原告张**与被告张*、张*、陈*房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原告张**与被告张*、张*、陈*房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**及其委托代理人朱**，被告张*及三被告共同委托代理人张**、蒋**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称：被告张*与被告张*、陈*分别系父子、夫妻关系。三被告公开称征地拆迁全家已安置合计7套中低价商品房，并到处公开宣称决定出售多余的2套房产。

2009年9月11日，三被告与原告订立了浦**泰家园14幢1单元602室的购房合同，约定成交价141117元，当天给付定金10000元，原告接到书面通知后3天内给付房款101117元，原告收到公证书当天付清购房尾款30000元。三被告收到原告10000元定金后，由于市场房价开始不断上涨，2012年5月，三被告以本合同无效为借口明确表示拒绝履行本合同。故诉至法院，要求判令三被告：1、履行购房合同（产权过户、房屋交付）；2、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告张*辩称：被告张*确实有房屋拆迁，本案涉案的房屋系张*的拆迁安置房屋，被告张*没有将房屋卖给原告。2009年定的合同是张*儿子张*与原告所签，预收了原告购房定金10000元，在原告提起诉讼后，张*才知道该事实。作为张*而言原告解除合同与其无关。对原告的请求，当时收的钱作为被告张*可以退还给原告。购房合同中张*没有签名，也没有按手印，并且其当时对此事并不知晓，其不同意将房屋出售给原告，该合同应属无效合同。对房屋增值部分赔偿不予认可。对于合同可以解除，但与张*无关。对律师费也不予认可。

被告张*、陈**称：2009年9月11日双方签订合同，被告张*、陈*当时说要回去征求张*的意见，中介公司说没有关系，让原告先交10000元定金，让被告张*、陈*先签合同。合同签完后四个月左右，张*知晓此事后，明确告诉被告张*、陈*其不同意卖该房屋。后三被告就通知原告，合同不再履行，原告不肯收回10000元。对原告的诉求要求依法判决。

本院查明

经审理查明：2009年9月11日，被告张*作为甲方（卖方）与原告即乙方（买方）签订一份《购房合同》，合同上载明了：甲方自愿出售浦口区鼎泰家园A区14幢602室房屋产权给乙方，该房屋面积为56.49平方米，房屋按套总价为人民币壹拾肆万壹仟壹佰壹拾柒元，￥141117元；2009年9月11日乙方支付给甲方购房定金壹万元，￥10000元；2009年9月30日前甲方交付该房给乙方；甲方违约双倍返还定金，另再按该房屋市场评估价的110%赔偿损失给乙方并承担乙方律师费用等合同条款。该合同的甲方处分别有张*、陈*、张**人的名字及三枚指纹，合同的乙方处有张建国的名字及指纹。

合同签订后的当日，原告交纳购房定金10000元，并收取收条一张，在该收条中分别有张*、陈*、张**人的名字及三枚指纹。

同时查明：1、原告持有被告张*与浦口**办公室签订的《征地房屋拆迁补偿协议》、《南京市浦口区征地拆迁房屋收购表》、《南京市浦口区征地居住房屋拆迁补偿费用表》、《南京市浦口区征地定附着物补偿费用表》、《鼎泰家园大桥片区拆迁户选房单》、《分户证明》，被告张*与南京鼎**有限公司签订的《﹤鼎泰家园﹥商品房预售合同》的复印件，即座落于浦**泰家园A区14幢602室的涉案房屋系张*因拆迁安置所得，登记在张*名下。

2、被告张*称《购房合同》中被告张*名字上的指纹系其捺印，非被告张*本人指纹，张*亦否认知晓该事实；原告不申请对张*名字上的指纹是否系被告张*指纹进行鉴定。

3、原告委托律师代理诉讼，支出代理费5000元，江苏**事务所律师给原告出具了收款收据。

4、审理中，根据原告申请，本院委托华盛兴伟咨询评估审计机构对涉案房屋价格进行评估。华盛兴伟咨询评估审计机构于2014年4月出具了华盛兴伟*（2013）第0159号房地产估价报告书，该报告书估价结果为：涉案房地产在估价时点2014年4月1日的公开市场价值为人民币48.99万元，单价8672元／㎡；华盛兴伟咨询评估审计机构收取评估费4540元。

