海门**织厂与海门**并线厂租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**祥并线厂（以下简称福祥并线厂）因与被上诉人海门市迅达纺织厂（以下简称迅达纺织厂）租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2015）门三商初字第00012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

被上诉人迅**织厂一审诉称，2004年4月，迅**织厂将位于海门市三厂镇中华西路294号房产租给福**线厂，当时约定，租赁期限五年，即自2004年4月起至2009年4月止，年租金一万元。租期满后，福**线厂既未归还房产也未支付租金，迅**织厂数次要求福**线厂归还房产并支付占用房产期间的房屋租金均未果。故诉讼来院要求与福**线厂解除合同、归还所占迅**织厂的房产并给付占用房屋租金5万元。

一审被告辩称

上诉人福**线厂一审答辩称，当时是因为购买迅达纺织厂的设备，所以承租了迅达纺织厂的房子，具体谈合同的迅达纺织厂负责人也答应至其不做该生意后再将房屋归还给迅达纺织厂。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2004年4月，迅**织厂与福**线厂口头约定将位于海门市三厂镇中华西路294号的面积为436平方米的房产租赁给福**线厂使用。截至2011年4月，福**线厂按照每年1万元的标准给付迅**织厂租金。自2011年5月起至今，福**线厂仍使用迅**织厂的上述房产，但租金分文未付。

另查明，迅**织厂于2015年2月3日以书面的形式告知福**线厂，要求福**线厂退出房屋。福**线厂未与迅**织厂协商租赁事宜，仍实际占用该房产，未支付租金。迅**织厂故诉讼来院。

又查明，迅**织厂于2008年11月已被吊销营业执照，但至今未注销。

一审庭审中，迅**织厂将诉讼请求要求福祥并线厂给付占用房屋租金5万元变更为要求福祥并线厂支付从2011年5月至2015年3月的租金3.833万元，之后的占用费按照1万元／年计算至实际搬离时止。福祥并线厂对按照1万元／年支付租金没有异议，愿意支付，但是要求迅**织厂赔偿其搬离的损失。

一审法院认为

原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。实际上，迅**织厂与福**线厂双方之间存在的是口头租赁合同，租期超过六个月未采用书面形式，法院依法认定双方之间为不定期租赁合同关系。福**线厂辩称的租赁该房屋系购买迅**织厂设备的附属条件，租赁该房屋直至福**线厂不使用该设备为止，并提出如果解除合同要求迅**织厂赔偿损失，但福**线厂对自己的主张没有向法院举证，法院难以支持。2004年4月至2011年4月，福**线厂能按时给付租金，但自2011年5月起，福**线厂未能按时给付租金。截至2015年2月，经迅**织厂催促福**线厂搬离，福**线厂既不支付房屋租金，也不与迅**织厂协商有关继续租赁事宜，故迅**织厂要求解除该不定期租赁合同并要求其归还所占迅**织厂房产的诉请，法院予以支持。至于逾期的租金，双方对年租金1万元的标准均无异议，法院予以认定。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，作出如下判决：一、解除迅**织厂与福**线厂之间的租赁合同（口头）。二、福**线厂自判决书生效之日起三十日内搬离海**三厂镇中华西路294号房屋。三、福**线厂自本判决书生效之日起十日内支付迅**织厂自2011年5月起至2015年3月的租金3.833万元以及之后至确定的履行之日止的房屋使用费（按照每年1万元计算。）案件受理费人民币525元，由福**线厂负担。

上诉人诉称

上诉人福祥并线厂不服一审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人已于2008年11月被吊销营业执照，已实际歇业，不具有参加民事诉讼的能力，故被上诉人作为本案原告主体不适格，应驳回原告的起诉。二、当时是因为购买迅达纺织厂的设备，所以承租了迅达纺织厂的房子，租房期限为上诉人提出停租为止。为此，上诉人出资18万元购买了被上诉人的机器设备，并按照约定租用了被上诉人的厂房，应属于附条件的租赁合同，原审法院判决解除合同没有考虑上述所附条件，请求二审法院改判继续履行租赁合同。三、原审法院判决上诉人一个月内搬出租赁的厂房时间太短，因为上诉人还要另行租赁厂房，需要三个月时间。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。

