原告南京金宝**有限公司与被告陈**、韦*、尹*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南京金宝**有限公司（下称金**司）与被告陈**、韦*、尹*租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序进行审理，后依法组成合议庭，转为普通程序进行审理。在简易程序审理中，原告金**司的委托代理人王**、杨**、被告陈**、韦*的委托代理人臧**到庭参加诉讼。在普通程序审理中，原告金**司撤回原先的委托代理人，重新委托阮**、汤**参加诉讼，被告陈**、韦*的委托代理人臧**、被告尹*也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告金**司诉称：原告在溧水区永阳镇经济开发区开设有一装饰城。被告陈**、尹*租用原告的房屋经营装饰材料，承诺2013年12月18日至2014年12月18日租期内的租金为123975.85元，于2014年8月18日前付5万元，余款于2014年12月18日前分期给付。截止2014年12月18日，被告仅付4万元租金，余款未付，原告因此于该日向被告发出催收函，要求被告支付租金并办理2015年度续租事宜。被告收到上述函后，未支付余欠租金，也未办理续租事宜，但一直占用租赁房屋。故要求：1、确认上述租赁合同于2014年12月18日已解除；2、被告陈**、尹*给付2014年12月18日之前的租金83975.85元及利息，给付2014年12月18日之后占有使用费61987.9元；3、被告陈**、韦*是夫妻，二人于本案所涉租赁关系之前结婚，该经营系家庭经营，故要求被告韦*承担连带责任。

被告辩称

被告陈**、韦*、尹*辩称：已收取被告2.5万押金，收据上加盖了金**司的印章，故原告不是适格主体。上述租赁合同与韦*无关联，故韦*不应成为被告。

2014年7月25日的承诺书中称到2014年8月18日不交5万元，视为承租人自动放弃摊位，故上述租赁关系已于2014年8月18日解除，相应租金只能计算到该时间点，此后不应支付租金。

租赁期间，上述房屋顶部漏水，原告不及时进行维修，拖延较长时间，损害了装修部分；另外，因租金未及时支付，原告在租赁房屋上强行加锁，以上均影响到被告正常经营，故要求原告扣减租金。

2014年8月18日后，因原告在门上加锁等原因，被告未使用过租赁房屋，故不同意支付占用使用费。

本院查明

经审理查明：金**司在溧水区永阳开发区开设了金*永阳装饰城，将房屋出租给各商户经营装饰材料。被告陈**、尹*长期经营装饰材料。被告陈**、韦芳系夫妻，二人于本案所涉租赁发生前结婚。

本案审理中，金**司向本院出具承诺：金**司在金宝永阳装饰与商户的租赁合同由金**司承担。

2012年10月9日，金**司收取被告陈**押金2.5万元。

2014年7月25日，被告陈**、尹*共同向原告出具承诺，内容：欠金*永阳装饰城2013年12月18日到2014年12月18日租金123975.85元，于8月18日前付5万元，剩余部分在2014年12月18日合同到期前分期付清；如不遵守，视为自动放弃该处摊位。

2014年12月18日，原告向被告陈**发出催款函，内容：尚欠2013年12月18日到2014年12月17日合同期内的租金83975.85元，应在收到通知后7日内支付并办理2015年度续租手续；逾期办理，视为放弃租赁权。次日，被告陈**、韦*收到该邮件。

关于漏水问题，原告称：上述漏水面积小，影响不大，且被告在2014年7月25日出具承诺时未涉及到该部分；三被告称：2013年12月到2014年4、5月份，上述房屋顶部消防漏水，损害了被告店面装修部分，影响了被告经营，应扣减租金。

关于房屋大门加锁问题，原告称：该门上本来有锁；被告经营期间经常不来，为了安全考虑，原告就在门上另外加了锁；从2014年11月开始加锁；被告称：上述房屋是被告单独使用，门上本来就有锁，供被告一户使用；因未及时交付租金，原告就在大门上另外加锁，逼迫被告；2014年3月到7月，原告只是偶尔锁门，8月份以后就一直锁门，此后被告基本上就未占用该房屋。

以上事实，由收取押金的收据、承诺书、催款函、双方陈述等证实。

本院认为

本院认为，金**司已同意原告金**司向被告主张权利，故原告金**司有权主张权利。原告与被告陈**、尹*虽未签订规范的租赁合同，但从2014年7月25日的承诺书可以看出双方就特定房号、租金总额、付款方法等合同主要条款已协商一致，故双方之间的房屋租赁关系已成立并生效，双方应按约履行。

上述承诺中，双方约定租赁期限自2013年12月18日起至2014年12月18日止。该承诺中约定的“如不遵守以上承诺，将视为本人自动放弃该处摊位”，该约定为合同的提前解除条件，该条件具备时，合同并不当然解除，原告可向对方发出解除通知，通知到达对方时解除生效。故被告称合同已于2014年8月18日解除的意见不能成立。

原告于2014年12月18日向被告发出函件，被告陈**、韦*于次日收到，未在七日内支付租金并办理续租事宜，故应认定该合同已于2014年12月27日解除。

关于加锁问题，被告未及时交付租金，原告可要求被告及时交付租金或提前解除合同，但不应擅自在租赁房屋上加锁，原告该行为影响到被告对租赁房屋的占用、使用，结合到被告未在该房中进行实际经营等事实，租金应计算到原告加锁前。关于加锁时间，双方表述不一，因无其他证据予以证明，应按原告的自认酌情认定加锁时间为2014年11月18日。

关于漏水问题，漏水发生于2014年8月18日承诺出具前，二被告向原告出具承诺前，未涉及到该问题，应认定二被告已放弃相应权利。

据上，以上租金应计算到2014年11月18日，为113644.53元，减去押金25000元、已付租金40000元，尚欠48644.53元。因催款函中原告承诺该款最迟可于2014年12月26日支付，故被告应自2014年12月27日起支付逾期利息。

上述承诺中，被告陈**、尹*共同向原告出具承诺，二人为共同债务人，应共同承担上述债务。上述债务系被告陈**、尹*共同债务，该债务为共同债务，并非按份债务，在被告陈**的债务份额未确定前，被告韦*不能对上述共同债务承担连带责任。

关于租赁房屋的处理，本院向原告释明后，原告最终要求确认双方的租赁合同关系已经解除，原告该诉讼请求为确认之诉。基于原告的请求范围，租赁物的返还问题在本案中不宜处理，应另行处理。

依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陈**、尹*应当支付原告金**司租金48644.53元，并支付相应逾期利息（自2014年12月27日起至本判决确定付款日止，按中**银行同期贷款利率计算），上述本息于判决生效后十日内付清。

二、驳回原告金**司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1899元，由原告金*公司承担799元，由被告陈**、尹*承担1100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京**民法院，同时应向南京**民法院预交上诉案件受理费1899元。南**级法院开户行：农行**楼支行；帐号：10×××76。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月十六日