赵**、赵**等与朱**、沈**土地租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**与被告朱**、沈**土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，因被告朱**下落不明，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告赵**及十四原告的委托代理人胡*、被告沈**到庭参加诉讼。被告朱**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院于2015年12月9日再次公开开庭进行审理，原告赵**及十四原告的委托代理人吴**、胡*到庭参加诉讼。被告沈**、朱**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**诉称：原告均系太仓市浮桥镇金浪新仓村十一组村民，2008年9月13日原告委托赵**与被告沈**签订《承租合同》一份，合同约定：原告将其拥有合法使用权的44.5亩责任田出租给被告沈**用于开挖鱼塘，租金按照每亩每年550元计算，一年一付，先付后用。2011年11月20日原告与被告沈**签订《解协书》一份，其中明确上述承租合同自2011年11月20日解除并作废，并明确自2011年11月20日开始租金由被告朱**支付。后原告与被告朱**达成口头租赁合同，双方同意自2012年1月1日起由被告朱**承租原被告沈**承租的原告土地及河塘，租金随行就市，每年一付，先付后用。但在合同履行过程中，被告朱**仅按照土地每亩每年650元、河塘每年1420元的价格一次性向原告支付了2012年及2013年两个年度的租金。自2014年1月起，原告多次向被告朱**催要，被告朱**始终拖欠未付，且声称此前支付的租金系代被告沈**支付，无奈原告于2014年7月21日向两被告发出解除租赁合同通知书各一份，但被告朱**至今仍未将上述土地及鱼塘归还原告，为维护原告合法权益，诉至法院请求判令：二被告将承租的原告位于太仓市浮桥镇卫星村十一组的44.5亩土地及河塘清空并将该土地、河塘归还原告；二被告支付拖欠的租金17701元并支付自2014年8月1日起至二被告将承租的土地及河塘归还原告之日止，按照4568元／月的标准赔偿原告损失。庭审中，原告明确其诉讼请求为：请求判令被告朱**将承租的原告位于太仓市浮桥镇卫星村十一组的44.5亩土地及河塘腾退归还原告；支付拖欠的土地及河塘租金17701元即自2014年1月1日起至2014年7月31日止；支付自2014年8月2日起至被告朱**将承租的土地及河塘腾退归还原告之日止，按照650元／年／亩计算的土地使用费及按照1420元／年计算的河塘使用费。

被告辩称

被告沈**辩称：1.涉案河塘及土地并非被告沈**在使用，此事与被告无关。2.2008年9月份被告沈**是受案外人焦**的委托与原告签订的承租合同，土地及河塘实际是焦**承租过来用于鱼塘建设的，2008年至2011年期间的租金也是案外人焦**支付的，被告沈**仅是鱼塘的管理人员。3.2011年11月份案外人焦**因诈骗被抓起来后，被告沈**与原告已经解除了承租合同，因焦**欠被告朱*元钱，所以鱼塘之后就由被告朱*元接管使用了，并且被告朱*元也交纳了2012年度及2013年度的租金，所以原告与被告朱*元之间的租赁关系与被告沈**无关。

被告朱**未作答辩。

本院查明

经审理查明：2008年9月13日被告沈**与太仓市浮桥镇卫星村十一组（原火**一队）村民签订《承租合同》一份，合同主要约定因发展水产生产，被告沈**向该组村民租用农田用于开挖鱼塘，租赁面积为44.5亩，租期自2009年元月份开始，租金为每亩每年550元。该合同由卫星村十一组小组长赵**代表签字。庭审中，原告称除了上述44.5亩土地之外，还有部分河塘一并出租给被告，但在合同中并未明确写出，仅在合同下方备注了“田**在一起承租”，租金为1420元／年。另，被告所承租的44.5亩鱼塘所占用的耕地系属于原告等十四户村民所承包经营。被告沈**承租上述土地及河塘后，开始开挖鱼塘并用于养鱼。2011年11月20日被告沈**与太仓市浮桥镇原卫星村十一组村民签订《解协书》一份，载明：“因焦**在2008年9月13日投资该组鱼塘一事，委托新仓村十二组村民沈**与十一组村民代表赵**签约的协议。在2011年11月15日因公安机关批捕焦**后，焦**欠朱*元人民币经太仓经策大队处理，将鱼塘抵押给朱*元，在2011年11月20日生产队与沈**签协鱼塘合同作废，故在2011年11月20日开始租金直接由朱*元支付给生产队。”原告赵**代表十一组村民签字。

