原告叶**与被告南**产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告叶**诉被告南京太**有限公司（以下简称太**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，依法由审判员朱**、代理审判员甘晶、人民陪审员秦*组成合议庭，适用普通程序，于2015年3月11日公开进行了开庭审理。原告叶**的委托代理人陈**，被告太**产公司委托代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告叶**诉称：2011年1月10日，原被告签订一份商品房预售合同（以下简称合同），合同约定原告购买被告开发的位于南京市六合区长江路1号X幢XXXX室商品房一套，面积58.62㎡，总价506149元，房屋交付时间为2012年12月31日前，并同时约定商品房交付后90日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记，但对因一方过错，导致上述手续迟延办理的违约金未作约定。2012年12月底，原告接到被告的收楼通知，并在当日办理了房屋接收手续。根据约定，被告应在交房90日内为原告提供相应资料以办理房屋所有权转移登记等手续，被告均予以推诿，期间长达一年。原告多次与被告沟通后得知，该公司一直未能取得涉案房屋的竣工验收备案文件，导致不能办理“产权转移登记”。综上，被告行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，要求被告以原告的购房款总额为本金，按中**银行2013年计取逾期贷款利息的标准（年利率6%）向原告支付违约金。

被告辩称

被告**产公司辩称：双方当事人之间存在房屋买卖关系，根据合同的约定，太**产公司交付房屋时应具备相应的证明文件，但如果业主办理了房屋交接手续就视为交付房屋条件变更的确认。原告已经在2012年12月29日办理了房屋交接手续，现在要求被告承担迟延办理房屋所有权转移登记的违约金，被告认为不能成立。原告在交接房屋时被告未向原告出示合同中约定的证明文件，原告有权拒绝接收该商品房，但原告愿意接收房屋，应视为原告认可对房屋交付条件的变更，说明原告对房屋交付后将暂时无法办理权属登记手续是认可的，该行为应视为原告对其实体权利的处分，即在被告交付的房屋不具备交付条件的情况下，原告自愿接收房屋并使用，同时放弃依据合同向被告主张违约责任的权利。另，合同第十五条对双方延迟办理合同备案手续和权属登记手续亦未约定承担违约责任及违约金的计算方式，被告认为系双方的特殊约定，因此被告无需向原告承担迟延办理权属登记的违约责任。综上，被告认为原告无权就答辩人迟延办理房屋所有权转移手续主张违约金。

本院查明

经审理查明：2011年1月10日，原告叶**与被告**产公司签订一份商品房预售合同，合同约定叶**购买太**产公司开发的位于南京市六合区长江路1号X幢XXXX室商品房一套，房屋建筑面积为58.62㎡。房屋总价为503645元。合同第六条约定房屋交付时间为2012年12月31日，交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。合同第十五条第四款约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），买卖双方应当共同申请房屋所有权转移登记，但对于此项的违约责任双方未作约定。

另查明，叶**于2012年12月底收到太**产公司的交房通知（此时太**产公司并未取得工程竣工验收备案文件），于当日办理了房屋接收手续。太**产公司在2014年1月15日取得工程竣工验收备案文件，也就是该公司最早也是在此时才具备办理房屋所有权转移登记的条件。根据合同约定，太**产公司应在交付房屋90日内与叶**一同办理房屋所有权转移登记手续。另，因双方当事人在庭审中对90日的起算时间达成一致意见，为2013年1月1日，因此其迟延办理手续的时间至少应为290天（自2013年4月1日至2014年1月15日）。

以上事实，有双方当事人签订的商品房预售合同、购房发票、金宁广场北区入伙收费验收表以及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。

本案中，原被告所订商品房预售合同约定，买卖双方应在买方办理房屋交付手续后90日内共同办理房屋产权转移登记手续，虽然未对违约金的支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案所涉房屋总价款为503645元，有购房发票及双方当事人庭审陈述加以证实。关于违约金的计算标准问题，本案中原告主张按年利率6%的标准计算，未超过法律规定的上限，本院予以支持。对于逾期期间的计算，因双方当事人达成一致意见，为2013年1月1日向后推延90日起计算，至2014年1月15日即被告取得工程竣工验收备案手续止，共计290天。据此，对于原告诉请要求被告支付迟延办理房屋权属登记手续违约金的部分，应以总房款503645元为基数、延期天数290天，按年利率6%的标准计算，计24009.38元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告南京太**有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告叶**延期办理房屋产权转移登记手续的违约金24009.38元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费409元，由被告南**产有限公司负担（该款原告已垫付，被告在履行上述还款义务时加付该款给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京**民法院。根据**务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京**民法院预交上诉案件受理费409元。南京**民法院的开户行：农行**楼支行，帐号：10×××76。

裁判日期

二〇一五年三月三十日