昆山市**有限公司与秦**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告昆山市**有限公司与被告秦**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员唐**任审判，于2015年6月2日公开开庭进行了审理，原告昆山市**有限公司的委托代理人耿**、被告秦**的委托代理人孔**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告昆山市**有限公司诉称：原告系昆山市颐湖园小区的物业管理服务企业。被告系前述物业XX-XX号房产业主，至今拖欠原告2011年1月1日至2012年4月30日的物业管理服务费5497.34元。原告于2014年2月17日委托律师向被告发函催缴物业费未果，被告应向原告支付逾期付款利息损失。为维护原告自身合法权益，特诉讼要求：1、被告向原告支付2011年1月1日至2012年4月30日间的物业管理服务费5497.34元及该款自2014年2月17日起按照银行同期贷款利率计算至判决生效之日止的逾期付款利息；2、诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告秦*珊辩称：本案诉讼时效已过，被告未收到原告的律师函，诉讼时效不能终止，应依法驳回原告诉请。被告每年均按时缴纳物业管理费，原告未通知被告变更物业公司的时间，原告不能因其内部管理问题要求被告重复缴纳物业费。

本院查明

经审理查明：被告系江苏省昆山市XX园小区XX-XX幢商品房所有权人，房屋建筑面积190.88平方米，规划用途住宅房。2004年6月29日，原告与昆山市**有限公司就颐湖园别墅区前期物业管理事宜签订《颐湖园前期物业管理委托合同》，对以下等事项作了约定：1、委托管理期限自2004年7月1日起至2006年9月30日，管理期满由业主和业主委员会决定是否延续或另聘他人；2、本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，三个月的装修期间不收取管理费。由于该小区业主委员会一直没有成立，原告作为前期物业服务方实际提供物业服务直至2012年4月30日撤出上述小区。原告公司原职工组建的昆山市**有限公司对小区提供物业服务并收取物业管理费。

关于物业管理费的交纳情况，被告明确无法提供2011年1月1日至2011年12月31日的交纳凭证，2012年1月1日至2012年4月30日的物业服务费交纳至昆山市**有限公司。

2014年2月17日，原告方律师致函被告告知：昆山**有限公司是由原告原员工设立的物业服务企业，在原告退出前述物业后为该物业提供物业管理服务，并非法收取原告提供服务期间的物业管理费，严重侵害了原告的合法权益，现原告统计，被告尚欠原告2011年1月1日至2012年4月30日物业管理服务费5497.34元，请及时付清。后该律师函因“原址查无此人”退回，原告诉诸本院。

以上事实有房屋产权登记信息查询结果证明、颐湖园前期物业管理委托合同、民事判决书、律师函、EMS邮寄凭证、证人证言及当事人的陈述予以证实。

本院认为

本院认为：合法的民事权益受法律保护。关于诉讼时效问题。本案为物业服务合同纠纷一案，业主每个期间段所产生的物业管理费应视为对物业公司提供物业服务的分期履行，诉讼时效期间应从最后一期履行届满之日起计算，本案中最后一期为2012年1月1日至2012年4月30日。因就物业管理费何时交纳，双方陈述意见不一且均未举证，则原告撤出小区即2012年4月30日应视为最后一期履行届满之日。原告在2014年2月17日就物业管理费进行了催告，于2015年4月29日提起诉讼，未超过2年的诉讼时效，本院对被告主张原告诉请超过诉讼时效之主张不予支持。

原告与昆山市**有限公司签订的前期物业合同合法有效，在合同期限内对合同所涉颐湖园小区的业主具有约束力，被告应对按约交纳物业管理费。原告诉请被告交纳物业管理费，被告主张物业管理费已交纳，应承担举证责任。被告无法提供2011年1月1日至2011年12月31日期间物业管理费交纳凭证，应承担举证不能的后果，承担继续履行的义务。2012年1月1日至2012年4月30日期间的物业管理费，被告在支付之时应当知道收取物业管理费的主体并非原告，因此被告交纳物业管理费之时存在过错，不能以向昆山市**有限公司交纳物业费对抗原告的诉请。经核算，2011年1月1日至2012年4月30日，物业管理费为5497.34元。被告至今未交纳物业管理费，已经构成违约，原告要求被告支付5497.34元自催告之日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利息支付逾期付款利息的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、**务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告秦**于本判决生效之日起十日内一次性支付原告昆山市**有限公司2011年1月1日至2012年4月30日期间的物业管理服务费5497.34元及该款自2014年2月17日至判决生效之日止按照中**银行同期同档贷款基准利率计算的逾期付款利息。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

案件受理费100元，减半收取50元，由被告秦**负担。此款原告昆山市**有限公司已预交，本院不再退还，被告秦**在其履行上述付款义务同时一并给付原告昆山市**有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州**民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。

裁判日期

二〇一五年七月二十八日