上诉人陈**与上诉人曹**、管美红房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与上诉人曹**、管美红房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院作出的（2013）浦民初字第763号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人陈**及委托代理人张**，上诉人曹**，上诉人管美红及其委托代理人沈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈**原审诉称，2007年7月11日，两被告将位于南京市浦口区浦欣家园某幢606室房屋出售给原告，并在合同中约定该经济适用房满五年后积极配合原告办理产权过户手续，同时还约定该房屋在过户前所产生的矛盾纠纷均由被告负责处理。在两证满五年之日，原告多次催促被告办理过户手续，同时于2012年3月1日、7月16日两次邮寄了催办通知，被告置之不理，拒绝履行合同义务。原告购房已按照合同约定一次性付清房款380000元，被告违约拒不履行合同侵犯了原告的合法权益。现向法院起诉，请求判令：1、两被告依照合同约定继续履行合同义务，并承担违约金80000元；2、两被告负担诉讼费用。

一审被告辩称

管美红原审辩称，原告通知我可以过户后，我一直积极的配合，在买卖房屋时我们对国家政策不太了解，我现在也同意配合原告办理过户手续。

曹**原审辩称，我们一直积极配合原告办理房屋过户手续，我现在仍然同意配合原告办理房屋过户手续，现在是因为国家政策原因导致无法过户。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2007年7月11日，原告陈**与被告管美红、曹**签订购房协议一份，约定：两被告自愿将位于浦**欣家园某幢606室房屋出售给原告，总房款为380000元，付款方式为签订协议日一次性付清；交房日期为2007年7月21日，内部送设施（床三张、家具一套、电视柜一个、地柜两个、电热水器一台、厨具一套、抽油烟机一台、燃气灶一台、餐桌一张、木椅四把、浴霸两个）；付款时两被告将房产相关资料一并交给原告；两被告在买房时，在银行做了抵押，经原告同意该房屋卖给原告后，两被告所欠银行贷款暂不解押，由两被告继续还贷，并保证在过户日之前还清银行贷款，过户前与房屋相关的债权债务或纠纷均由两被告负责处理；满五年过户时买卖双方所产生的税金均由原告承担；满五年后不管房价涨与跌，总房价不变，如两被告反悔赔偿违约金80000元给原告，另按总房价380000元的银行贷款利息补偿给原告，如原告反悔赔偿违约金80000元给两被告，另按市场租房价格补偿给两被告；满五年两被告有义务积极配合原告办理好一切过户手续。协议签订当天，原告支付购房款380000元。

另查明，两被告原系夫妻关系，位于浦**欣家园某幢606室的房屋系两被告于2005年9月28日以188078.6元的价格购买，其性质为经济适用房。该房屋于2006年1月13日办理了房屋所有权登记，并于同年1月23日办理了房屋占用范围内的国有土地使用权登记，登记权利人均为被告管美红。2009年9月28日两被告登记离婚，并在离婚协议中约定上述房屋归管美红所有。

再查明，2012年3月1日、7月15日，原告陈**两次发函给两被告，要求两被告办理讼争房屋的产权过户手续。

庭审中，原告陈**陈述，双方到房产管理部门咨询，房产管理部门表示要求卖房人提供第二套住房的证明才能办理过户手续，但是由于两被告不能提供该证明，所以无法办理过户手续，但实际上两被告是有第二套住房的，并且，两被告离婚后又获取了一套经济适用房；我诉请要求两被告继续履行合同就是要求两被告协助办理讼争房屋的产权过户手续；因两被告不协助原告办理过户手续，违反协议约定，故要求其承担违约金80000元；此外，我是以市场价格购买两被告的经济适用房，只同意缴纳购房的契税。两被告则陈述，确实是因为管美红没有第二套住房而没有办理产权过户手续，我们同意办理房屋过户手续，但是由于政策原因导致无法办理，根据协议约定，购房产生的税金都由原告负担，所以我们不应再承担任何费用。

