江苏**限公司与田园买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）江苏**限公司（以下至判决主文前简称“金**司”）与被告（反诉原告）田园买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周**适用简易程序于2015年9月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法组成合议庭，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江苏**限公司委托代理人赵**、李**，被告（反诉原告）田园的委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）金**司诉称，被告田园于2012年8月24日与原告江**限公司签订购买金鼎华府小区A11幢24号车库协议。双方约定该车库总价为193000元整，首付39000元，余款154000元在2012年8月28日前到银行办理按揭。但被告到目前没有办理按揭，也没有将尾款154000元给付原告。请求法院判令被告给付原告154000及同期贷款利息。

被告（反诉原告）田园辩称及反诉称，原告金*公司要求被告支付余欠房款没有事实和法律依据，根据双方合同约定余欠款154000元由被告（反诉原告）到原告（反诉被告）指定的银行办理按揭，由于原告开发的车库不能取得房产、土地手续，无法办理按揭贷款，原告有欺诈行为，该合同属于履行不能。所以原告要求支付余款不符合当初的约定，要求驳回原告的诉讼请求。由于原告开发的车库没有房产、土地“二证”，导致不能办理按揭贷款，被告享有解除权。为维护被告合法权益，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，被告提起反诉，要求解除与原告间车库买卖合同，并要求原告返还首付款39000元及其同期银行贷款利息11700元。

反诉被告（本诉原告）金**司辩称，反诉原告在2012年8月24日领取车库装修入住，双方在合同中约定车库可以办理按揭，实际履行是办理信用卡支付。后因为反诉原告个人还款能力不足银行审核没有通过，不是我们公司的原因造成的，我们不同意解除合同。双方签订合同是合法有效的，要求本诉被告给付所欠的购房款余款及利息。

本院查明

经审理查明，2012年8月24日，原**公司与被告田*签订一份金鼎华府车款买卖合同，约定被告购买原告开发的金鼎华府小区小区A11幢24号车库，价款为193000元整，被告于2012年8月24日付39000元，余款154000在2012年8月28日前到银行办理按揭。合同签订后，被告田*支付首付款39000元、领取该车库钥匙并进行装修。后因案涉小区车库没有房屋产权证，贷款银行盱眙建行明确表示买受人不能办理按揭贷款，但根据该行与原告的合作协议，购买人可以办理信用卡车库分期业务支付余款，小区内同期其他购买人在履行“办理按揭贷款支付余款”条款时均以此变更履行。2012年8月24日以被告田*名义在中**银行办理信用卡分期业务时，因田*还款能力不足审核未获通过。庭审中被告除以办理按揭外不愿意以其他方式支付余款，目前该小区车库价位远低于双方买卖时价位。

上述事实，有原、被告代理人的陈述，2012年8月24日金鼎华府车库买卖合同，龙卡信用卡申请表，中国建**限公司盱眙支公司出具的情况说明等证据证实。

本院认为

本院认为，原被告签订车库买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，对当事人双方均具有约束力。双方在合同中书面约定的“办理按揭贷款支付余款”付款方式事实上履行不能，而在实际履行过程中变更为办理信用卡车库分期业务支付余款又未获贷款银行同意后，未能就如何支付余款协商一致，因此，双方间的争议属于付款方式约定不明引起的争议。对此，应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定；……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”的规定来解决争议。基于上述规定，买卖合同的目的或其主要目的便是出卖人通过出让买卖标的物的所有权得到相应的价金，买受人以支付一定价金为对价取得标的物的所有权。因此，在合同双方未对价金支付方式作明确约定时也应按照有利于该合同目的的实现的方式来履行。本案案涉车库已于2012年由买受人受领并装潢使用，买受人的目的也已实现，应支付相应的对价。车库属于非住宅或营业房，不能办理按揭双方均应明知，因此，被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告），要求按《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，解除与原告间车库买卖合同，并要求原告返还首付款、赔偿同期银行贷款利息的请求无事实依据，本院不予支持。鉴于被告未给付车库款是因双方履行方式不明引起的，故原告要求被告给付同期银行贷款利息的请求本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告田园（反诉原告）于本判决生效后三十日内给付原告江苏**限公司（反诉被告）车库款154000元。

二、驳回原告江苏**限公司（反诉被告）要求被告田*（反诉原告）给付以154000为基数的同期银行贷款利息的诉讼请求。

三、驳回被告田园（反诉原告）要求解除与原告江**限公司（反诉被告）间车库买卖合同、返还首付款39000元及其同期银行贷款利息11700元的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3380元，原告江**限公司（反诉被告）、反被告田*（反诉原告）各半承担1690元；反诉案件受理费2080元，由被告田*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安**城中支行；帐号：34×××54）。

裁判日期

二〇一六年二月十六日