陈**与龚*、龚*和确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与龚*、龚*和确认合同无效纠纷一案，不服江苏**民法院作出的（2014）熟兴民初字第00217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：陈**与龚*和于1977年2月16日登记结婚，双方为夫妻关系。龚*系龚*和侄女。2003年5月19日，张**作为甲方、龚*和作为乙方签订“买卖房产合约绝卖”一份，约定甲方将坐落于沙家浜镇河北街西市弄内的房产包括平房三间场地一块卖给乙方。2003年5月20日由颜**经手收取了乙方购房款45000元。龚*和将该房屋买下后与其父亲一起居住生活。后龚*和作为甲方、龚*作为乙方签订“房屋转让协议书”一份，由龚*和将河北街的房屋以45000元的转让价格转让给龚*，该协议书由周*作为见证人在上面签名。之后房屋一直由龚*方使用并出租至今。陈**以协议无效为由诉至法院。

原审审理中，原审法院向龚*和作了询问，龚*和陈述：“我在沙家浜镇上买过3间平房，是向一个姓张的买的，陈**没有出钱，房屋的产权证和土地证我没有看见过，我买下来后也没有去办过。我买下来是为了照顾父亲，和父亲一起住在里面，住到父亲去世就回到了吴江，是2009年回的，河北街西市弄的房子由侄女一家人住在里面。我和龚*签订了房屋转让协议书，把房子卖给了龚*，一共是45000元，钱是我收到的。因为那里的房子不需要用了，我不住常熟了，所以卖给她。协议是在常熟写的，当时大概我父亲还在世。协议上除了龚*、周*的名字是她们写的外，其他字都是我写的。”原审法院向龚*作了询问，龚*陈述：“本身房子由张**给龚*和是我母亲介绍的，后来我姑妈龚*和要回吴江了，常熟的房子不派用场了，我就和龚*和说把房子卖给我，她同意了，就签了协议，时间在2009年12月，45000元也付清了。至于龚*和和陈**有没有讲这件事我不知道，但是夫妻间应该是知道的，他们关系一向蛮好的，只是姑父陈**瘫痪了以后，姑妈年纪也大了，照顾不动他，现在是分开住了。本来龚*和买这套房子时也没有陈**签名的，而且陈**也不在常熟，我想也用不着陈**签字的，龚*和是可以做主的。这套房子是没有产权证和土地证的，因为是老房子了，也没有办理登记。”

另根据陈**提供的收据显示由常熟**业公司和常熟**销合作社盖章收取张*4500元，收款事由为“售西桥原王**老房屋”，为此，原审法院向常熟**供销社作了调某该社主任桑*反映：“情况我大致知道的，这套房子原来是王**的，后卖给了沙**业公司，商业公司又卖给张*，至于现在卖给谁了我不知道。当时商业公司和供销社已合并，所以收据上也盖了供销社的章。关于这套房子的权证包括土地证我们没有看见，我们卖给张*时权证也是没有的，因为是老房子了。对于西桥就是现在的沙家浜河北街西市弄内。”原审审理中，陈**还提供了桑**、计云保、王**等人签名的情况说明一份，说明内容为上述人员系龚*乡邻，知道买房情况，为进一步查明事实，原审法院向上述人员作了调某其中桑**反映：“我和龚*、龚*和是邻居关系，房子是龚*和卖给龚*的，有5年左右了，钞票是45000元，已经付了，这些情况是当时龚*母亲告诉我的。”计云保反映：“我和龚*、龚*和是邻居，本身一个队里的，我是知道龚*和将房子卖给龚*的，卖的是三间平房，我是听龚*的母亲和周*说的，周*原来和我搭档卖菜的，钞票是付的，这个是周*和我说的，多少钱我忘记了。具体卖了大概有5年了。这个房子原来是王**的。”王**反映：“我和龚*、龚*和都是邻居，我知道龚*和有3间平房卖给龚*，龚*和、龚*都讲的，我知道是出了几万元，具体数额我不清楚。龚*和买房是为了照顾她父亲，后来她父亲去世了，她就回吴江了。对于房屋的情况我是知道的，因为我是供销社退休的，这套房子最早是王**的，后来卖给沙**业公司，商业公司再卖给张*，张*再卖给龚*和。”

