陈江苏与连云港**理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人连**理有限公司（以下简称恒**公司）与被上诉人陈**房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2015）赣民初字第01065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日、2015年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人恒**公司的委托代理人王**、被上诉人陈**的委托代理人苏*到庭参加诉讼。被上诉人陈**的委托代理人刘**到庭参加2015年12月30日庭审。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈江苏一审诉称：2013年11月，恒**公司对其经营的金陵购物广场进行招商，在陈江苏与恒**公司签订合同前，恒**公司承诺承租方所交租金待商场真正开业后开始计算，并且租期按开业时间顺延，陈江苏同意。恒**公司在收取了2000元定金后同陈江苏签订了单店租赁合同。签订合同时恒**公司为了履行承诺，在合同生效项下，对生效日期和签约日期处保留空白，承诺待商场正式开业后再补签开业当日日期，以此作为合同生效日期，租期相应顺延。陈江苏进场后，开始进行装修，并大批进货。后因商场经营不善，一直未能正式开业，2014年8月3日，恒**公司单方决定停止试营业，对商场进行重新装修，并一直装修至2015年2月。2014年11月份恒**公司违反承诺，不但对预先缴纳的租金不予按租期相应顺延，反而通知陈江苏让陈江苏结清全年所有租金，逾期不结清将解除租赁关系，并短信通知限令陈江苏将已经花费巨额资金装潢好的设施自行拆除，否则恒**公司将强行拆除，强行清场。在起诉前恒**公司业已进行了强制清场，将陈江苏的装修设施全部强行拆除。恒**公司现已将金陵购物广场改名为中佰购物广场，陈江苏已交租金不予返还。陈江苏认为恒**公司的行为属单方违约，陈江苏为进场经营，预先缴纳了租金及定金，并进行了装修，商场尚未正式开业，陈江苏不但未获得任何经营收益反而投入了巨额资金用于装修及进货，积压了大量库存，现恒**公司违反承诺，将尚未能开始利用的装修设施强行拆除，并强制清场，将商场改名，原合同单方作废，恒**公司的行为属单方违约，严重侵害了陈江苏的合法权益，给陈江苏带来了巨大的经营损失。恒**公司已以自己的行为明确表示违约，并将不履行合同，陈江苏为此提起诉讼，请求依法判令解除陈江苏与恒**公司双方的租赁合同，判令恒**公司返还陈江苏租金37011元、双倍定金4000元，判令恒**公司赔偿陈江苏损失38918元（装修损失28918元、货物损失10000元）。

一审被告辩称

恒**公司一审辩称：陈**要求解除双方的租赁合同，恒**公司同意解除；陈**要求返还租金不能成立，陈**称租赁合同没有租赁期限与事实不符，陈**的租赁期限为2014年1月18日至2015年1月17日，在租赁过程中，由于陈**经营不善，陈**尚欠恒**公司租金，为此恒**公司在2014年10月26日发出通知，要求陈**在10月30日将拖欠的租金结清，10月31日陈**自行撤场，因此，陈**要求返还租金不能成立；恒**公司收取陈**2000元履约保证金和商品质量保证金，不是合同的履约定金，是装修的保证金，其中部分已经退还给陈**；陈**已将其货物及货架全部搬离，货物损失不存在，故陈**要求赔偿损失的请求不能成立；对于陈**部分装修损失，由于系陈**违约，应由陈**承担，综上请求驳回陈**的诉讼请求。

恒**公司一审反诉称：陈江苏与恒**公司于2013年12月31日签订租赁合同，租赁期限为2014年1月18日至2015年1月17日，陈江苏支付第一季度租金37011元，自2014年4月18日至2014年8月3日欠租金23176元，陈江苏应予支付，请求判令陈江苏支付拖欠租金23176元。

