上诉人梁**与被上诉人刘*房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人梁**因与被上诉人刘*、原审原告梁**、梁**、梁**、梁**、梁**房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦*初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人梁**及其委托代理人王**、被上诉人刘*的委托代理人张**、原审原告梁**、梁**、梁**、梁**、梁**的共同委托代理人梁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁*红原审诉称，位于南京市浦口区扶轮街1号的房屋由梁**（梁**等6人的父亲）和妻子曹**（梁**等6人的母亲）于1985年建成，系梁**和曹**的共同财产。后曹**于1996年7月15日死亡，梁**于2005年3月11日死亡。2014年4月22日，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁*红从南京市**易登记中心档案室调取《南京市私有房屋所有权证》才知道该房的权属变更情况。刘*于2001年3月23日通过签订《房地产买卖契约》占有该房屋，该契约显示出让人为梁**并有其本人签字，但梁**当时系右手残疾无法写字且签署该契约时未经曹**的其他继承人同意，故梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁*红认为合同不成立，刘*有欺骗梁**的嫌疑。根据契约内容，该房于2001年仅以10000元的价格出让给刘*，明显有失公平。梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁*红多次向刘*主张房屋权利未果，现梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁*红为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令确认浦口区扶轮街1号房屋的买卖无效并返还房屋，诉讼费由刘*承担。

一审被告辩称

刘*原审辩称，一、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**起诉房地产买卖契约无效，不符合我国《合同法》第52条的规定，本案中不存在法律规定的合同无效的任何事项，2001年3月23日在房产管理部门梁**同刘*签订的房屋买卖合同合法有效，有梁**本人指印和刘*签名，并且刘*实际向梁**支付了购房款20000元，因梁**当时不想让他的子女知道售房款是20000元，所以在合同中约定的是10000元，随后2001年刘*入住扶轮街1号房屋，梁**和梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**也从未提出异议。二、在当年买卖诉争房屋时，梁**的户口簿上记载其婚姻状况是未婚，并且产权登记为梁**本人，答辩人已尽到了适当的注意义务。另外，最高院关于婚姻法解释（三）第11条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”结合该规定，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**根本无权利主张权利。三、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**起诉已超出法律规定的2年诉讼时效，梁**本人认可该买卖契约，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**如主张权利，也不符合法律规定的诉讼时效。梁**于2005年3月11日死亡，办理丧葬事宜就在刘*居住的旁边。距离10米左右的梁**家，并且梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**家人在2001年就知晓房屋被出售。如梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**认为买卖契约显失公平，要求撤销买卖契约也超出了法律规定的1年期限，而且，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**也没有诉讼请求撤销该买卖契约。综上，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**起诉无事实依据和法律依据，应当驳回梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，坐落于南京市浦口区扶轮街1号的平房是梁**、曹**夫妻于1985年建造，该房登记在梁**名下，梁**与曹**共育有梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**六个子女，1996年梁**的妻子曹**去世，2001年6月5日扶轮街1号房屋转移登记至刘*名下，2005年梁**去世。对上述事实，双方均不持异议。庭审中，刘*向法庭举证下列证据：证据1、《私房转让协议》一份，载明“现有扶轮街壹号住房1套，面积57㎡，卖于刘*，价格为贰万元正（20000），卖房人梁**，买房人刘*，证明人裘海棠、李**，2001年3月10日。”证据2、《房屋付款证明》一份，载明“收到刘*房款贰万元正（20000元），一次性付清，五个月后清出房屋归刘*使用，房址扶轮街1号。特此证明，收款人梁**，2001年3月11日。”（在上述协议及付款证明中的“贰万”“梁**”上加盖有梁**私章）。证据3、2001年3月23日，梁**作为甲方，刘*作为乙方，签订的《房地产买卖契约》一份，约定：甲方自愿将座落于浦口区扶轮街1号的房地产（房屋建筑面积44.5平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为壹万元，由乙方二○○一年三月二十三日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式现金；双方同意于二○○一年三月二十三日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的亲权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；本契约一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：梁**，乙方：刘*。2001年3月23日。（上述房地产买卖契约落款“梁**”上覆有指印）。

