兴**游局与曹**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人曹**因与上诉人兴**游局房屋租赁合同纠纷一案，兴**民法院于2015年11月4日作出（2015）泰兴民初字第90号民事判决，曹**、兴**游局对该判决均不服，分别向本院提起上诉。本院于2015年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2006年9月10日，兴**游局与曹**签订协议书一份，约定上池斋药店作为省级文物保护单位，2005年由市政府明确划归兴**游局所有。经协商，兴**游局将上池斋药店租赁给曹**经营，租赁协议5年一订，从2006年10月1日起至2011年9月30日止。协议期满后，下一轮租赁在同等条件下，曹**可以优先承租，但必须在租赁期满前20日书面通知兴**游局。租赁的范围为临东大街前进底层店堂（不含底层前进西北角平台及上楼通道）。房屋南3间、二楼及庭院由兴**游局另行安排使用。租金每年10000元，曹**在每年9月10日前将当年租金交付给兴**游局。协议履行期满后，若曹**未能续租，须在5日内腾空房屋交还兴**游局，并保证租赁物的完好。该协议由兴**游局和曹**签字盖章予以确认。合同签订后，兴**游局依约将房屋交由曹**使用，曹**于2006年9月13日缴纳了房屋租金10000元，兴**游局向曹**出具了江苏省行政事业单位结算凭证一份。合同期满后，曹**未让出房屋，亦未缴纳租金。2014年，兴**游局向曹**发出兴国资函（2014）28号函件，称原租赁合同到期后，双方构成不定期租赁关系，因曹**不缴纳房租，严重违约，决定解除与曹**的租赁关系，并要求曹**在收到该函件后10日内让出承租房屋，并将拖欠的租金68333元缴入市财政帐户。2014年8月13日，兴**游局向曹**送达了该函件。后曹**仍未让出房屋，亦未缴纳租金。

另查明，兴化市上池斋药店于1996年5月24日设立，性质为全民所有制企业，2004年6月3日，经企业申请注销。

2001年9月20日，兴化市人民政府印发兴政发（2001）233号通知，划定了包含上池斋在内的6个单位的文物保护范围和建设控制地带。同日，兴化市人民政府与兴化市上池斋药店签订江苏省文物保护单位使用保护合同一份，约定上池斋药店（包括附属物）由兴化市上池斋药店使用并负责保护。保护范围东至辐辏巷向西100米，南至珠蕊巷，西至竹巷向东50米，北至东城外大街。该合同由兴化市人民政府、兴**生局以及兴化市上池斋药店盖章予以确认，并明确了上池**委员会成员，其中也包含曹**。2002年10月22日，江苏省人民政府印发了苏政发（2002）130号文件，上池斋药店作为古建筑成为江苏省第五批省级文物保护单位。

2002年4月，扬州医**药有限公司实行股份制改革，国有股占30%，扬**集团占43%，职工自然人占27%。2004年12月30日，扬州医**药有限公司为了进行企业改制，委托兴化兴**有限公司对企业资产进行了评估。2005年5月10日，兴化市市**组办公室作出兴改办（2005）4号批复，原则同意扬州医**药有限公司中的国有股权退出，股权价格以评估后的净资产现值转让。同意以该公司所属上池斋药店的土地及房屋产权作为国有股退出的资产由兴**生局予以收回，由兴**政局办理划转手续交兴化市旅游局。股权价格与上池斋药店的差额由兴**生局收回。

2005年5月26日，兴**生局与房春阳等7人签订国有股股权转让协议，约定将国有股转让给上述7人，以公司所属上池斋药店的土地及房屋产权作为国有股退出的资产，差额部分由兴**生局收回。收回后，由兴**政局办理划转手续，整体移交给旅游局。该协议由兴**游局法定代表人及受让方签字并加盖兴**生局印章予以确认。2005年6月6日，该协议经**公证处公证。

2006年6月10日，扬州医**药有限公司与曹**签订关于转让上池斋药店名称、店内资产等项目的协议书一份，约定公司将上池斋药店内现有库存商品、原公司资产（柜台、山架、电脑等）作价转让给曹**，店内4名职工仍在店内上班，由曹**负担工资及各项社会保险费用，3年内不得辞退，曹**在改制中按规定测算置换金为22326.85元，考虑需要承担4名职工的工资和社会保险，不再追加金额，用以置换上池斋各项设施及库存产品。该协议由扬州医**药有限公司与曹**签字盖章予以确认。

2006年8月29日，扬州医**药有限公司向兴**商局出具情况说明一份，称原属扬州医**药有限公司上池斋药店改制为兴化市上池斋药店，由曹**经营。药店的房屋属公司所有，签订租赁协议，店内商品和其他财产按协商价格已出售给该店负责人，原企业名称的字号由现经营人使用。

2014年5月6日，泰州**有限公司（原扬州医**药有限公司）向兴化**国资办出具情况说明一份，称上池斋药店系原扬州医**药有限公司的一家门市部，后经改制，国有股和扬**集团股份全部退出，由自然人控股建成新公司。公司将所有药店均交予当时的经营者自己经营，并要求解决门市部职工的工作问题，规定2年内不得辞退。因曹**是上池斋药店的时任经理，故将药店交由他经营，但上池斋药店的土地、房屋产权以及店内柜台、货架、用具等（电脑、医保刷卡除外）资产均属国有资产，曹**仅拥有经营权。

