黄*与泗阳县**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄*诉被告泗阳县**有限公司（以下简称亚**司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法由代理审判员许**独任审判，于2016年1月22日在本院第七法庭公开开庭进行了审理。原告黄*及其委托代理人刘**，被告亚**司的委托代理人罗**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄**称，2015年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的泗水人家20幢16号商铺，面积为94.57㎡，房价为723400元。合同约定交房日期为2015年10月1日前，合同还约定逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。原告于2015年5月15日以工程款冲抵房款，被告向原告出具了收款收据。被告亚**司至今未依约向原告交付房屋。原告于2015年11月26日向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除合同，要求被告依约在通知书送达之日起30日内退还原告已支付的购房款及利息，但被告拒不履行返还义务。请求判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款723400元及利息（自2015年5月16日起至付清款止，按照中**银行同期贷款利率计算）；3、被告支付违约金2170元。本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告亚**司辩称，被告不同意解除合同。该合同不是备案合同，该合同的签订是为了履行泗**院（2014）泗商初字第00734号民事调解书。被告不同意退还购房款及利息。被告没有收到原告的购房款。被告积极履行了调解书内容，涉案房屋早就具备交付条件。被告多次通知原告接收房屋，但原告想把房屋另行出售给他人，为省去中间的税费，原告与被告商议，待其找到其他买受人的时再接收房屋。请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2014年11月17日，本院受理黄*诉宿迁市**有限公司、泗阳县**有限公司、庄**建筑工程施工合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院于2015年5月14日作出（2014）泗商初字第00734号民事调解书，主要内容为：一、经宿迁市**有限公司与泗阳县**有限公司对泗水人家16#、18#、19#三栋楼的工程结算确定尾欠款为723400元（含工程质量保修金），该债权由庄**享有，宿迁市**有限公司、泗阳县**有限公司、庄**对上述结算的结果和债权予以认可；二、第一项确定的工程款债权由庄**让与黄*，确认由黄*享有；三、对于未开具的工程款发票，票面金额为1673400元由黄*以宿迁市**有限公司的名义在3日内开具，税款由黄*承担；四、在上述第三项确定的税票开具后，工程尾欠款723400元由泗阳县**有限公司承担，向黄*支付（被告泗阳县**有限公司与原告黄*另签订协议履行）。

2015年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其开发的泗水人家20幢16号商铺以723400元的价格出售给原告，该房屋面积为94.27㎡。合同约定付款方式为一次性付款。同日，被告向原告出具收款收据，原告以泗阳县人民法院（2014）泗商初字第00734号民事调解书确定的债权723400元冲抵购房款。

《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应于2015年10月1日前，将经验收合格并符合合同约定的房屋向原告交付。该合同的第十二条还约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的；2、非出卖人过错而导致按揭手续未能审批或办理的；3、因国家建设需要致使规划改变的，或因规划、文物、环保等主管部门所采取的行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，因市政规划变更等因素导致建设期延长的。《商品房买卖合同》第十三条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十六条对于交接事项，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

原告于2015年11月26日向被告邮寄《解除合同通知书》，被告于2015年11月26日签收。泗水人家20号楼于2014年3月14日经竣工验收。双方就解除合同事宜协商未果，因而成讼。

上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、收据发票、《解除合同通知书》及快递单、本院（2014）泗商初字第00734号民事调解书，被告提供的验收证明书予以证实，本院予以确认。

本院认为

本案争议的焦点是：原告的诉讼请求能否成立。

针对焦点。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是为履行本院（2014）泗商初字第00734号民事调解书确定的723400元给付义务，该合同实际是以物抵债合同，由于以物抵债合同属于实践合同，本案原、被告并未办理房屋过户登记手续，所签订的《商品房买卖合同》未成立，亦未生效，因合同未生效，故不存在解除合同的前提。因原、被告所签订的《商品房买卖合同》未生效，现在不能依据该合同履行，原告不能取得涉案房屋的物权。被告应依据本院（2014）泗商初字第00734号民事调解书确定的义务，给付原告723400元。因双方对于履行方式未达成生效协议，自原告主张权利之日起，被告应当给付原告723400元。本案中，原告实际并未交付723400元，对于返还该款的请求，原告应依据本院（2014）泗商初字第00734号民事调解书申请强制执行，本案中不应再重复主张。对于原告主张的违约金，因《商品房买卖合同》未生效，不能依据该合同确定违约责任。综上，原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告黄*的诉讼请求。

案件受理费11076元减半收取5538元，由原告黄*负担2769元，由被告泗阳**有限公司负担2769元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国**城支行，户名：宿迁**国库处，账号：46×××80）缴纳上诉费11076元。

裁判日期

二〇一六年二月三日