2011年11月3日被告沈**与案外人范**签订协议一份，载明：“本人沈**将名下鱼塘（其中包括1个大鱼塘，2个小鱼塘共50亩，河2条），鱼塘在九曲新仓村11组，现转让给范**名下，转让费共计伍拾万元整，转让日期2011年11月3日。”2012年4月20日案外人范**与被告朱**签订协议一份，载明：“本人范**将名下鱼塘（其中包括1个大鱼塘，2个小鱼塘共50亩，河2条），鱼塘在九曲新仓村11组，现转让给朱**名下，转让日期2012年4月20日。”并注明“之前本人是代接管”。

审理中，被告沈**称：因为被告朱**被案外人焦**骗了300万元，焦**被抓之后，被告朱**委托姓范的把鱼塘先拿下来。被告沈**只是负责管理鱼塘，被告朱**派了6、7个人过来说鱼塘是他们的，被告沈**就走了，姓范的人直接从沈**手里把鱼塘接过去了。因为被告沈**和焦**是朋友，所以被告沈**知道焦**欠朱**多少钱。鱼塘的投资、支付租金等都是焦**负责的，沈**是没有权利支配现金的。对此原告并不认可，并称：原告系与被告沈**签订的合同，只能问沈**要钱，具体他们之间什么关系也不清楚，而且去收钱的时候沈**也都在场的，焦**也从没有讲过鱼塘是她承包的。

2014年7月18日，原告向被告朱**邮寄《解除租赁合同通知书》一份，主要载明：“通知人曾于2008年9月13日与沈**签订承租合同一份，由沈**向通知人承租44.5亩的农田用于开挖鱼塘，后因沈**一方提出解除上述承租合同，通知人与沈**又在2011年11月20日签订解协书一份，明确自2011年11月20日起，上述通知人与沈**在2008年9月13日签订的承租合同解除并作废。后你方自愿于2012年1月1日起开始承租上述原沈**向通知人承租的44.5亩农田，并口头约定租金随行就市，租金每年一付，先付后用，据此你方一次性向通知人支付了2012年及2013年两年的租金，但双方始终未签订书面租赁合同。自2014年1月起你方的租金一直拖欠未付，期间通知人曾多次向你方催要至今未果。通知人特通知自2014年8月1日起解除与你之间的口头租赁合同，同时请你务必在2014年8月1日前将上述租赁标的物返还给通知人，并自接到本通知之日起三日内付清2014年1月至7月期间的租金。”该份通知，原告以特快专递的方式分别寄送被告朱**、被告沈**，并抄送太仓市浮桥镇人民政府。其中邮寄给被告朱**的邮件显示在2014年8月2日由被告朱**本人签收。

审理中，本院向现看守鱼塘的案外人马金其做谈话笔录一份，其向本院主要陈述：“我是朱**的表姐夫，2013年初的时候朱**让我过去帮他看鱼塘。……2011年11月份的时候，朱**因为吸毒被抓起来了，当时沈**和焦**出事了，朱**在看守所出不来，就让一起做生意的人把鱼塘先接管下来，就是帮朱**把鱼塘先看管起来。朱**先让范智慧代接管，沈**将鱼塘整体转让给朱**，还签了转让协议。朱**出来后，2012年4月份从范智慧手中把鱼塘重新接管过来。……从接管过来后也没有放过鱼苗进去，我就是在看鱼塘，里面有鱼的，但是不多了。……2012年姓范的付的租金标准为650元每亩，河塘是1420元每年，2013年也是按照这个标准支付的，钱也是我代付的，2014年的租金因为有纠纷了，就没有再付了。”

