原告林*武诉被告张**、南京芬**限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原告林*武诉被告张**、南京芬**限公司（以下简称芬**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由审判员叶*适用简易程序，于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告林*武及其委托代理人王**，被告张**的委托代理人刘**，被告芬**司的法定代表人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告林**诉称：其因为儿子林*远结婚急需婚房，便在网上查看房源，其看到被告芬**司在网上发布了位于南京市江宁区秣陵街道文心街28号康*家园01幢821室房屋（以下简称821室）房源信息，经芬**司居间认识了被告张*中，三方于2015年3月3日就821室签订了《房地产买卖中介合同》。合同签订后，其向张*中支付定金3万元，向芬**司支付中介费19200元。签订合同时，张*中只身前来，其要求张*中的配偶周**也在合同上签字确认，张*中解释说周**回长沙老家生孩子去了，他有权代为签字，芬**司的工作人员也告知其该房屋完全可以买卖，不存在任何问题。数日后，张*中通知其办理房屋解押事宜，双方见面时，张*中告知其他和周**在办假离婚，要把821室过户到张*中名下，再过户到其名下。2015年3月24日，其与张*中第三次见面时，张*中忽然告知其周**业已死亡。后其于2015年3月31日向南京市公安局江宁分局百**出所（以下简称百**出所）报警后得知，周**早在2010年就已经生病去世了，张*中和芬**司故意隐瞒事实真相，欺骗其购买821室。其得知实情后强烈要求退房，但张*中没有同意。其认为，被告张*中和芬**司明知其买房作为其儿子林*远的婚房，却在与其签订《房地产买卖中介合同》的过程中严重违反诚实信用原则，故意隐瞒房主已经死亡的事实，对其构成欺诈。现其诉至法院，要求判令：1、法院撤销其与被告张*中、芬**司于2015年3月3日签订的《房地产买卖中介合同》；2、被告张*中向其返还购房定金3万元；3、被告芬**司向其返还中介费19200元。

被告辩称

被告张*中辩称：1、原告林**称其欺诈没有事实依据，其与原告签订房屋买卖合同时已将821室的情况告知给了原告，不存在隐瞒事实的情况。原告称给儿子买婚房是虚假的，原告之所以买821室是因为该房离原告儿子上班的地方比较近。合同不能履行的原因也在原告，因为合同签订后，原告儿子到本市珠江路附近上班了，导致原告不愿意履行合同；2、原告起诉的基础是认为其刻意隐瞒，未将周**死亡的事实告知给原告，影响到合同的履行。但周**系自然死亡，而非意外或凶杀导致身亡，且周**并未死在821室内，该房屋并非凶宅，不影响合同履行；3、原告称系周**的死亡导致原告不愿意购买821室，但生老病死是自然规律，原告的陈述违背了公序良俗，不应该得到法院支持，要求驳回原告对其的诉讼请求。

被告芬**司辩称：其在2015年3月3日上午原告林**儿子前来看房时，就明确告知原告儿子房主周**已经去世，但周**的丈夫被告张*中可以签约。因该房源价格明显低于市场价，原告儿子便问其该房源信息和价格是否真实，其告知原告儿子属实，虽然房主去世了，但房主的丈夫可以签约，该房源很畅销，要买的话需要尽快定下来。原告签约后，在合同履行过程中几次拖延时间，并找其他业内人士了解合同履行是否存在问题。其也屡次告知原告合同履行并不存在任何问题，要求原告尽快履行合同义务，但原告一直不履行合同，责任在原告。其作为居间方，已经促成了房屋买卖合同的签订，原告无权要求其返还中介费，要求驳回原告对其的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告芬**司在365网上发布了821室的房源信息，原告林**看到该信息后联系芬**司工作人员要求看房。2015年3月3日下午16时许，林**前往821室看房，林**对该房表示满意。当日下午19时许，原告林**与被告张**、芬**司签订了《房地产买卖中介合同》一份，约定：林**购买周**所有的821室，建筑面积73.94平方米，房屋售价80万元；芬**司完成本合同约定的林**委托事项，则林**按该房地产售房款2.4%的标准，向芬**司支付佣金和代办费19200元。张**在甲方一栏除签有自己的名字外，还代签了周**的名字。三方还签订《补充协议》一份，约定：张**保证出售房屋产权清晰、无纠纷，所有共有人同意以此价出售该套房屋；双方签约时，林**支付张**定金30800元；林**借给张**225000元用于2015年3月31日办理解押手续，解押后10个工作日办理产权过户手续，过户后转为房款；如有违约，中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费、定金和违约金；张**、林**双方对产权无异议均认可。合同签订后，林**当即向张**支付购房定金3万元，向芬**司支付佣金和代办费19200元。2015年3月31日，林**以821室的房屋所有权人周**已去世为由，拒绝履行合同，并向百**出所报警。百**出所民警出警后，经协调未果，民警告知林**向法院提起诉讼。2015年4月20日，张**委托江苏联创伟业律师事务所律师刘**向林**发出《律师函》一份，告知：因林**未按约向张**支付225000元用于2015年3月31日的821室解押，现解除林**与张**就821室签订的《房地产买卖中介合同》，张**保留追究林**违约责任和赔偿其财产损失的权利。后张**将821室转售给他人。

