原**公司与被告沈**商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原**公司诉被告沈**商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原**公司的委托代理人曹*、刘*，被告沈**及其委托代理人嵇红年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原**公司诉称：2009年2月26日，其与被告签订编号为20080059917的《南京市江宁区商品房买卖契约》，约定其将位于江宁区秣陵街道印湖路39号印湖山庄02幢302室（面积为457.61平米）出售给被告，房屋总价款为3152933元，被告应于2009年2月25日支付首付款1576933元，余款1576000元办理银行按揭，逾期付款应按中**银行同期贷款利率标准支付违约金。合同签订后，其已将房屋交付给被告，被告也已办理了该房屋的所有权证和土地使用权证。但被告至今仅支付了1306000元银行按揭贷款，首付款1576933元和其余银行按揭贷款270000元均未支付，现诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付房屋价款1846933元及逾期付款违约金（首付款1576933元自2009年2月26日起、其余270000元自2009年5月15日起，均按照中**银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告沈*根辩称：其购买了原告开发的位于江宁区秣陵街道印湖路39号印湖山庄02幢302室房屋，并与原告签订了商品房预售合同，但并非原告提交的编号为20080059917的《南京市江宁区商品房买卖契约》，双方实际签订的商品房预售合同中约定的房屋单价为6000元／平方米，首付款金额为1846933元，其余内容与原告提交的编号为20080059917的《南京市江宁区商品房买卖契约》内容一致；其已按双方签订的真实的商品房预售合同支付了首付款1846933元，并通过银行按揭贷款支付了1306000元，已按约支付了该房屋全部价款；原告的诉讼请求已超过诉讼时效保护期间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2009年2月，南**司（甲方）与沈*根（乙方）曾就位于南京市江宁区秣陵街道印湖路39号印湖山庄02幢302室房屋（以下简称涉案房屋）签订商品房买卖契约一份，契约约定：涉案房屋建筑面积457.61平方米，总价款3152933元；甲方应于2009年12月31日前将该房屋交付乙方，甲方逾期交付该房屋的，按照每天万分之一计算，向乙方支付逾期期间已收房款的违约金，但乙方解除本契约的除外；合同附件7约定：乙方于2008年2月25日支付首付款，并签订《南京市江宁区商品房买卖契约》，同时甲方提供完备的按揭资料，余款办理银行按揭，乙方须在2008年3月5日办理完毕银行按揭贷款手续；乙方未能按上述付款方式向甲方支付房款的，则乙方被视为严重违约，如果甲方书面催告7日内，乙方仍未支付到期房款，甲方有权解除本契约，并于解除本契约后15日内将已付房款无息退还乙方，所收定金不予返还，乙方按总房款的1%向甲方支付赔偿金；若乙方违反契约附件7的约定，应按中**银行同期贷款利息计算，向甲方支付未付到期房款逾期期间的违约金。

涉案房屋银行按揭贷款实际贷款金额为1306000元，于2009年5月14日放款，其中2009年6月至2010年12月期间的贷款由南**司还款，还款金额为595900元。

2012年3月6日，南**司开具了涉案房屋的销售不动产统一发票。当日，沈**向南**司出具收条一份，收条载明：今收到南**司契税联系单、分户图、申请表、初始登记证明各一份及发票办证联（系02幢302室）。2012年4月6日，沈**取得涉案房屋的房屋所有权证书，2012年4月12日，沈**取得涉案房屋的国有土地使用权证书。

2013年11月5日，南**司诉至本院，主张沈**支付涉案房屋价款1576933元并支付相应的利息。本院于2014年6月4日作出（2013）江**初字第4101号民事判决书，判决沈**支付南**司1576900元及部分利息。沈**不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，该院于2014年9月15日作出（2014）宁*终字第3406号民事裁定书，裁定撤销（2013）江**初字第4101号民事判决书、发回重审。