一审法院认为

原审庭审中，陈**认为本案所涉房屋是陈**和龚**的夫妻共同财产，买卖房屋不属于日常生活处理的范畴，应该要有夫妻双方一致同意售房的意思表示，龚*在签订房屋转让协议时对陈**和龚**的夫妻关系是明知的，其单独与龚**签订协议属于恶意购买行为，侵犯了陈**对房屋的所有权。而陈**并不知情，也没有经过陈**同意，该协议侵犯了陈**的合法权益，是无效的。龚*也没有直接证据证明已支付了45000元，因此该房屋的所有权尚未转移。并认为房屋购买时一般夫妻一方可代表另一方，但出卖时必须经夫妻另一方同意或授权，合同才能产生效力。故坚持诉讼请求。另外陈**提出龚**在2008年患有甲亢，与龚*签订房屋转让协议书时有可能在患病期间，不适宜签订合同，并提供了龚**的病历予以证明。龚*对病历真实性没有异议，但认为不能证明该病对签订房屋转让协议书有影响。

龚*认为买卖房产合约是由龚*和个人签名，属陈**默认龚*和个人处分房屋的行为，因此龚*和完全可以代表陈**处分该房屋。龚*和已将房屋交给龚*，龚*已将房款交付完毕，故要求驳回陈**的诉讼请求。原审中，龚*申请周*、胡*作为证人出庭，周*作证称：“我和龚*和、龚*都是亲戚，龚*和是我丈夫嫡亲伯父的女儿，龚*是我丈夫嫡亲伯父的孙女。当时龚*和与龚*签订卖房协议时我在场，协议是在龚*的老房子里签的，由龚*和、龚*在协议上签名，我在见证人处签名，龚*的母亲王**也在。龚*先拿出了3万元，由王**交给龚*和。王**讲还有15000元一时付不出，过段时间再付。签订协议的时间大概在5年前。当时龚*和讲这套房子是王**介绍给她卖的，所以去吴江之前将房子卖给龚*。后来，龚*和去了吴江，房子就交给了龚*。”胡*作证称：“我和龚*母亲王**是邻居。当时河北街有三间平房，是王**介绍卖给龚*和，后来龚*和去吴江时原价45000元卖给了龚*，这些情况是乡邻之间传出来的，龚*和也说过的。”

以上事实，由身份证、常住人口信息、结婚证、户口登记表、买卖房屋合约、发票、收据、房屋转让协议书、病历、说明、情况说明及原审庭审笔录、证人证言、调查笔录等证据在卷佐证。

原审原告陈**的诉讼请求为，请求确认龚*和龚*和签订的《房屋转让协议》无效，并判令龚*返还常熟市沙家浜镇河北街西市弄内房屋。

原审法院认为：本案诉争的房屋坐落于常熟市沙家浜镇河北街西市弄内，双方均未能提供该房屋的土地及产权登记。双方均陈述该房屋未办理相关权证手续，但不影响房屋的实际取得。根据当事人陈述、证人证言以及调某并结合历史原因，原审法院对张阿*与龚*和签订的买卖房产合约、龚*和与龚*签订的房屋转让协议书的真实性予以认定。陈**提出房屋转让协议书是无效合同。按照法律规定，合同无效的情形具体包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈**据以认为房屋转让协议书无效的理由是龚*欺诈了龚*和以及明知陈**和龚*和的夫妻关系，其单独与龚*和签订协议属于恶意购买行为，陈**并不知情，也没有经过陈**同意，该协议损害了陈**的合法权益。结合案情，陈**与龚*和系夫妻关系，龚*和与龚*系亲戚关系，从手续上看，龚*和以个人名义向张*购得房屋，并在周*见证的情况下将房屋转让给龚*，该房屋买卖龚*已支付了对价，该事实由龚*和予以确认，并由相关证人加以佐证。该房屋虽未办理相关登记，但该房屋已由龚*支付对价后实际已由龚*占有、使用并对外收益，故不构成龚*对龚*和欺诈；至于龚*和和龚*签订协议未经过陈**同意是否构成无效，因陈**与龚*和系夫妻关系，对于夫妻共同财产应当共知，并及时予以注意。目前并无证据证明其夫妻关系不睦并为龚*所知，或者龚*和与龚*恶意串通，且诉争房屋未办理相关登记，房屋购买及出卖行为均由龚*和一人实施，龚*有理由相信龚*和对外具有对房屋的处分权。至于陈**提出龚*和与龚*签订房屋转让协议书时有可能在患甲亢期间，不适宜签订合同，因并无证据证明龚*和在签订协议时为无行为能力或者限制行为能力人，因此其行为具有法律效力。故对陈**的诉讼请求，原审法院不予支持。龚*和经原审法院合法传唤拒不到庭，应视为其放弃质证抗辩的权利并承担相应法律后果。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十四条及最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈**的诉讼请求。案件受理费人民币1005元，由陈**负担。

