原告（反诉被告）姜**与被告（反诉原告）姚**经济适用房转让合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）姜**与被告（反诉原告）姚**经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，因被告姚**在答辩期限内提起反诉，本院经审查后予以受理，本案依法由代理审判员陈*适用简易程序，于2015年9月15日和9月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜**及其委托代理人尤金福，被告（反诉原告）姚**的委托代理人孟*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告姜*雪诉称，原告的姐姐姜*原位于南京市**道中心南村的私有房屋于2004年12月被政府拆迁，拆迁安置的经济适用房位于南京市栖霞区某某路X号XX幢X单元XXX室。姜*将该经济适用房的购买权赠与原告，2009年7月，原告将该经济适用房的购买权转让给被告，姜*与开发商签订了买卖契约、被告支付了购房款并受领该房屋。该经济适用房满5年可以上市交易后，被告要求原告协助办理房产证、土地证过户手续，因该房屋原购价为188935.77元，该次过户时政府定价为688480元，差额500000元，经双方多次协商，被告同意补偿原告100000元。2014年11月23日，原告协助被告办理房屋产权证过户手续时，被告给付了原告30000元并同意另70000元在办理土地证过户时支付。2014年12月31日，原告协助被告办理土地证过户手续前，被告交付原告银行本票一张，用于给付剩余购房款，余款10000元由原告承担过户税费7000元后被告再支付原告现金3000元。由于原告不懂票据知识，没有要求被告在本票的被背书栏签名并提交身份证复印件，导致原告至今无法取得该本票项下60000元款项。2015年1月4日，原告以票据追索权向南京市栖霞区人民法院提起诉讼，贵院作出（2015）栖商初字第35号民事判决书，判决被告支付60000元，被告在上诉期内提起上诉。2015年7月13日，南京**民法院作出二审判决，认为原审判决查明的事实属实，二审予以确认，原告合法取得被告交付的本票，但本票上缺少被告签章而不构成法律上的票据权利转让，原告依据票据法行使票据追索权缺乏法律依据，但原告可依据双方认可的房屋买卖基础法律关系另行主张权利。据此，原告依据房屋买卖合同关系，以合法取得的本票为债权凭证，诉至法院，请求判令：一、被告依据本票金额给付原告60000元；二、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告姚家余辩称，第一，原告不具有本案诉权，原被告之间不存在房屋买卖合同关系。在涉案房屋的买卖协商和签订合同的过程中，被告均是通过中介与姜*联系，从未与原告姜**联系，只是在2014年需要房屋办理产权过户手续时，中介才让被告自行与姜**联系。第二，原告陈述的100000元的性质、支付方式等均不符合社会常理和交易习惯。原告认为被告于2009年向开发商购买房屋的价款为180000余元，2014年双方办理产权过户时政府部门核定的房屋价款为680000余元，中间差额500000元，所以要求被告另行支付补偿款100000元，由此看出原告在出售被告涉案房屋时一分钱没有赚，而是无偿帮助被告购买了一套经济适用房，在被告居住五年后，双方才另行约定支付100000元，这显然不符合交易常理。第三，原告占用房产证和本票的事实不能证明原被告之间存在支付100000元补偿款的约定。被告在2014年11月底就从房产局领取了房产证，此后又带着房产证单独前往土地局办理过土地证，直至2014年12月底才将房产证交给原告用于办理土地证过户手续，故原告陈述被告交付房产证是为了保证支付剩余70000元补偿款，无事实依据。原告是在看过被告的本票后未主动归还给被告，且本票是60000元也非原告所述的剩余补偿款70000元，原告陈述被告缴纳了个人所得税和契税各7000元，也与事实不符。第四，本案中，原告没有直接证据、也没有形成完整证据链条的间接证据证明双方之间存在支付100000元补偿款的约定，法院应当依据证明责任进行裁判。

反诉原告姚*余诉称，反诉原告与案外人姜*于2009年7月19日达成购买南京市栖霞区某某路X号XX幢X单元XXX室房屋的买卖协议，并于当日支付了全部购房款360000元。反诉原告与反诉被告之间并不存在合同关系，同时，反诉原告与反诉被告之间也未约定过支付100000元补偿款。反诉被告占有反诉原告的房产证和银行本票无事实和法律依据，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告返还证号为宁房权证栖转字第××号房产证和票号为10203272的工商银行本票；二、反诉被告承担本案诉讼费用。

反诉被告姜*雪辩称，第一，涉案房屋的房产证我方同意在反诉原告支付60000元补偿款的同时返还给反诉原告。第二，60000元本票是反诉原告支付我方补偿款的债权凭证，我方是合法取得该本票，该本票的提示付款期限是出票后两个月，现已过提示付款期，我方同意在反诉原告支付60000元的同时将该本票原件返还给反诉原告。

