张**与朱**买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告朱*雷买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张**的委托代理人张**、陈**，被告朱*雷及其委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，2015年9月17日，原告经人介绍与被告商谈购房事宜，当日原告付被告朱**购房预付款80000元。同年9月18日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于黄花塘街道二间三层半楼房出售给原告，价款300000元，被告已预付80000元，余款在2016年1月20日付清。此后，原告办理过户手续得知该房屋的土地属于集体土地，原告无法购买该房屋，要求被告返还预付款遭拒。对此，请求依法判令被告返还原告购房预付款80000元，并承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告朱*雷辩称，房屋买卖合同约定，如原告违约则定金80000元不予退还，该合同是双方真实意思表示，依据约定应追究原告的违约责任。合同签订后，被告履行合同并协助原告办理房产过户。2015年10月1日，被告为腾房与叶**签订房屋租赁合同，租期3年，一次性支付房屋租金30000元，并将被告经营的农业机械成品及配件搬至租赁房屋内，该笔费用现无法挽回。对此，不同意退还定金。

本院查明

经审理查明，2015年9月，原告张**、被告朱**联系购买被告朱**所有的位于黄花塘镇岗村街道街北房屋两间三层半楼房。2015年9月17日，原告向被告支付房屋预付款80000元，被告向原告出具收条，内容为：“收条，今收到房屋预付款捌万元正（￥80000.），据，朱**，2015.9.17号。”被告朱**在收条上签字确认。

2015年9月18日，原告张**与被告朱*雷经协商一致，双方签订《房屋买卖协议》，该协议约定：甲方为朱*雷，乙方为张**，甲方将位于黄花塘镇岗村街道街北房屋两间三层半273.6平方米房屋整体出售给乙方，净价为300000元，不包括地下油罐、加油机。1、甲方收取乙方定金80000元，余款在2016年1月20日前交付甲方。如果延期视为违约，甲方不退还定金80000元，买卖双方在房产交易过程中产生的一切费用，由乙方承担；2、甲方积极配合乙方过户等，提供过户的手续、证件；3、甲方交房时间为2016年3月16日；4、甲方交房时，除壁橱、厨房灶台、太阳能、水电设施外，其余由甲方自由搬走；5、甲方搬迁门前地下油罐及加油机造成门前地坪损坏，甲方不负责维修；6、本协议签订后，双方不得违约，甲方违约退还定金，乙方违约，定金不退还。原告张**、被告朱*雷在协议上签名确认。此后，原、被告在办理楼房过户时因原告系盱眙县旧铺镇居民，该房屋土地系集体土地，遂房屋过户未果。原告遂即要求被告退还房屋预付款80000元，并解除合同。此后，双方为该纠纷一直协调未果，原告遂提起诉讼。

认定上述事实的证据有，原、被告的庭审陈述，原告张**提供的2015年9月17日的被告朱*雷80000元收条、2015年9月18日原、被告签订的房屋买卖协议；被告朱*雷提供的营业执照经庭审质证、核证，本院予以认定。

本院认为

本院认为，本案原告张**与被告朱*雷系非同一集体经济组织成员，被告将自有房屋出售给非同一集体经济组织成员即原告，其违反了法律法规的强制性规定即《中华人民共和国土地管理法》和最**法院司法解释的相关规定，双方之间的房屋买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，被告对原告的居民身份未能认真审核，也未了解所建房屋的土地性质，导致房屋买卖合同无效，其负有一定过错。原告明知其与被告非同村居民，也未了解所购房屋土地性质，仍与原告签订房屋买卖协议，对于本纠纷的发生也存在相应的过错。本案诉讼中，原告要求被告退还房屋预付款80000元，因该买卖合同无效，故合同中对房屋买卖定金的约定系无效条款，对双方均无约束力，故原告请求返还，本院依法予以支持。对于被告辩解要求原告赔偿损失，其在本案中未提供证据证明其实际损失，故对被告辩解请求，本院暂不予支持，其提供证据后可自行协商或另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

被告朱**退还给原告张**购房预付款80000元，于本判决生效后十日内一次性付清。

履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1800元，减半收取900元，由原、被告各负担450元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安**民法院预交上诉案件受理费1800元（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安**城中支行；帐号：34×××54）。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日