上诉人诉称

上诉人陈**不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、龚*和购买涉案房屋发生在与上诉人夫妻关系存续期间，涉案房屋应属于夫妻共同财产。龚*和私自与龚*签订房屋转让协议，将房屋转让被龚*，虽然不能排除房屋转让协议的真实性，但房屋属于上诉人与龚*和夫妻共同财产，买卖房屋不属于日常生活处理的范畴，应当要有夫妻双方一致同意售房的意思表示，在上诉人不知情且未经得上诉人同意的情况下，龚*和是无权处分涉案房屋的，其与龚*签订的房屋转让协议应认定为无效。原审认定“龚*有理由相信龚*和对外具有对房屋的处分权”没有依据。2、龚*的购买行为不属于善意购买，不能适用善意取得制度。龚*在购买房屋时明知还有其他共有权人。上诉人糟糕的身体状况以及与龚*和长期分居的客观事实导致上诉人不可能知道龚*和与龚*私自买卖房屋的情况。龚*自始至终未取得涉案房屋原始资料，这也不符合正常买卖房屋的交接手续。3、龚*未支付合理的对价，无法让人相信其系善意取得涉案房屋。4、龚*与龚*和签订的房产转让协议不符合正常手续。龚*陈述，购房时间发生在2009年12月份，当时购买房屋都要邀请村干部、居委会干部或无利害关系的第三人见证，并向村里或居委会作报告。龚*私下签约，导致上诉人及龚*和的子女和其他家人无从知晓。5、龚*恶意隐瞒签订协议时的真实情况和付款的真实情况，向法庭提供不实证人证词。证人胡*承认其证词为道听途说来的，房屋转让协议签订时间为2009年12月1日，而龚*和在2009年11月22日就离开沙家浜返还吴*家中了，证人周*和龚*有亲戚关系。6、龚*和长期患有甲亢，其患病期间所从事的民事法律行为可能并不是其真实意思表示。请二审法院撤销原判，改判确认两被上诉人签订的房屋转让协议无效，判令龚*返还常熟市沙家浜镇河北街西市弄内房屋。

被上诉人辩称

被上诉人龚*辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。

被上诉人龚*和未作答辩。

本院查明

二审查明的事实与原审查明的事实相一致。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，龚*和就涉案房屋先后与张**及龚*签订的《买卖房产合约》、《房屋转让协议》，因均未依法进行不动产登记，不产生物权变动的法律效果，但不影响各方当事人合同法上的权利义务。因此，龚*和虽客观上曾在涉案房屋生活居住，但尚不能据此主张为房屋所有权人，陈**自然亦非房屋所有权人，陈**认为龚*和无权处分夫妻共有财产的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。公民、法人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。龚*和与龚*签订的《房屋转让协议》有双方签字确认并由见证人见证，能够证明系双方真实意思表示。在本案诉讼中，龚*和作为当事人并没有否认其与龚*所签《房屋转让协议》为其真实意思表示，龚*和在原审中的陈述对此足以印证。陈**上诉认为龚*的购买行为不属于善意购买、转让协议不符合正常手续、龚*恶意隐瞒签订协议时的真实情况和付款的真实情况等理由，均不足以否定龚*和意思表示的真实性，本院不予采信。陈**认为龚*和长期患有甲亢，但该理由不足以证明龚*和在签订协议时为无民事行为能力或者限制民事行为能力人，本院亦不予采信。

综上所述，上诉人陈**的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1005元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十五日