本院认为

本案的争议焦点为：

一、涉案房屋除银行按揭贷款1306000元之外的购房款有无支付。

针对该争议焦点：南**司主张涉案房屋单价为6890元／平方米，房屋面积为457.61平方米，总价款为3152933元，其中首付款1576933元应于2009年2月26日支付，余款1576000元办理银行按揭，银行按揭手续应于2009年3月5日前办理完毕，但沈**至今仅支付了银行按揭贷款1306000元，其余均未支付，针对其上述主张，南**司提交了商品房买卖契约一份，并主张商品房买卖契约中的首付款支付日期2008年2月26日和银行按揭手续办理日期2008年3月5日属笔误，实际应分别为2009年2月26日、2009年3月5日。

沈**对南**司提交的商品房买卖契约的真实性不予认可，主张该契约是其为配合南**司套取银行贷款签订的虚假契约，真实的契约房屋单价为6000元／平方米，首付款金额为1846933元，其他内容均与南**司提交的商品房买卖契约的内容一致，且南**司提交的商品房买卖契约上“沈**”的签字不是其本人所签，并申请对是否是其本人所签申请鉴定，本院委托鉴定后，因沈**未缴纳鉴定费，鉴定机构予以退案。

沈**主张涉案房屋的购房款其已全部付清，并提交了以下证据予以证明：

证据1：编号为5051738、9113843的收据复印件两份，证明其分别于2009年2月25日、3月11日以现金方式支付涉案房屋首付款1576933元、270000元，房地产抵押权注销申请表复印件一份，证明银行按揭贷款是其支付的，该组证据证明涉案房屋的购房款其已全部付清，其在办理涉案房屋的房产证时南**司也开具了发票，但发票现不在其处，其在办理产权证时交给了南京市江宁区住房和城乡建设局；

证据2：销货单位名称为马鞍山市东华门轧带肋钢筋厂（以下简称东华厂）的安徽增值税专用发票复印件13份、编号为0098677和0098678的收据复印件各一份、东华厂的营业执照复印件一份，证明其系东华厂法定代表人，有权支配东华厂的财产，有付款能力。

南**司对上述证据的质证意见为：

对证据1的真实性认可，但其出具该两份收据只是配合沈**办理银行按揭贷款，款项并未实际支付，所以交付给沈**的仅是收据复印件，原件并未交付，该两份收据恰恰证明了其主张的房屋价款1846933元未支付；涉案房屋的银行按揭贷款从第一期一直到2012年7月都是其还款的，共还款595900元，该款项沈**已支付给其；涉案房屋的销售不动产统一发票其已于2012年3月6日开具，并将办证联及付款方留存联交给了沈**，但开具发票的原因系当时沈**与其总经理说可以帮其在马鞍山市融资，需要用涉案房屋的产权证办理抵押，其才轻信沈**为其开具了发票；

对证据2的真实性、关联性不予认可，即使该组证据是真实的，发票及收据上载明的款项均是支付给东华厂的，不能证明沈**具有支付能力。

关于款项的支付情况，沈**主张银行按揭贷款1306000元之外的1846933元其是分两次现金支付的，就现金支付的具体细节，沈**在原审一审中陈述：其是2009年2月15日当天与其妻子两人带着157余万元的现金去南**司的售楼处将款项交给了南**司的财务人员，当时现场有两三个人，有财务人员、有售楼人员，收款的是南**司的财务人员，具体是谁不清楚，是个女的，款项来源是前段时间收到的钢材款，其夫妻开办了两三个公司，都是个体公司，家中存一两百万元现金是非常正常的。在本案庭审中的陈述为：其是分别于2009年2月25日、3月11日的当天带着现金到南**司的财务科将款项交给了南**司的财务人员，具体是谁不清楚，就是收据上载明的人员，其是一个人开车去的，钱是从其家里的保险柜中取出来的现金，交钱时其将整捆整捆的钱交给南**司的财务人员，整捆的南**司的财务人员就数了捆数没有打开看，零钱是数了的，整捆的是从银行取得，有银行封签。