本院查明

经审理查明，原告的姐姐姜*因原有房屋被政府拆迁，南京市住房制度改革办公室于2007年7月17日向其出具《南京市经济适用住房购买通知书》，同意姜*购买坐落于南京市栖霞区某营X期XX幢X单元XXX室的房屋（注：现地址为某某路X号XX幢X单元XXX室）一套。姜*取得涉案某某路X号XX幢X单元XXX室房屋的购买权后，将房屋购买权赠与给原告。2009年7月，原告将涉案房屋购买权转让给被告，双方口头约定仍以姜*的名义签订购房合同、交纳相关税费，并以姜*的名义办理了房产证和土地证，后被告姚**支付了全部购房款并实际居住房屋至今。被告购买涉案房屋满5年后，为了办理产权过户手续于2014年11月12日按照转让基价8000元的价格与姜*签订了《南京市经济适用住房买卖合同》，合同约定转让面积为86.06平方米，总房价为688480元。2014年11月23日，被告联系原告，要求办理涉案房屋产权证过户手续，双方商定办理过户手续时，被告给付原告30000元。次日，原被告以及姜*一起到房产局，将涉案房屋产权转移登记至被告名下，被告向原告支付了30000元现金并领取了涉案房屋所有权证书（证号为宁房权证栖转字第××号）。被告因产权过户支付了契税6884.8元，个人所得税6884.8元。2014年12月30日，被告再次联系原告，协商办理涉案房屋土地使用权过户手续。2014年12月31日，被告携带宁房权证栖转字第××号房屋所有权证和中**银行本票一张（出票人为朱某甲，收款人为姚**，出票日期为2014年12月30日，票据号为1020327221169047，提示付款期限自出票之日起两个月）与原告及姜*一起到国土局办理土地使用权过户手续，后被告领取了土地使用权证，原告取得了上述涉案房屋所有权证和银行本票。2015年1月4日，被告以涉案本票遗失为由向本院提出公示催告申请。2015年1月14日，原告向本院申报权利，本院作出（2015）栖催字第2号民事裁定书，裁定终结公示催告程序。2015年2月3日，原告以票据追索权为由将被告诉至本院，本院于2015年3月19日作出（2015）栖商初字第35号民事判决书，判决被告于判决发生法律效力之日起十日内向原告支付60000元。被告不服此判决，在上诉期内提起上诉，南京**民法院于2015年7月13日作出（2015）宁商终字第822号民事判决书，判决书认为一审判决认定事实基本清楚，但适用法律欠妥，故判决撤销本院（2015）栖商初字第35号民事判决，即“姚**于本判决发生法律效力之日起十日内向姜**支付60000元”，驳回姜**的诉讼请求。原告认为因被告未在本票上背书，故双方之间不构成法律上票据权利的转让，但该本票是被告支付原告购买房屋补偿款的债权凭证，故又诉至法院，要求处理。被告认为其与原告之间并不存在买卖合同关系，也不存在补偿原告100000元的约定，原告无故占有被告的房产证和本票，无事实和法律依据，应当予以返还，故提起反诉。

本院认为

本案在审理过程中，姜*作为证人出庭作证。证人姜*到庭陈述，其因原私有房屋被拆迁取得位于南湾营的安置房一套，证人将房屋赠与给其弟弟即原告，证人不清楚之后原告将房屋出售的事情，也不知道具体出售给了谁，只是按照原告的安排去签字；安置房屋产权虽登记在证人名下，但证人没有收取过钱，也没有住过，后来在2014年按照原告要求去房产局、国土局签了字；证人不认识被告，也从未和被告联系过。原告对证人姜*的证言没有异议。被告认为证人证言仅表明证人与原告内部之间存在房屋所有权的约定，对被告并不产生效力，证人从某被告明确表示其将房屋权利转让给原告，被告认为其与证人姜*而非原告之间存在房屋买卖关系。原告为证明其诉讼主张，提供了被告名下涉案房屋的房产证原件和银行本票原件，并主张：原被告在办理产权过户之前已约定由被告支付原告100000元，后在办理房屋产权过户时，被告支付了30000元现金，剩余7万元原定在办理土地使用权过户时支付，所以被告在领取了房屋所有权证后将原件交给了原告，办理土地使用权变更手续时，被告交给原告涉案60000元的银行本票，并与原告协商由原告承担一半的房屋转让税费，即7000元，剩余未付3000元在办完过户手续后双方一起到银行兑付本票时由被告提取现金再付给原告，但是被告在办理完土地使用权变更手续后，借故与原告分开，之后又谎称急着出差拒绝配合原告办理本票兑付手续，也不愿意支付剩余3000元。被告对上述房产证和银行本票的真实性没有异议，但抗辩：2009年7月19日，被告通过中介购买了姜*对涉案房屋享有的房票，并支付了全部房款，姜*拿到被告支付的房款后，再向开发商支付房款并取得产权证；拿到房屋后，被告进入该房屋居住至今，因受政策限制，双方约定在姜*登记产权证满五年后双方再办理过户手续；2014年11月，双方到房产局办理了产权过户手续，被告按照原告要求支付了其30000元辛苦费；被告拿到房产证后第一次单独去土地局办理土地使用权过户手续，但土地局告知必须要双方到场，于是被告就与姜*联系，请其来协助办理土地过户手续，姜*也同意，但2014年12月30日即办理土地使用权过户手续的前一天晚上，原告又打电话给被告要求辛苦费，后来又经过沟通，被告答应了再支付其1000元辛苦费；第二天双方到土地局办理过户的时候，原告要求先给钱，被告说上午八点钟刚下班没有带现金，但是保证给钱，因为当时被告带了一张由其妻子朱*甲开出的60000元银行本票，于是就把本票拿出来给原告看，原告看了以后就先拿在手上，同意协助办理过户手续，过户手续办完以后，被告在收拾自己的材料，没在意其他的事情，之后发现房产证不在自己手上，原告也不见了，于是给原告打电话，原告说产权证在他手上，要求被告支付辛苦费，后来双方不欢而散；至于被告开具60000元本票的原因，是在办理房产证过户之前，原告突然提出要30000元，于是被告就向其母亲借了50000元现金，给了原告30000元，剩余部分用于支付过户中产生的其他费用，后因被告母亲需要用钱，被告让其妻子朱*甲提前开具了60000元的本票，准备在12月31日即办理土地使用权过户当天，将50000元归还给被告母亲，剩余10000元应付姜*方可能提出的其他要求。因双方各执己见，致本案调解不成功。