上述事实，有购房协议、收条、房屋所有权证、国有土地使用证、离婚证、离婚协议书以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案讼争房屋于2005年购买，已超过5年，具备上市交易的条件，故原告陈**与被告管美红、曹**签订的购房协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。原告主张两被告继续履行合同，协助办理房屋产权过户手续，符合合同约定，应予以支持。原告主张两被告支付违约金80000元，根据合同约定，如出卖人反悔须赔偿违约金80000元，此项违约金系针对两被告不履行合同所约定的违约金，原告已主张继续履行合同，不得再行主张不履行合同违约金，故原告此项诉讼请求于法无据，不予支持。此外，根据合同约定，“满五年过户时买卖双方所产生的税金均由原告承担”，原、被告双方对于该条款有不同理解，对此，原审法院认为，从该条款的文义来看，“所产生的税金均由原告承担”应理解为房屋交易所涉及的全部税费均应由原告承担。又因转让经济适用房除正常房屋交易所涉及的相关税费之外，还涉及转让收益问题，根据经济适用房转让的相关政策规定，如将经济适用房转让给不符合经济适用房申购条件的受让人，转让人应将超出原购买价部分的50%收益上交政府，该转让收益如全部由原告或两被告负担，对于双方当事人而言，均不公平，结合本案实际情况，可由原告负担转让收益的70%，由两被告负担转让收益的30%。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，原审法院判决：一、被告管美红、曹**于判决生效之日起七日内协助原告陈**办理浦**欣家园某幢606室房屋的产权过户手续，将该房屋产权过户至原告陈**名下；二、上述房屋交易过程中所产生的税费由原告陈**负担；三、上述房屋交易过程中所应缴纳的转让收益由原告陈**负担70%，被告管美红、曹**负担30%；四、驳回原告陈**的其他诉讼请求。案件受理费1880元，由原告陈**负担940元，被告管美红、曹**负担940元（原告陈**已预付940元）。

上诉人诉称

上诉人管美红不服原审判决，提起上诉称，一、原审判决运用公平原则处理此案，明显适用法律不当。民事诉讼中运用公平原则判案未尝不可，但是公平原则的运用有着严格的要求，即应当是在没有法律规定和没有约定或是法定、约定都不够明确的前提下。就本案而言，当事人约定明确，国家规定也很明确，房屋买卖的税金由我方承担，政策规定缴纳溢价部分的百分之五十的收益由出卖人承担，因此一审判决我方缴纳溢价款部分的70%没有任何依据。二、对方违约事实清楚，应当承担违约责任。对方没有履行配合过户的义务，存在违约行为，是根本违约行为。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判对方承担向政府缴纳其超出原房屋购买价部分50%的义务并向我方承担违约责任。

上诉人管美红、曹**不服原审判决，提起上诉称，合同约定过户时所产生的税金均由买方承担，而原审判决认定转让收益由我方承担30%，是对合同约定作出缩小解释。我方认为，该条款应从一般公众的认知程度作解释，即与争议房产有关的税费应包含转让收益等均由买方承担。在房屋交易惯例中，卖房人所得的购房款就是房屋净得价，不承担与此相关的任何税费。如若再由我方承担一部分税费，我方就不会将该房屋卖给对方。对方违反诚实信用原则，现我方要求解除购房协议，并愿承担购房协议约定的违约责任。请求二审法院撤销一审判决，改判解除双方的购房协议。

本院查明

本院对原审查明的事实予以确认。另查明，讼争房屋于2007年7月21日即已交付给陈**使用。二审中管美红陈述，其在出售讼争房屋后，一直与其父母居住在一起，曹**则陈述售房后其另有住房，居住在本市浦欣家园。

本院认为

本院认为，上诉人陈**与上诉人管**、曹**签订的购房协议是当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效，双方当事人均应按约严格履行各自的义务。合同签订后，双方各自支付了房款并交接了房屋，已履行了合同约定的主要义务，后双方在办理过户手续时因政策原因及缴纳转让收益而产生争议，故不应认定管**、曹**存在违约。上诉人陈**要求和管**、曹**承担违约责任，本院不予支持。双方签订购房协议时国家政策并未对缴纳转让溢价收益作出明确规定，而协议中明确约定过户时的税金由陈**负担，其本意应理解为管**、曹**的售房款为净得价，但如果让陈**承担在合同签订后因政策变化而产生的全部转让溢价收益，明显有失公平，原审法院酌定让管**、曹**承担30%，较为公平合理。综上，上诉人陈**和上诉人管**、曹**的上诉请求均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费1880元，由上诉人陈**和上诉人管美红、曹**各负担940元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年三月十八日