对于刘*提交的上述证据，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**的质证意见为：梁**右上肢残疾，不能正常签字，梁**在原工作单位填写履历表、登记表等均是盖其私章，没有按指印的习惯。对于梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**提出的上述异议，刘*解释为，梁**并非双手缺失，其左手可以按指印，梁**本人确有私章，但是有几枚刘*不清楚，《私房转让协议》、《房屋付款证明》中梁**是本人左手签名并在签名上盖有其私人印章，而在《房地产买卖契约》中甲方落款是当时在浦东路房产部门交易时根据规定不允许盖私章，在不会签字的情况下必须按指印，所以由房产部门管理人员代为填写，梁**本人在其名字上按手印确认。庭审中，法庭认为刘*对梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**的质疑进行了合理的解释，并向梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**释明，诉争房屋原在梁**名下，梁**有处分权，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**若认为《私房转让协议》、《房屋付款证明》、《房地产买卖契约》中印章及指印非梁**所为，举证责任在梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。梁**与刘*签订的《私房转让协议》、《房地产买卖契约》不违反法律规定，该协议有效。本案中，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**并无证据证明《私房转让协议》、《房屋付款证明》、《房地产买卖契约》中印章及指印非梁**所为，在《房地产买卖契约》中甲方落款处虽非梁**本人签名，但该姓名处覆有指印，形式上具备合法性，结合《私房转让协议》、《房屋付款证明》、刘*取得的房产证、土地证综合审查，原审法院认为刘*从梁**处购买浦口区扶轮街1号的房屋证据充分、手续完备，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**主张确认房屋买卖协议无效，没有事实依据，不予支持。对于梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**诉称梁**出售该房屋未取得其他继承人同意的意见，原审法院认为，我国不动产施行登记公示制，诉争房屋原登记在梁**一人名下，形式上是该房产的所有权人，刘*与房屋的登记产权人签订房屋买卖合同，已尽到了审查义务，梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**以此主张买卖合同无效，没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原审法院判决：驳回梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**负担。

上诉人诉称

梁**不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认为梁**、梁**、梁**、梁**、梁**、梁**主张买卖合同无效，没有法律依据，不予支持不当。一、自上诉人母亲曹**去世后，上诉人梁**对诉争房屋依法有继承权。梁**对于上诉人及其他继承人所应继承房屋的部分无权处分，该行为无效。二、裘**在梁**住处对面开办广告公司，而被上诉人刘*一直在该广告公司门店工作。刘*对梁**一家的情况应该非常清楚，李**在买卖房屋过程中所作证明与事实不符，表明刘*购买诉争房屋并非善意。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人刘*答辩称，一、上诉人认为其享有对涉案房屋的继承权，这一继承权建立的前提是诉争的房屋存在，且内部已经进行了继承。而本案中因为上诉人根本没有对房屋进行继承，而且涉案房屋早在2001年就已经将房屋转让过户给被上诉人，该财产不属于梁国海的遗产，因此不存在继承之说。二、根据相关法律规定，确认合同无效必须要符合合同法的规定，上诉人的上诉主张不符合法律规定，所以我方认为上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。

原审原告梁**、梁**、梁**、梁**、梁*红述称，其同意上诉人的上诉意见。

二审中，除了上诉人及原审原告对原审查明的《私房转让协议》中梁**的签字及手印有异议外，各方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

审理中，上诉人提供了涉案房屋过户登记时，梁**委托顾**办理产权过户的授权委托书，证明在委托书中梁**的签名并不是梁**本人所签，顾**是浦口**易中心的工作人员，交易过户程序不当。被上诉人质证后认为，对该份委托书的真实性认可，但认为交易过户时是梁**本人去房产交易中心办理过户登记的，否则房产交易中心不会进行过户登记。

本院认为

本院认为，坐落于南京市浦口区扶轮街1号的平房登记在梁**名下，刘*在购买涉案房屋过程中，其作为购房人已尽到相应的注意义务，上诉人梁**亦无充分证据证明刘*系非善意同梁**签订《私房转让协议》及《房地产买卖契约》，且涉案房屋已办理了过户手续，完成了物权变更，故上诉人梁**以梁**出卖房屋的行为系无权处分为由，主张该行为无效，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费50元，由上诉人梁**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十四日