本院认为

5、原告于2009年9月11日与被告方同时签订了两份《购房合同》，约定购买被告方面积、价款等完全相同、仅房号不同的两套房屋，另一套房屋为浦口区鼎泰家园A区14幢601室。原告就该601室房屋曾提起诉讼，要求判令解除房屋买卖合同，三被告赔偿原告房屋增值的110%。本院于2013年12月19日作出（2012）浦民初字第1270号民事判决，认定该涉案房产的权利人为被告张*，原告未能举证证实该合同中的“张*”系由被告张*本人所为，且亦无证据证实张*、陈*已取得张*授权处理案涉房产，事后张*对于案涉合同予以追认，即两被告未取得案涉房屋的处分权，致使本案合同无法继续履行，张*、陈*依法应承担相应的违约责任，依据双方合同的约定及参照案涉房屋的现有市场价格，以及原告给付10000元的履行合同的情况，本院认为该违约金以30000元为宜。本案在审理过程中，原告及张*、陈*表示同意解除本案的购房合同，该意见并无不妥，本院予以采纳。另原告主张张*承担相应法律责任，无法律及事实依据，故不予支持。遂判决：一、解除原、被告双方于2009年9月11日签订的关于本区鼎泰家园A区14幢601室房屋购房合同；二、被告张*、陈*于本判决生效后十日内给付原告张**违约金30000元；三、驳回原告张**要求张*赔偿的请求。宣判后，原告不服判决，提起上诉，南京**民法院于2014年6月17日作出（2014）宁*终字第1184号民事判决，驳回上诉，维持原判决。

裁判结果

上述事实，根据原、被告双方陈述，原告举证的《购房合同》、被告方出具的收定金收条，被告张*与浦口**办公室签订的《征地房屋拆迁补偿协议》复印件、《南京市浦口区征地拆迁房屋收购表》、《南京市浦口区征地居住房屋拆迁补偿费用表》、《南京市浦口区征地定附着物补偿费用表》、《鼎泰家园大桥片区拆迁户选房单》、《分户证明》，被告张*与南京鼎**有限公司签订的《﹤鼎泰家园﹥商品房预售合同》；被告举证的本院（2012）浦民初字第1270号民事判决书、南京**民法院（2014）宁*终字第1184号民事判决书等证据在卷证实。

原告起诉要求判如所请。审理中，原告称三被告已将本案诉争房产卖给他人，并提交他人买卖合同、媒体信息等资料证明2010年涉案房屋价格已大涨，将诉讼请求变更为判令：1、解除房屋买卖合同，三被告返还原告购房定金10000元，并支付原告违约金397773元（市场评估价489900元＊合同约定该房产增值指数110%-合同约定价141117元）；2、被告负担原告的律师费用；3、被告负担诉讼费用及评估费用。被告张*、陈*在抗辩中同意解除本案的购房合同，愿意支付包括定金在内的损失30000元，原告不接受，因双方意见差异大，调解不成。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。但当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，涉案房屋系被告张*拆迁安置房，对此，原告明知；原告没有证据证明涉案购房合同上被告张*名字上的指纹系被告张*的指纹，原告亦不申请鉴定；原告提交的被告张*与浦口**办公室签订的《征地房屋拆迁补偿协议》复印件、《南京市浦口区征地拆迁房屋收购表》、《南京市浦口区征地居住房屋拆迁补偿费用表》、《南京市浦口区征地定附着物补偿费用表》、《鼎泰家园大桥片区拆迁户选房单》、《分户证明》，均不能证明被告张*、陈*取得了产权人张*出卖涉案房屋的授权，亦没有证据证明被告张*对于被告张*、陈*出卖房屋的行为予以追认；故涉案合同非被告张*真实意思表示，该购房合同对被告张*无法律约束力。

原告要求解除本案的购房合同，被告张*、陈*表示同意，本院予以准许；原告要求被告方返还原告购房定金10000元，因合同需解除，原告的该项诉求符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告方支付违约金397773元，因被告张*、陈*未取得涉案房屋的处分权，致使本案购房合同无法履行，被告张*、陈*依法应对原告的损失承担违约责任，依据合同约定、原告给付10000元的履行情况、参照涉案房屋的相关价格，本院认为该违约金以30000元为宜。原告要求被告方承担其支付的律师代理诉讼的费用5000元，因原告持有的收款收据不具有合法性，本院不予支持；原告要求被告张*承担相应法律责任，因无事实根据和法律依据，本院亦不予支持。

综上，因调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百第一十四条、第一百三十条、最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、解除原告与被告张*、陈*于2009年9月11日签订的关于南京市浦口区鼎泰家园A区14幢602室房屋的《购房合同》；

二、被告张*、陈*于本判决生效后十日内共同给付原告张**交付的定金10000元；

三、被告张*、陈*于本判决生效后十日内共同给付原告张**违约金30000元；

被告张*、陈*对共同负有的上述第二、三项义务负连带责任。

四、驳回原告张**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7267元，评估费4540元，由被告张*、陈*共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向南京**民法院预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一四年十月十日