针对恒**公司的反诉，陈江苏辩称：恒**公司的反诉无事实依据，陈江苏同恒**公司签订的合同是单店租赁合同，合同是附条件的，合同的成就条件是商场开业，否则，合同的租期及租金都是顺延的，商场直至2015年2月才装修完成开业，所以，不存在陈江苏向恒**公司交付租金的问题，请求法庭依法驳回恒**公司的反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年12月31日，陈江苏与恒**公司签订单店租赁合同，合同约定，恒**公司将其所有的金陵购物广场2层46号专柜，面积104平方米的场地租赁给陈江苏经营亨达类商品，租赁期限为2014年1月18日至2015年1月17日，租金为3.9元／天／平方米，合计租金148044元，租金按季度提前支付，在签订合同后即缴纳第一季度的租金，以后租金按季度提前30日支付，具体如下，2014年3月18日支付19678元，2014年6月18日支付19678元，2014年9月支付19678元；陈江苏签订合同后即需交付2000元作为履约保证及商品质量保证金，如陈江苏违约，恒**公司不予退还，如恒**公司违约或单方提前终止本合同，恒**公司根据合同规定承担相应的违约责任；如遇恒**公司业态布局调整，陈江苏应全力配合，服从整体安排。合同签订当天，陈江苏即缴纳第一季度租金37011元。后陈江苏即进场经营，并对其租赁的商铺进行了装修且缴纳履约保证及商品质量保证金2000元。后由于整体经营状况不好，2014年7月，恒**公司决定对商场停止营业并对商场进行重新装修，2014年8月3日，包括陈江苏在内的商场经营户退场，由恒**公司对商场重新进行装修。陈江苏退场后，委托连云港永**询有限公司对其商铺装修及附属物进行了评估，2014年12月27日，连云港永**询有限公司（以下简称永正评估公司）作出评估报告，陈江苏租赁的商铺装修及附属物市场价值为28918元。2014年11月29日，恒**公司向陈江苏发出书面通知，要求陈江苏于2014年12月2日前结清所欠租金，逾期将依法解除租赁关系，但陈江苏没有与恒**公司结清所欠租金23176元。陈江苏对其主张的货物损失10000元无相关证据证明。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效，双方均应按合同约定履行义务。陈江苏与恒**公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思的体现，且不违反相关法律的规定，因而是合法有效的，陈江苏、恒**公司双方均应依照该协议的约定全面履行义务。陈江苏按照合同约定支付了第一季度的租金37011元后即按合同约定进场经营，后由于商场整体经营状况不好，恒**公司于2014年8月3日停止了商场营业，陈江苏退场双方即终止了租赁合同的履行，对此恒**公司应承担相应的违约责任，应退回陈江苏缴纳的保证金2000元，并赔偿陈江苏的装修及附属物损失28918元。陈江苏至退场时（2014年8月3日）尚欠恒**公司租金23176元，陈江苏应当支付给恒**公司，故对恒**公司的反诉请求，原审法院依法予以支持。由于双方租赁关系自2014年8月3日陈江苏退场时已实际终止履行，现陈江苏要求解除双方租赁合同，恒**公司亦同意解除，故对陈江苏要求解除与恒**公司签订的租赁合同的诉讼请求，原审法院依法予以支持；陈江苏主张恒**公司承诺商场没有正式开业，租期顺延，合同没有生效，所收租金37011元应当退还陈江苏，由于该租金系陈江苏按合同约定应交付的，且合同已明确履行期限为2014年1月18日至2015年1月17日，陈江苏亦按合同约定进场经营，且陈江苏未提供充分证据证实其主张，故陈江苏该主张无事实及法律依据，原审法院不予支持；陈江苏要求恒**公司双倍返还定金4000元，因恒**公司所收陈江苏的2000元系履约及商品质量保证金，并非定金，陈江苏要求双倍返还无法律依据，对此，原审法院依法不予支持；陈江苏要求恒**公司赔偿货物损失10000元，因陈江苏无相关证据证明，原审法院对陈江苏该请求依法亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、解除陈江苏与恒**公司于2013年12月31日签订的租赁合同；二、恒**公司于判决生效之日起十日内退还陈江苏保证金2000元，赔偿陈江苏装修及附属物损失28918元；三、陈江苏应于判决生效之日起十日内给付所欠恒**公司租金23176元；四、驳回陈江苏其他诉讼请求。一审案件受理费1800元，由陈江苏承担900元，恒**公司承担900元；反诉案件受理费380元，由陈江苏承担。

上诉人诉称

上诉人恒**公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定被上诉人有28918元的装修及附属物损失，与事实不符。一审法院依据被上诉人提供的评估报告裁判案件，但该报告对装修物及附属物未做区分，装修物价值多少、附属物价值多少没有价格认定，一审法院没有查清装饰装修残值损失。二、被上诉人没有损失。被上诉人经营使用物品系鞋柜，在上诉人装修之前，被上诉人已经将鞋柜全部拉走，且被上诉人经营位置处于商场中间地段，四周并不靠墙，没有装修及附属物。三、对于合同解除原因，一审法院认定错误。本案因为被上诉人没有交清第二季度租赁费，违约在先，应当解除合同，故上诉人不承担违约责任。至于升级装修，提升经营档次，是众多商户要求，装修期间租金不再收取，合同可继续履行，故一审法院认定上诉人违约与事实不符。因被上诉人违约，如果存在装饰装修残值损失，应当由被上诉人自行承担损失。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判，并改判上诉人不予赔偿被上诉人28918元的装修及附属物损失。

