张**与江苏**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告江**限公司（下称运河置业公司）、第三人中国工商**宿迁分行（下称工**分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张**及其委托代理人李**、被告运河置业公司的委托代理人马中文到庭参加诉讼，第三人工**分行经本院通知无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**称：2013年12月26日，原告与被告签订商品房买卖合同和补充协议，由原告购买被告开发的运河天玺商品房一套，合同约定总价款417649元。2014年12月26日前原告向被告支付首付款125649元，余款292000元原告通过第三人按揭贷款支付完毕。被告应当在2015年8月31日前将房屋交付给原告使用，逾期超过90日原告有权解除合同，被告应按约支付违约金。由于被告没有按约定交付房屋，原告多次找到被告要求解除合同，但双方至今没有达成一致意见。为维护合法权益，原告具状起诉，请求：1、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议；2、解除原告与第三人签订的个人购房借款担保合同；3、被告返还原告购房首付款125649元、并支付违约金（以125649元为基数自2013年12月26日起、以292000元为基数自2014年4月15日起，按日万分之一点五计算至实际给付之日止）；4、被告返还原告已偿还的银行按揭贷款本金（以银行还款记录为依据）5、确认由被告向第三人退还尚未偿还的借款本金。

被告辩称

被告宏**司辩称：目前由于经济原因，被告方暂时不同意解除合同。因合同约定违约金较高，请求法庭适当调整违约金。对于原告主张的事实无异议。

第三人工**分行未作陈述。

本院查明

经审理查明：2013年12月26日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告开发建设的运河春天8栋901号商品房一套。买卖合同约定：商品房总价为417649元；买受人应于2013年12月26日前向出卖人支付购房首付款125649元，其余房款292000元由买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2015年8月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》出时间为准；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金……。合同订立当日，原告支付首付款125649元。2014年2月11日，原告与第三人签订个人购房借款／担保合同，约定由第三人将原告借款292000元直接发放给被告。被告收取款项后于2014年4月15日向原告出具了292000元购房发票。被告在合同约定的交付期限及逾期90日内，未能向原告交付房屋。截至2016年2月23日，原告已向第三人偿还贷款本息50341.42元。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据合同约定，被告应于2015年8月31日前交付房屋，逾期超过90日则原告有权解除合同；因被告已逾期超过90日，故对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告之间商品房买卖合同解除后，被告应向原告返还购房首付款125649元；因被告逾期交付的违约行为导致双方合同解除，被告还应根据合同约定向原告支付逾期交付的违约金；故对原告关于返还购房首付款及违约金的诉讼请求，本院予以支持。

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，随着原、被告间商品房买卖合同的解除，原告与第三人之间住房贷款合同的目的已无法得到最终实现，因此对于原告要求解除与第三人之间贷款合同的请求，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原、被告间的商品房买卖合同及原告与第三人的借款合同解除后，被告应向原告返还已支付的购房贷款本金及利息，同时应将购房贷款中原告尚未偿还的部分返还第三人。

被告关于调整违约金的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告张**和被告江**限公司之间于2013年12月26日签订的商品房买卖合同及补充协议（备案号BA-1312260035）；

二、解除原告张**与第三人中国工商**宿迁分行于2014年2月11日签订的个人购房借款／担保合同；

三、被告江**限公司于本判决生效后十日内返还原告张**购房首付款125649元、支付违约金（自2013年12月26日起以125649元为基数、自2014年5月30日起以80000元为基数、自2014年4月15日起以292000元为基数，按日万分之一点五标准计算至实际给付之日止）；

四、被告江**限公司于本判决生效后十日内返还原告张**已偿还的银行贷款本息50341.42元；

五、被告江苏**限公司于本判决生效后十日内将原告张**尚未偿还的购房贷款返还第三人中国银**宿迁分行。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7640元，减半收取3820元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月三十日