2015年4月17日，兴化市**出版局认定，上池斋药店内的下列物品于2001年9月20日与上池斋药店一同被认定为文物：“上池斋”金字竖匾、“本斋拣选药材遵古炮制发兑”半弧形抱柱式木质挂牌、精雕细刻木挂落、长板凳、进口镜面、木质柜台及迎面进口瓷砖贴面（柜台和地面）、木质药柜、青花瓷罐、木质账桌、碾槽、铜锅、瓷质乳钵、乳头、木架、铜捣筒、铜秤。

2015年6月17日，泰州**有限公司作出关于上池斋药店资产情况的补充说明，称之前公司出具的一份情况说明，由于出具此说明时距改制时间较长，人员调动较大，对具体情况不了解，为了慎重起见，作出本补充说明。并称上池斋药店的资产处置情况应当以兴改办（2005）4号批复以及该公司与曹**之前的关于转让上池斋药店名称、店内资产等项目的协议书为准。

2015年6月18日，上池斋药店的房屋所有权又从兴**资办划归兴化市旅游局所有。

原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。兴**游局、曹**双方对合同的签订、租赁物的交付、使用没有异议，予以确认。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同。兴**游局、曹**签订的租赁合同，租期到2011年9月30日，但租赁期满后，曹**继续使用房屋，兴**游局未提异议，双方应当视为不定期租赁合同关系，在此期间，兴**游局、曹**双方均有权随时解除合同。2014年8月13日，兴**游局发函要求解除双方之间的租赁关系，曹**收到函件后未就合同解除事宜提出异议，仅就损失赔偿等提出过意见，故兴**游局、曹**之间的租赁关系已经解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故兴化市旅游局在租赁合同解除后要求曹**返还房屋的诉讼请求，应当予以支持。至于返还的物品，虽然曹**称除了房屋和土地使用权，其余物品均由案外人**有限公司（原扬州医**药有限公司）出售给其本人。但有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，故房屋的处分效力应当及于房屋的附属物。在兴化市旅游局主张返还的物品中，其中“上池斋”金字竖匾、“本斋拣选药材遵古炮制发兑”半弧形抱柱式木质挂牌、精雕细刻木挂落、进口镜面、瓷砖系上池斋药店的组成部分，上述物件均固定在房屋各个结构上，与房屋形成一个有机整体，系房屋的附属物品，在转让房屋时，上述物品已一并随之转让。虽然房屋中的木质柜台（另有铝合金柜台）并不固定于房屋中，但其与店堂内的木柱、牌匾等相互呼应、联结，且与上池斋药店并存至今，已经成为房屋不可分割的有机组成部分，也应视为房屋的附属物品，不属于转让的物品。对于上述物品，曹**在返还房屋时不得搬离、毁损。至于其他物品，并不依附于房屋，不能视为房屋的附属物。而山架等物已经明确载明在转让协议中，而对该协议的审查不属本案的范围，本案不便一并处理，对该物品的处理，兴化市旅游局应另行依法主张。

至于曹**应当支付的租金，曹**辩称2012年之前的部分不应支持，兴**游局在诉讼过程中也同意按照发函之日前一年，即2013年8月13日开始主张，并无不妥，予以支持。至于租金的数额，参照原合同约定，仍按照每年1万元的标准支付。庭审中，曹**称房屋漏水造成了损失，但未举证证明损失的存在以及大小，对曹**的该抗辩，不予采纳。曹**还称，因为房屋漏水已经和兴**游局口头协商一致，用租金抵损失，但未提供证据，兴**游局又不予认可，对曹**的该抗辩，亦不予采纳。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最**法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、被告曹**于判决生效之日起三十日内让出承租的兴化市**城外大街10号金东门上池斋药店房屋，不得转移、毁损房屋内的“上池斋”金字竖匾、“本斋拣选药材遵古炮制发兑”半弧形抱柱式木质挂牌、精雕细刻木挂落、进口镜面、瓷砖、木质柜台，并给付房屋租金（从2013年8月13日起至实际让出之日，按每年1万元。二、驳回原告兴**游局的其他诉讼请求。诉讼费1550元，保全费5000元，由兴**游局负担1965元，曹**负担4585元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审民事判决书送达后，曹**不服，向本院提起上诉，诉称：1、被上诉人房屋漏水，给上诉人带来损失，双方沟通以损失抵偿租金，但原审对上诉人的损失不予认定，系认定事实错误，偏袒被上诉人；2、原审判决认为金字竖牌、木挂落、进口面镜、瓷砖、木质柜台系房屋附属物，判令上诉人不得搬离、毁损，没有事实和法律依据，事实上这些物品都是可与房屋分离的，上池斋药店内的所有物品已经由原扬州医**药有公司作价转让给上诉人，故上诉人有权将上述物品搬走；3、原审法院违法保全，审理程序违法。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