关于收据的原件，沈**在原审一审中陈述在办理贷款时交给了银行，并申请法院调取。本院应其申请到银行调取时，银行称其处并无收据原件。在本次庭审中沈**又称收据原件在办理涉案房屋产权证时交给了南**司。

关于银行按揭贷款的1306000元，南**司主张其还贷的595900元沈**已支付给其，支付金额为600000元，具体支付时间记不清楚了。

沈**主张南**司还贷的595900元就是配合南**司多套取的银行贷款；亦认可支付过南**司600000元，但主张该600000元并非返还涉案房屋的银行按揭贷款，而是支付其从南**司购买的印湖山庄02幢102室房屋（以下简称102室房屋）的价款，并主张该600000元其是分两次支付的，南**司开具了相应的收据，付款时间就是收据上载明的时间，该两份收据的原件因另案纠纷已提交给法院，

就102室房屋的首付款，南**司于2013年4月向本院提起诉讼，要求沈**支付102室房屋的购房款2561851元并支付自2009年5月1日至付清之日止按中**银行同期贷款利率计算的违约金，案号为（2013）江宁民初字1542号（以下简称1542号案件）。在1542号案件中，沈**辩称102室房屋的购房款已付清，并提交了2012年11月30日、2013年1月7日的收据原件两份，总额为600000元，2009年4月6日、4月15日的收据复印件两份，总额为2561851元。南**司对2012年11月30日、2013年1月7日的两份收据的质证意见为：该两份收据上载明的600000元系沈**支付在其处购买的另外一套房屋的价款，与102室房屋无关。1542号案件中本院对沈**的抗辩意见未予采纳，判决沈**支付102室房屋购房款2561851元及相应的违约金。沈**不服该判决，上诉至南京**民法院，南京**民法院作出（2013）宁民终字第4187号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。沈**不服该判决，向江苏**民法院申请再审，江苏**民法院于2015年2月10日出具（2014）苏审三民申字第1006号民事裁定书，裁定驳回沈**的再审申请。

双方当事人一致认可沈业根在南**司购买的只有涉案房屋和102室房屋。

二、原告的诉讼请求有无超过诉讼时效的保护期间。

南**司主张就涉案房屋的购房款其多次向沈**催要，并申请证人徐*、吴*出庭作证。证人徐*到庭陈述：其系南**司的总经理，南**司的法定代表人徐*是其女儿，其女儿长期在国外，其受其女儿委托全权处理南**司的事务，沈**系印湖山庄的物业公司负责人，就涉案房屋的购房款2009年至2012年期间其每次见到沈**都催要，2012年之后其因生病需住院治疗就没有直接向沈**催款了，2013年其住院期间，沈**的太太去探望，其跟沈**的太太说让沈**赶快把房款付了，除了其本人催要之外，其还安排办公室的工作人员吴*催要过。证人吴*到庭陈述：其系南**司员工，2010年以前在销售部工作，2010年之后到办公室工作，沈**是印湖山庄的物业公司负责人，因为办公室和物业公司就一墙之隔，就涉案房屋的购房款2009年至2012年期间其每次见到沈**就会催要，2012年最后一次催要是在9月份，2013年之后很少见到沈**，就没有催要了，但是其催过销售公司。

沈*根对上述证人证言的质证意见为：真实性不予认可，证人没有权利作证。

上述事实，有南京市江宁区商品房买卖契约、收据、发票、证人证言、民事判决书、民事裁定书及当事人陈述等证据证实。

本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，沈**对南**司提交的商品房买卖契约的真实性虽不予认可，但其认可与南**司就涉案房屋存在真实的商品房预售合同关系，且主张双方就涉案房屋签订的真实的商品房买卖合同除单价与首付款金额之外的其他内容均与南**司提交的商品房买卖契约中的内容一致。根据南**司提交的商品房买卖契约及沈**的陈述，沈**应于2008年2月25日支付涉案房屋的首付款、2008年3月5日办理完毕银行按揭贷款手续。现南**司自认商品房买卖契约中关于付款时间的约定存在笔误，首付款的支付时间应为2009年2月25日、银行按揭贷款手续的办理时间应为2009年3月5日，不违反法律规定、不损害他人利益，且与沈**主张的付款时间相一致，对南**司的该主张，本院予以采纳。沈**未按约付款，应承担纠纷的违约责任。对南**司要求沈**支付涉案房屋价款1846933元的诉讼请求，本院予以支持。

