泰州市**有限公司与钱*、朱*等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告泰州市**有限公司（以下简称长**司）与被告钱*、朱*、智禄富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告长**司之委托代理人陈**，被告钱*之委托代理人智禄荣，被告朱*之委托代理人智禄官，被告智禄富，被告朱*及智禄富之共同委托代理人曹*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告长运公司诉称，原告与被告钱*原系房屋租赁合同关系。2010年10月12日，被告钱*与原告补充签订一份当年租赁协议，约定租赁期限一年，自2010年1月1日至2010年12月31日，年租金81650元，逾期交房，被告钱*须向原告交付房屋使用费（以1000元／天计算至实际交房之日）。被告于2010年2月11日、4月26日、5月31日分别向原告给付20000元、20000元、41650元，结清了当年度租金。后原告未与被告续签租赁合同，原告多次催促被告让房，被告一直拖延让房。为了国有资产使用价值不受损害，原告同时向被告催要房屋占用期间的房屋使用费。经原告催要，被告钱*分别给付了2011年1月1日至2012年12月31日两年期间的房屋使用费81650元／年。由于原告生产经营需要和规划调整，原告需要收回租赁房屋，故原告分别于2013年5月23日、2013年9月5日、2014年3月14日多次以书面形式向被告钱*和赁房所在地发出让房通知书，在给予被告钱*合理的腾房搬迁和找房期限后，被告钱*仍拒绝让房。现根据工商调查，原租赁房屋及其附属设施，被告钱*在未经原告同意的情形下，已擅自转让给被告朱*非法占用经营，这进一步侵害了原告的合法权益。审理中，诸被告陈述被告智禄富系租赁房屋的实际经营人。故原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令诸被告腾空并交还其占用的泰州市海陵区某某房屋及其附属设施；诸被告共同给付从2013年1月1日起至实际让房之日止的房屋使用费；诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告钱*、朱*、智禄富均辩称，原告所称与事实不符，该浴室虽登记在被告朱*名下，但实际经营者为被告智禄富，与钱*、朱*不具有任何关系。原告所称合同到期要求被告搬出上述房屋与客观事实不符。被告承租上述房屋实际使用20多年，后因原告车站拆迁需要，向被告要求收回上述房屋，在此前被告多次找原告公司要求与原告续签房屋租赁合同，但原告擅自更改合同内容，侵犯被告的合法权益，故而没有签订书面的租赁协议，但被告一直在实际租用，原告也未提出异议。被告长期租赁、使用该房屋，用于浴室经营，并且在租赁过程中被告对该房屋进行了维修、扩建、多次装潢，现原告要求被告搬离上述房屋，应当按照拆迁标准对被告进行补偿。同时，原告应赔偿被告承租上述房屋以来因合同无效造成的损失。

本院查明

经审理查明，2001年左右被告钱*与原告长运公司建立房屋租赁关系，由被告钱*租赁泰州市海陵区某某房屋从事浴室经营活动，并领取了字号为“泰州市海陵区某某浴城”的个体工商户营业执照。2010年10月12日，原告长运公司与被告钱*签订房屋租赁合同，由被告钱*续租位于泰州海陵区某某房屋及其附属装潢作浴室之用，租赁期限为一年，自2010年1月1日至2010年12月31日，租金为81650元。之后未签订书面租赁协议，但租金已付至2012年12月31日。2011年1月20日，被告朱*领取了个体工商户营业执照，名称为“海陵区某某浴城”。2011年3月25日，“泰州市海陵区某某浴城”注销。2013年5月，原告向被告钱*送达通知书一份，载明：出租人因生产经营调整，需要收回房屋，不再对外出租及向承租人续租，故通知钱*双方于2013年5月23日终止租赁关系，承租人接此通知后须于2013年6月23日前无条件让房、不得擅自进行装潢、添附。现原告涉讼，要求诸被告腾空并迁让承租房屋，并给付房屋使用费。

庭审中，诸被告一致陈述案涉浴室已转让给被告智禄富，与被告钱*、朱**。

本案审理过程中，经被告申请，本院依法委托江苏某某房地产评估咨询事务所有限公司对案涉房屋的增建建筑物、室内装饰装修及其他设施设备的价值进行了评估，该事务所于2015年7月16日作出评估报告，确定建筑物74198元、室内装饰装修361250元、其他设施设备179695元，合计人民币615143元。

另查明，本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证。

上述事实，有租赁合同、评估报告、工商登记信息、通知、租金收据、票据及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告就该房屋签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自始无效，原、被告应各自返还因该合同而取得的财产。故原告要求被告立即从本案所涉房屋中搬离，并将房屋交还原告，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋使用费，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求被告参照租金的标准支付房屋使用费，本院予以支持。被告钱*作为合同的承租人，应承担给付房屋使用费的义务；被告智禄富作为涉案房屋的实际使用人，且表示租赁纠纷与其余被告无关，亦应承担房屋使用费的给付义务。关于被告主张的该房屋已纳入拆迁（征收）范围、要求享受拆迁政策的辩解，原告对此不予认可，并陈述该房屋系原告自拆自建，未列入拆迁范围，且被告也没有该房屋列入拆迁范围的相关证据，故被告要求享受拆迁政策的辩解，没有事实及法律依据，本院不予采信。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告长运公司作为房屋的权利人，其明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，仍将房屋出租给被告，其对合同无效具有过错。被告在承租涉案房屋时，没有尽到审查、注意义务，也具有一定的过错。本案综合实际情况，确定原告应当对被告的损失承担80%的赔偿责任。另根据审理城镇房屋租赁合同纠纷案件相关司法解释的规定，原告应对被告的装饰装修、扩建造价费用承担相应的过错责任。本案中，根据评估报告，确定建筑物74198元、室内装饰装修361250元，合计人民币435448元，由原告长运公司赔偿人民币348358.40元。至于评估报告确定的其他设施设备的费用，因法律没有规定出租人应对该部分费用予以赔偿，故被告可将设施设备自行拆除。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告钱*、朱*、智禄富于本判决生效之日起十日内将位于泰州市海陵区江洲北路290号房屋腾空，并将房屋交还原告泰州市**有限公司。

二、被告钱*、智禄富于本判决生效之日起十日内共同支付原告泰州市**有限公司自2013年1月1日起至实际交房之日止的房屋使用费（按每年人民币81650元计算）。

三、原告泰**输有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告智禄富装饰装修、扩建损失合计人民币348358.40元。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3374元、评估费9000元，合计人民币12374元，由原告泰**输有限公司负担7200元，被告智禄富负担5174元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3374元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州**海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。

裁判日期

二〇一五年八月二十六日