兴**游局答辩称：1、曹**主张的损失没有事实依据；2、双方签订租赁合同的标的是上池斋药店，并不仅仅是房屋，并在合同中要求曹**在租赁期间加强文物保护，曹**认为上池斋药店内的所有物品均归其所有没有事实依据，且金字竖牌等附属于房屋，故曹**无权将其搬走；3、一审程序是否适当由法院审查。故请求驳回曹**的上诉。

兴化市旅游局上诉称：上池斋药店内的长板凳、木质药柜、青花瓷罐、木质账桌、碾槽、铜锅、瓷质乳钵、乳头、木架、铜捣筒、铜秤均是上池斋药店不可分离的附属物，并在2001年9月20日与上池斋药店一同被确认为国家文物，且曹**对此是知道的，这些文物都属于国家，兴化市旅游局也只是名义的产权人；而作为文物不能成为转让的标的，更不可能通过原扬州医**药有限公司的改制行为将属于国家的文物变更为曹**私人占有，且他们转让协议仅仅是对现代办公物品的转让，并没有将前述文物一并转让，故请求二审改判判令曹**不得转移、毁损上述文物。

曹**答辩称：上诉人所提的物品即使是文物，所有权也属于曹**，企业改制后，除了上池斋药店的房屋及土地属于国家外，其他物品都属于原扬州医**药有限公司，后扬州医**药有限公司将上池斋药店内的所有物品转让给了曹**，故上池斋药店内的所有的物品均归曹**所有，兴化市旅游局的上诉没有事实依据，请求驳回其上诉。

本院查明

二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，应当由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。本案二审争议焦点为：1、曹**主张的损失是否应当确认；2、“上池斋”金字竖匾、“本斋拣选药材遵古炮制发兑”半弧形抱柱式木质挂牌、精雕细刻木挂落、进口镜面、瓷砖、木质柜台是否为上池斋药店房屋的附属物；3、上池斋药店内长板凳、木质药柜、青花瓷罐、木质账桌、碾槽、铜锅、瓷质乳钵、乳头、木架、铜捣筒、铜秤的所有权归属；4、一审程序是否违法。

关于争议焦点1，曹**称房屋漏水造成了其损失，但未举证证明损失的存在以及大小，故原审对其主张不予采纳并无不当，曹**该上诉理由不能成立。

关于争议焦点2，上池斋药店属古建筑类文物，其中的“上池斋”金字竖匾、“本斋拣选药材遵古炮制发兑”半弧形抱柱式木质挂牌、精雕细刻木挂落、进口镜面、瓷砖系上池斋药店的组成部分，上述物件均固定在房屋各个结构上，与房屋形成一个有机整体，故其应为房屋的附属物品；至于房屋中的木质柜台，虽其并不固定于房屋中，但其与店堂内的木柱、牌匾等相互呼应、联结，且与上池斋药店并存至今，已经成为房屋不可分割的有机组成部分，故也应视为房屋的附属物品。房屋的处分效力应及与房屋的附属物，2004年原扬州医**药有限公司改制时确定上池斋药店房屋所有权为国有，故该房屋的附属物也应为国有，曹**无权将其搬移，曹**的该上诉理由不能成立。

关于争议焦点3，文物并不当然归国家所有，兴化市旅游局主张上池斋药店内长板凳、木质药柜、青花瓷罐、木质账桌、碾槽、铜锅、瓷质乳钵、乳头、木架、铜捣筒、铜秤属于国家所有，其为名义上的所有人，对此其应当举证证明，但兴化市旅游局所举的证据只能证明前述物品属于文物，不能证明其所有权归属，而兴化市**小组办公室作出的兴改办（2005）4号批复明确载明“同意扬州医**药有限公司中的国有股权退出，股权价格以评估后的净资产现值转让。同意以该公司所属上池斋药店的土地及房屋产权作为国有股退出的资产由兴化市卫生局收回”，故在兴化市旅游局未能提供其他证据的情况下，不能认定前述物品属于国有，其请求判令曹**不得转移、毁损该物品的诉讼请求应不予支持；曹**主张原扬州医**药有限公司已经将上池斋药店内的全部物品转让给其，故前述物品归其所有，并提供双方签订的转让协议予以证明，但该转让协议不能证明曹**取得前述物品的所有权，转让协议中并未约定上池斋药店内所有的物品全部转让给曹**，也未明确约定前述物品转让给曹**，曹**认为转让协议第二条约定的“药店内现有库存商品、原甲方资产（柜台、山架、电脑等）作价转让给曹**”中的“等”即为上池斋药店内的所有物品没有事实依据，应不予采信。本案双方所举证据都不能证明其对前述物品享有所有权，故在本案中不应对前述物品的所有权归属作出处理。

关于争议焦点4，《民事诉讼法》第一百条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。”，故原审法院根据兴化市旅游局的申请对上池斋药店内的物品采取保全措施并无不当，原审审理程序合法正当，曹**的该上诉理由亦不能成立。

综上，上诉人曹**、兴**游局的上诉主张均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1550元，由曹**负担750元，兴化市旅游局负担800元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十三日