丁**与张**租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
审理经过
原告丁**诉被告张**租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由代理审判员杨*适用简易程序，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告丁**及其委托代理人张*、陆*，被告张**及其委托代理人陈精炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告丁**诉称：2006年8月1日，被告与原告签订一份场地租赁协议，约定被告租赁原告位于宿迁**篓居委会二组（下次石篓居委会）的2.8亩土地一块并无偿使用土地上的房屋，租赁期间为2006年8月1日至2018年7月31日，租金为每年8000元，于每年8月1日前一次性给付。2012年起被告无故拖延租金，至今已经拖欠两年半租金，现提起诉讼，请求判令：1、解除原被告的租赁合同，被告让出租赁土地及房屋并支付租金20000元（自2012年8月1日至2015年1月13日两年半的租金共计2万元）；2、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认或解除原被告之间的租赁合同，被告返还原告三间平房及十六间猪圈，并按4500元／年标准支付自2012年12月18日至2015年1月13日期间的租金。
被告辩称
被告张*宪辩称：原告所诉的事实和理由不成立，理由如下：1、双方于2007年7月8日签订一份租赁协议，于2007年12月8日签订第二份租赁协议。原告所称的2006年8月1日签订的租赁合同是虚假的（首先协议上被告的电话号码180××××3888是被告于2011年5月23日才办理的，其次被告是于2007年7月份从外地回到宿迁。2006年8月1日的租赁合同是后来应原告的要求补签的，为了与五家农户打官司使用的，真正的租赁合同是2007年签订的那两份合同）。2、2006年8月1日的租赁合同是每年8000元，2007年的两份合同年租金合计是4500元，双方实际是按照2007年的两份合同履行的，租金一直履行至2012年12月17日。3、本案原告于2013年5月起就已经没有涉案土地租赁使用权，因为该地块已被政府征用等待拆迁。原告起诉的真正理由其与拆迁办达成拆迁协议，拆迁办让其搬清后方可领取拆迁款，但原告没有考虑到被告的合法权益，涉案的土地上也有被告添置的建筑物。目前被告正与拆迁办协商，但没有谈妥。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院查明
经审理查明：原告租用石**委会五户村民土地，并在该土地上盖有三间平房及十六间猪圈。2007年7月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书一份，约定：1、甲乙双方本着友好协商、双方自愿，由乙方租用甲方院内旧猪圈两排共计十六间为养殖藏獒场地。…3、甲方负责为乙方提供住宿场地（指三间平方西头一间）（注：其余两间后期原告无偿提供给被告使用）。4、乙方每年给付甲方租金费用3000元…”。
2007年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书一份，约定：乙方张**在原有旧猪圈前面另加一块场地（五分地），每年租金1500元（伍*）不变，有关事项甲方协调”。
2011年9月份（协议载明签订日期为2006年8月1日），原告（甲方）与被告（乙方）签订租地协议书一份，约定：租赁土地面积：2.8亩。租赁期限2006-2018年。…3、租金每年8000元，每年8月1日前一次性付清；5、协议生效后土地的使用权归乙方所有；协议在履行过程中如因公被征用，因公征用地及附属物而获得一切赔偿费用归甲方所有，乙方不得阻扰甲方享有该赔偿；6、责任双方应按协议条款履行，如有一份违约承担一切；甲方建造房屋归甲方所有，乙方建造房屋归乙方所有…”。
又查明，涉案房屋土地于2013年6月份被政府征用。涉案房屋土地租金被告已经给付至2012年12月17日。2015年1月13日，原告向被告邮寄解除合同通知书，被告于2015年1月14日收到。
以上事实，有协议书、证明及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。
本院认为
本院认为：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，原告在未依法办理农用地转建设用地审批手续的情况下，擅自在耕地上加盖房屋及猪圈并出租于被告使用（养殖藏獒），因上述行为违法了我国法律的强制性规定，应属无效，本案原被告签订的三份租赁合同亦属于无效合同，故原告主张解除合同或确认合同已经解除无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方签订的租赁合同无效，故被告应将租赁合同中约定的三间平房及十六间猪圈返还于原告。因双方的租赁合同无效，故原告主张按照年租金4500元计算2012年12月18日至2015年1月13日的租金没有法律依据，但考虑到被告上述期间一直占有使用涉案房屋及猪圈，本院参照合同约定的租金标准由被告向原告支付占有使用费。依据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告张**应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于宿迁**篓居委会二组的涉案三间平方房及旧猪圈十六间返还于原告丁**；
二、被告张**于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁**涉案房屋土地占有使用费9320.55元（以4500元／年标准，自2012年12月18日计算至2015年1月13日）。
三、驳回原告丁**的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取150元，由被告张**负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省宿迁**民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁**民法院，开户行：中国**城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
裁判日期
二〇一五年四月十日