沈*根辩称涉案房屋银行按揭贷款1306000元之外的1846933元房屋价款已付清，虽提交收据两份予以证明，但该两份收据并不能证明其已支付相应的款项，理由如下：第一，沈*根提交的收据系复印件，南**司虽认可出具过收据，但主张是为了配合沈*根办理银行按揭贷款，并主张交付给沈*根的仅是复印件，沈*根虽主张南**司出具给其的是收据原件，但既未能提交收据原件，也未提交证据证明；第二，就该两份收据的原件，沈*根在该案原审中陈述其办理按揭贷款时交给了银行，并申请法院调取，本院依其申请进行调取但银行称收据原件并不在其处，在本案庭审中，沈*根又陈述收据原件交还给了南**司，但未提交证据证明，南**司亦不予认可；第三，就款项支付的具体细节，沈*根在原审庭审中的陈述与本案庭审中的陈述存在矛盾，在本案庭审中的陈述前后存在矛盾；第四，就款项来源，沈*根虽提交了安徽增值税专用发票和收据，但证据均是复印件，南**司对证据的真实性不予认可，且发票和收据载明的款项均是支付给东华厂的，沈*根主张其系东华厂的法定代表人、其有权支配东华厂的资金，虽提交了营业执照复印件一份，但南**司对证据的真实性不予认可，且营业执照载明的东华厂的经济性质为股份合作企业。综上，对沈*根关于涉案房屋银行按揭贷款1306000元之外的价款1846933元已付清的抗辩意见，本院不予采纳。

南**司已提供证人证言证明其在诉讼时效期间内向沈**主张过上述款项，且沈**自认于2012年11月30日、2013年1月7日分两次支付南**司600000元，其虽辩称该600000元系支付的102室房屋的价款，但其该主张并未被生效民事判决书采信，沈**未提交其他证据证明该600000元系支付的102室房屋的价款，对其该抗辩意见，本院不予采纳。在另案中南**司亦主张该600000元支付的系另外一套房屋的价款，沈**与南**司一致认可双方仅就涉案房屋和102室房屋存在买卖合同关系，本院认定该600000元支付的系涉案房屋的价款，本案诉讼时效因沈**自愿履行付款义务而中断，对沈**关于南**司的诉讼时效已超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采纳。

双方约定逾期付款应按中**银行同期贷款利息计算违约金，沈**自认1846933元全部是首付款，对南**司主张沈**对未付价款中的1576933元自2009年2月26日起、未付价款中的270000元自2009年5月15日起按照中**银行同期贷款利息支付逾期付款违约金的诉讼请求，不违反法律规定及双方约定，本院予以支持。沈**虽辩称双方约定首付款只要在2009年4月15日前支付即不违约，但既未提供证据证明，也与其“双方就涉案房屋签订的真实的商品房买卖合同除单价与首付款金额之外的其他内容均与南**司提交的商品房买卖契约中的内容一致”的陈述相矛盾，对其该抗辩意见，本院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告沈**于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南洲环**有限公司房屋价款1846933元及逾期付款违约金（其中1576933元自2009年2月26日起算、270000元自2009年5月15日起算，均按中**银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费21692元，财产保全费5000元，合计26692元，由被告沈**负担。该款已由原告南洲环**有限公司垫付，被告沈**应在支付上述款项时应加付此垫款。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（开户行：农行**楼支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日