张**与杨**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2）

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第01803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日立案受理后，依法于2015年5月14日公开开庭进行了审理，上诉人杨**的委托代理人曹*到庭参加诉讼，被上诉人张**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**一审诉称：2011年1月10日，我与杨**签订房屋买卖协议。根据协议约定，杨**自愿将连云区安置房指挥部以房抵工程款的房屋，位于连云区西墅花园14号楼4单元1002室、1102室、跃层出售给我。我为此向杨**支付人民币共计1370000元（1002室509268元、1102室513375元、跃层354156元，3套房屋共计1376799元，当时杨**同意我只用支付1370000元）。但是至今杨**没有将1002室交付给我，而是将房屋又卖给了陈**。1002室当时单价为3820元，建筑面积为136.90平方米，当时我通过银行转账为此房屋向杨**支付509268元。根据法律规定杨**应当向我赔偿1018536元。根据买卖协议第六条约定，律师费应当由杨**承担，律师费计15000元。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判决杨**返还购房款509268元、赔偿款509268元共计1018536元。

一审被告辩称

杨**一审辩称：张**诉讼部分请求不能成立，理由如下：张**要求赔偿款509268元没有法律依据；张**在诉状中所讲我已将房屋卖给陈**不是事实，我与陈**并不认识，此房是连云区拆迁安置办公室安置给陈**的，并非我所卖；我与张**签订的房屋买卖协议属于无效协议，我根本无权出售此房屋。综上，请求法院在查明事实的基础上将此案调解结案。

一审法院查明

原审法院审理查明：杨**挂靠在连云**有限公司（以下简称市政公司）名下承建连云**有限公司（以下简称海**业，该公司开发连**墅花园安置房）西墅花园小区道路及排水工程，后市政公司和海**业协商将西墅花园14号楼四单元1002室以522958元、1102室以527065元、跃层以364888元、3号楼二单元201室以478548元的价格作价冲抵应付杨**的工程款。2011年1月10日，张**和杨**签订了《房屋买卖协议》1份，约定了杨**将其中的14号楼4单元1002室、1102室、跃层出售给张**，3套房总价款1376799元（其中1002室房屋509268元），后杨**同意张**共支付房款1370000元。当日，张**即向杨**支付了房款1370000元。后因为14号楼4单元1002室没有签订网上售房合同，连云**设指挥部将该房屋又安置给案外人，市政公司和海**司经协商于2014年4月将涉案房屋退回海**业，海**业给付市政公司房款522958元，2014年7月17日，杨**收到该522958元。

张**还向原审法院提供了其向案外人刘*借款1370000元（约定借款利息为同期银行贷款利息的四倍、借款期限为五年）的借条1份、连云港**限公司的企业法人营业执照1份、公司章程1份，证明其向和其同为连云港**限公司的股东的刘*借款1370000元用于购买杨**的涉案房屋，约定借款利息为银行贷款利率的四倍，因涉案房屋不能交付，故要求杨**按照银行贷款利息赔偿其已付购房款的利息，不要求法院处理房屋的增值。杨**对该借条的真实性不予认可，主张涉案房屋在与张**签订买卖协议的时候已经交付了，现拆迁办重新安置房屋也是经过张**同意，故其只同意从拆迁办向其返还购房款时支付张**利息。杨**对自己主张的涉案1002室房屋已经向张**交付的事实未能提供证据加以证明。

一审法院认为

原审法院认为：杨**将其从海**司处冲抵工程款而来的包括涉案房屋在内的房屋出售给张**，但是因为涉案的1002室房屋已经被拆迁部门安置给案外人，造成涉案房屋已经无法交付给张**，故对张**要求杨**退还该房屋购房款509268元的诉求依法予以支持。关于张**主张的杨**将1002室房屋卖给其后又将房屋出售给案外人，故要求杨**给付相当于购房款赔偿金的诉求，因为造成1002室房屋不能向张**交付的原因并不是杨**将该房屋一房两卖，且杨**也不是房地产开发企业，因而不适用最**法院《﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》相关规定，故张**该诉求缺乏事实和法律依据，原审法院对张**该诉求依法不予支持；但是因为张**早在2011年1月10日已经将涉案房屋的购房款交付给杨**，而杨**至今不能交付涉案房屋，故其应当赔偿张**因此所遭受的损失，张**的损失可以是房屋的增值，也可以是购房款的利息等，现张**主张银行贷款利息，应当予以支持，故原审法院判决杨**按照中**银行公布同期同类贷款利率向张**支付自2011年1月11日起至判决确定的给付期限之日止已付购房款的利息。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，作出如下判决：一、杨**于判决发生法律效力之日起十日内返还张**购房款509268元及利息（利息以509268元为本金，按中**银行公布的同期同类银行贷款利息自2011年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回张**的其他诉讼请求。案件受理费13970元，由杨**、张**各半承担。

上诉人诉称

上诉人杨**不服一审判决，上诉称：第一，原审法院漏列主体，没有将海**司追加为本案当事人。因海**司欠杨**的工程款，将14号楼4单元卖给杨**抵工程款，杨**又将其卖给张**，后连云区安置房建设指挥部又将此房安置给案外人，才导致本案纠纷的发生。上诉人将此房交给被上诉人长达两年之久，无权再控制该房屋，连云区安置房建设指挥部在没有办法的情况下，找市政公司、张**协商，才将此房退出，上诉人只是办理了相关手续，所以一审法院应将海**司追加为本案的当事人。第二，原审法院从2011年1月11日开始计算利息，明显错误。虽然房屋买卖协议是在2011年1月10日签订，上诉人交付房屋也在2011年1月10日，但退房时间为2014年4月，退款在2014年7月，这一系列事都是张**同意的，否则房屋也无法返还。一审原审法院认定利息起算时间为2011年1月11日是错误的。综上，原审法院程序违法，利息起算时间错误，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人张**未答辩。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，杨**与海**司签订的冲抵工程款的合同以及杨**与张**签订的房屋买卖协议，系各方真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，均为有效合同。前述两份合同中涉及的房屋虽然相同，但两份合同本身是各自独立的，杨**应分别享有、履行合同中的权利、义务。本案处理的是杨**与张**之间的房屋买卖合同，与杨**和海**司签订的合同无关，上诉人称由于海**司原因导致其与张**的合同无法履行应将海**司纳入诉讼没有法律依据，本院不予支持。至于利息的起算时间，张**于2011年1月10日即交付房款，该款杨**至今未退还，张**主张从付款之日起计算利息符合法律规定，本院对上诉人称利息起算时间错误的上诉意见不予采纳。被上诉人张**经本院依法传票传唤拒不到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13970元（杨**已缴纳），由上诉人杨**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十四日