被上诉人辩称

被上诉人陈江苏答辩称：一、一审法院对于被上诉人损失的认定完全正确，评估报告评估的就是当时装修的价值，是被上诉人所准备进行商铺经营而装修的价值，该价值评估是客观公正的。二、被上诉人经营的商铺是上诉人强行清场并拆除的，已经毫无利用价值，损失是确定的。三、合同解除原因是上诉人自始违反合同约定，未按承诺及时开业，又经营不善。具体的事实与理由如下：2013年11月，上诉人对其经营的金陵购物广场进行招商，在被上诉人与上诉人签订合同之前，上诉人承诺承租方所交租金待商场真正开业后开始计算，并且租期按开业时间顺延，被上诉人同意，上诉人收取了2000元定金后同被上诉人签订了单店租赁合同。签订合同时上诉人为了履行承诺，在合同生效项下，对生效日期和签约日期处保留空白，承诺待商场正式开业后再补签开业当日日期，以此作为合同生效日期，租期相应顺延。被上诉人进场后，开始进行装修，并大批进货。后因商场经营不善，一直未能正式开业，2014年8月3日，上诉人单方决定停止试营业，对商场进行重新装修，并一直装修至2015年2月。2014年11月，上诉人违反承诺，不但对预先缴纳的租金不予按租期相应顺延，反而通知被上诉人让被上诉人结清全年所有租金，逾期不结清将解除租赁关系，并短信通知限令被上诉人将已经花费巨额资金装潢好的设施自行拆除，否则上诉人将强行拆除，强行清场。一审起诉前上诉人业已进行了强制清场，将被上诉人的装修设施全部强行拆除。上诉人现已将金陵购物广场改名为中佰购物广场，原先已交租金不予返还。被上诉人为进场经营，预先缴纳了租金及定金，并进行了装修改造，商场尚未正式开业，被上诉人不但未获得任何经营收益反而投入了巨额资金用于装修及进货，积压了大量库存。被上诉人认为上诉人的行为属于单方违约，严重侵害了被上诉人的合法权益，给被上诉人带来了巨大的经济损失。综上，对于一审法院判令上诉人赔偿被上诉人损失部分认定事实和适用法律均正确，对于判令被上诉人支付上诉人房租部分，认定事实与适用法律均存在错误，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，依法改判被上诉人不再支付租金。

二审期间，永正评估公司评估人员到庭就涉案评估报告出庭作证。上诉人恒**公司认为该评估报告不具有合法性、真实性、关联性。被上诉人陈江苏对该评估报告无异议。

本院查明

上诉人恒**公司举证证人周*到庭作证，证明涉案货柜已被陈江苏拉走。经质证，被上诉人陈江苏对该证人证言不予认可。

被上诉人陈江苏举证证人吴*到庭作证，证明其货柜被恒**公司拆除。

本院认为

本院认证意见：因证人周*系恒**公司的保安，证人吴某系恒**公司的租赁户，均与本案有利害关系，且其证言无其他证据相佐证，故本院对其不予采信。关于涉案评估报告，本院认为，该评估报告程序合法，结论真实，本院予以采信。

本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院另查明：赣榆县**有限公司于2015年10月26日变更名称为连云港**理有限公司。

本案二审争议焦点：被上诉人陈江苏主张的装修损失如何认定及如何承担。

本院认为：上诉人恒**公司上诉主张因陈江苏未交清第二季度租赁费，违约在先，应当解除合同，故恒**公司不承担违约责任。因上诉人恒**公司2014年10月26日所发通知的对象为不特定经营户，其在本案诉讼前并未向陈江苏就双方之间的涉案租赁合同行使解除权，故本院对上诉人恒**公司的该上诉理由不予采纳。现陈江苏起诉要求解除双方的租赁合同，恒**公司亦同意解除该租赁合同，故涉案租赁合同因双方协商一致解除。依据最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，恒**公司因对涉案商场重新装修导致陈江苏不能正常经营，在陈江苏拆除涉案装饰装修物前，恒**公司应妥善保管陈江苏的货柜等装饰装修物，恒**公司虽主张涉案货柜由陈江苏拉走，但未能举证证明，故恒**公司应承担该货柜等装饰装修物灭失的责任。关于陈江苏主张的装饰装修物损失金额。陈江苏已举证永正评估公司的评估报告证明其损失，永正评估公司的评估人员已到庭说明评估的过程、评估结果的构成，本院对该评估报告认定的损失金额28918元予以确认。故恒**公司应赔偿陈江苏装修装饰物损失28918元。

综上，上诉人恒**公司的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2180元，由上诉人连**理有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十日