另查明，被告在庭审中认可其在办理房屋交易手续过程中，一直是与原告联系。

上述事实，有双方当事人的陈述、经济适用住房买卖契约、房屋权利证书颁发记录、房屋权属登记申请表、经济适用住房购房通知书、委托书、收据、契税完税证明、买卖合同、经济适用住房（上市）特别询问事项、税收缴款书、发票、经济适用住房上市确认书、房屋产权证、银行本票、公证书、南京市存量房屋买卖合同、（2015）栖催字第2号民事裁定书、（2015）栖商初字第35号民事判决书、（2015）宁商终字第822号民事判决书及本院庭审笔录等证据在卷证实。上述证据均经质证，本院予以采信。

本院认为，首先，原被告之间虽然没有签订书面协议，但被告认可在涉案房屋交易过程中一直是与原告联系，办理房屋产权过户手续时，款项也是支付给了原告，现涉案房屋房产证原件和银行本票原件均在原告手上，证人姜*到庭也陈述涉案房屋已赠与原告，其与被告并不认识，据此可以认定原被告之间存在房屋买卖合同关系。被告仅依据原房屋产权证上所有权人为姜*就辩称是与姜*之间存在房屋买卖合同关系，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。其次，原告以涉案银行本票为债权凭证主张原被告有约定由被告给付原告100000元购房补偿款，并提供了涉案房屋房产证原件为佐证，用于证明其诉称的事实，而被告对于原告陈述的持有银行本票以及房产证原件的原因不予认可，并提出了不同的抗辩事实，本院经审查并结合本案事实认为，一方面，被告辩称为偿还其母亲50000元借款，才于办理土地使用权变更手续前一天，即2014年12月30日开具了涉案银行本票，并在办理土地使用权变更手续时将本票交给原告看，担保其能够支付原告1000元辛苦费，但被告在2014年12月31日将本票交给原告后，并未依照其辩称支付原告1000元辛苦费，办理完土地使用权变更手续后也未从原告处取回本票，亦未采取报警等积极措施取回本票，反而明知本票在原告处的情况下于2015年1月4日到本院以票据遗失为由申请公示催告，被告的上述行为不能证明其抗辩的事实，也不能反驳原告的主张。另一方面，原告的陈述更能让人确信其待证事实的存在，也能够合理解释房产证和银行本票原件为何目前由原告持有。综上，原告的陈述更能让人确信待证事实的存在，本院予以采信，对原告要求被告支付60000元的诉讼请求，本院对此予以支持。被告辩称与常理不符，也不能合理解释房屋权属证书和银行本票原件在原告处的原因，本院对此不予采信。被告反诉要求原告返还涉案本票，因被告是该本票背书的收款人，原告并非该本票的票据权利人，故应予以返还。被告反诉要求原告返还涉案房屋所有权证，因原被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告已支付房屋对价，原告也已协助将房屋产权变更登记至被告名下，房屋所有权证作为房屋权属证明理应由房屋所有权人持有，故原告应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）姚**于本判决生效之日起十日内支付原告姜**人民币60000元。

二、原告（反诉被告）姜**于本判决生效之日起十五日内将位于南京市某某路X号XX幢X单元XXX室房屋所有权证（证号为宁房权证栖转字第××号）返还给被告（反诉原告）姚**。

三、原告（反诉被告）姜**于被告（反诉原告）姚**支付上述款项后十日内将票号为1020327221169047的本票返还给被告（反诉原告）姚**。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1300元，减半收取650元，保全费620元，反诉费650元，合计1920元，由被告（反诉原告）姚**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日