张涉案房屋价款及其给付期限均应以在先合同为准，并据此认为诉讼时效尚未经过，但给付期限条款与价格条款可以相互独立存在，在后合同对价款给付期限作出了明确的约定，应视为对先合同的相应条款的变更。上诉人还主张诉讼时效制度应以保护权利人利益作为首要价值目标，而非否定权利的合法存在和行使，其主张尾款符合诚信原则；但上诉人在合同履行过程中存在怠于迁出户口之行为，亦有违全面履行原则。据此，本院对上诉人的上诉请求，不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人任**、吴*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十一日