上诉人福祥并线厂为支持其上诉请求，二审中申请证人何*出庭作证，证明当时租赁被上诉人的厂房是因为上诉人买了被上诉人的设备，租赁合同是附条件的。

证人何*陈述，其和梁*原来是夫妻关系，后来离婚了。租赁厂房的时候其和梁*还没有离婚，厂房和设备都是其操办，梁*并不知情。当时其和被上诉人当时的的厂长施*谈的，开始陈*厂长也在场，主要是施*操作，施*是主要人员。之所以买被上诉人的设备是因为被上诉人的厂房和上诉人原来的小作坊靠在一起，厂房连在一起，如果被上诉人的厂房和上诉人原来的车间不在一起肯定不会买上诉人的设备。当时施*说其不能一个人决定，要和陈*厂长协商，何*给了施*5000元，施*说明天和陈*讨论下把事办好，当时双方协商好了做的决定，也没有想到签什么合同才引起今天的纠纷。离婚前，从办厂开始都参与了上诉人的经营，离婚后不再参与经营。

被上诉人辩称

被上诉人迅达纺织厂答辩称，被上诉人被吊销营业执照，并未注销，根据相关规定，可以作为民事主体参加民事诉讼。上诉人提出的本案合同系附条件的租赁合同并没有相关证据予以证明。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人迅达纺织厂对证人何*的证言质证认为，上诉人对何*能否作为证人有疑问。从何*的陈述看，经手这个事的时候和梁*是夫妻，且何*参与了并线厂的经营，是并线厂实际上的合作经营人员之一，不能作为证人。退一步讲，其作证的内容也恰恰证明上诉人与被上诉人之间签订的是有固定期限的合同，在该租赁期限到期后双方处于不定期租赁关系的状态。

本院认为

本院对证人证言的认证意见在本院认为部分予以详细阐述。

本院经审理，对原审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。

根据原审法院认定的事实以及二审中当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审主要争议焦点为：1.被上诉人本案中有无诉讼主体资格？2.被上诉人要求解除合同并要求上诉人支付租金的请求能否成立？

关于被上诉人本案中有无诉讼主体资格的问题。本院认为，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关根据国家工商行政法规对违法企业法人做出的一种行政处罚，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算程序并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。本案中，被上诉人仅被吊销营业执照，并未注销，可以作为民事主体参加诉讼。

关于被上诉人要求解除合同并要求上诉人支付租金的请求能否成立的问题。上诉人主张不应解除合同的理由是租赁该房屋系购买被上诉人设备的附属条件，该房屋租赁直至上诉人提出停租为止。本院认为，依照证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张租赁该房屋系购买被上诉人设备的附属条件，当时约定该房屋租赁直至上诉人提出停租为止，对该主张上诉人应提供证据予以证明，但上诉人在一审中并未提供相应证据，在二审中申请证人出庭作证。本院认为，证人证言是指证人将自己所知道的案件事实的有关情况向司法机关所作的陈述。证人证言证明的是证人直接或间接了解的案情相关情况，其优点在于能够比较直接的反映案件发生的事实过程，但正是由于证人证言取自于带有主观色彩的人，其可能存在的主观性会造成证人证言所反映的内容存在因缺乏客观性而与事实不相符合的可能性。本案中证人何*与上诉人的厂长梁*曾经系夫妻关系，且曾经参加上诉人的实际经营，其所作陈述存在主观性的可能性不言而喻，在上诉人未能提供其他证据予以佐证的情况下，不能用孤证证明本案租赁合同系附条件的合同的事实。故原审法院基于现有证据，认定案涉租赁合同系不定期租赁，在被上诉人催促上诉人搬离，上诉人既不支付房屋租金，也不与被上诉人协商有关继续租赁事宜的情况下，被上诉人有权解除合同并给予上诉人三十日的搬离期限并无不当。

综上，上诉人福**线厂的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费1050元，由上诉人海门市三厂福祥并线厂负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十五日