上述事实，有原告提供的太仓市**居民委员会出具的情况说明、承租合同、解协书、解除租赁合同通知书、邮政快递回执，被告沈**提供的解协书，本院对案外人马金其所做的谈话笔录、本院依法调取的鱼塘转让协议书两份等以及当事人陈述等予以证实。

本院认为

本院认为，2008年9月13日原告赵**代表太仓市浮桥镇卫星村十一组（原火**一队）十四户村民与被告沈**签订的《承租合同》，合法有效，本院依法予以确认。后被告沈**因故于2011年11月20日与原告等人解除了承租合同，并称此后的租金由原告向被告朱**收取。被告沈**称其仅是代表案外人焦**与原告等人签署承租合同，其并非真正的承租人。本院认为，2008年9月13日的承租合同系被告沈**与原告等人签订的，在合同履行过程中，被告沈**并未能提供证据证明案外人焦**系该合同实际履行人。虽然在2011年11月20日被告沈**与原告赵**签订的解协书中提到系焦**委托被告沈**与原告等人签订承租合同，但该表述内容系被告沈**个人陈述，且与本院依法调取的案外人马*其持有的被告沈**与案外人范**签订的鱼塘转让协议内容相矛盾，故对被告沈**所辩称意见本院不予采纳，故2011年11月20日原告与被告沈**签订的解协书应是原告与被告沈**之间就承租关系的解除。从本院查明的事实可以确定，原告与被告沈**解除承租协议后，实际与被告朱**形成了事实租赁关系，并从被告朱**处收取了2012年度、2013年度两年的租金，原告与被告朱**之间的租赁关系依法受法律保护。被告朱**租用原告土地及河塘后理应按期支付租金，但被告朱**自2014年开始一直拖欠不付，为此，原告向被告朱**发送解除租赁合同通知书，被告朱**于2014年8月2日签收，因双方形成的系不定期租赁关系，故双方租赁关系在通知到达被告时即已解除。合同解除后，被告理应将承租的土地及河塘腾退归还原告，故对原告请求被告朱**将承租的位于太仓市浮桥镇卫星村十一组的44.5亩土地及河塘腾退归还原告的诉讼请求本院予以支持。同时，被告朱**还应向原告支付合同解除日前拖欠的租金以及合同解除日后的占有使用费。对于支付标准，依据被告朱**派驻的鱼塘看守人马*其的陈述，本院采纳原告主张的土地及河塘租赁费及占有使用费的计算标准。庭审中，原告仅要求被告朱**支付至2014年7月31日拖欠的租金，系对自身权利的处置，本院予以确认。据此，本院确定2014年7月31日前被告朱**应支付原告的土地及河塘租金为17701元（自2014年1月1日起至2014年7月31日止），合同解除后即自2014年8月2日起至实际将占用土地及河塘归还原告之日止以650元／亩／年的标准计算44.5亩的土地使用费、以1420元／年计算河塘使用费。被告朱**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担相应法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告朱**于本判决生效后10日内将占用的原告赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**位于太仓市浮桥镇卫星村十一组的44.5亩土地及河塘腾退归还原告。

二、被告朱**于本判决生效后10日内向原告支付拖欠的土地及河塘租金17701元。

三、被告朱**于本判决生效后10日内向原告支付自2014年8月2日起至将占用的土地及河塘实际腾退归还原告之日止，按照650元／年／亩计算的44.5亩的土地使用费及按照1420元／年计算的河塘使用费。

上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银**营业部，账号：45×××14。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1384元，由被告朱**负担。（该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效后10日内直接给付原告。）

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州**民法院，开户行：中国农**福路支行，账号：10×××76。

裁判日期

二〇一六年一月八日