另查明：821室系周**单独所有，于2009年9月27日办理了房屋所有权证，证号为江宁房权证东山字第JN00123313号。2009年12月30日，被告张*中与周**登记结婚，2010年6月30日生育一女周**。2010年11月15日，周**因病在华侨路社区卫生服务中心去世。2015年3月24日，经张*中与周**申请，南京**证处为其办理了（2015）宁鼓证民内字第676号公证书，载明：经被继承人周**的继承人周**父亲周**、母亲於海平同意，由张*中、周**两人共同继承821室。

庭审中，原告林**申请证人林*出庭作证，林*陈述：其系林**的哥哥，系其陪弟弟林**前去看房，当时其看到821室房屋所有权证上登记的是周**的名字，便问周**在何处，张*中说周**回老家生孩子去了，他在长沙做生意，需要把房子卖掉筹钱做生意，其带林**去芬**司签了合同，并交了购房定金3万元、中介费2万元，第二次发生纠纷时，林**报了警，民警来了以后张*中才告知林**他妻子周**已经去世的情况，其对张*中说林**是农村人，农村人是不愿意购买一个刚死了人的房子，如果早说821室的房主已经死亡，其是不会买这个房子的。被告张*中认为证人林*与原告林**系近亲属，两者存在身份上的利害关系，对证人证言的真实性不予认可。

上述事实，有房地产买卖中介合同、补充协议、收条、收款收据、房屋所有权证、结婚证、死亡医学证明书、居民死亡殡葬证、公证书、律师函、EMS全球邮政特快专递查询单、网上信息截图、录音资料、证人证言及当事人的陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为：原告林**和被告张**、芬**司签订的《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。因此认定张**、芬**司构成欺诈的需要两个条件：一是张**、芬**司故意告知林**虚假情况或者故意隐瞒真实情况；二是林**因张**、芬**司的上述行为而购买了涉案房屋。本案中，林**认为张**、芬**司故意隐瞒了涉案房屋的房屋所有权人周**业已死亡的事实，导致其作出错误判断而与张**、芬**司签订了购买涉案房屋的《房地产买卖中介合同》，张**、芬**司构成欺诈，其有权撤销该份合同。张**、芬**司则认为林**在联系看房和实地看房时，其均已将周**死亡的事实告知了林**，张**在合同签订后也办理了公证书，已经确认张**有权出售涉案房屋，且生老病死为人之常情，不能以涉案房屋的原房主死亡为由而拒绝履行可以履行的合同。首先，人的生老病死为自然规律，涉案房屋的原房屋所有权人周**系自然死亡，且并非在涉案房屋中亡故；其次，即使张**、芬**司未将周**已死亡的情况告诉林**，也不能说明张**、芬**司存在欺诈的故意，因为张**系周**配偶，周**去世后，张**在征得其他继承人同意后有权出售涉案房屋；最后，从林**于2015年3月3日看房后当即签约并交纳定金、佣金和代办费的行为可以看出，林**也并非因为张**、芬**司所谓的欺诈行为而购买涉案房屋。故被告张**、芬**司不构成欺诈，原告林**要求撤销三方于2015年3月3日签订的《房地产买卖中介合同》的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。林**未按合同约定履行债务，无权要求张**返还定金。故对原告林**要求被告张**返还定金3万元的诉讼请求，本院不予支持。《房地产买卖中介合同》约定，芬**司完成本合同约定的林**委托事项，林**向芬**司支付佣金和代办费19200元。芬**司促成了买方林**和卖方张**订立买卖合同，故有权依照约定收取佣金。《房地产买卖中介合同》签订后林**与张**不再履行该合同，芬**司也未再办理涉案房屋的过户手续及后续交割工作，相应地减少了芬**司的受托事务，故芬**司损失也应相应减少。本院酌定，由林**支付给芬**司佣金13200元，另外收取的6000元代办费由芬**司返还给林**。故对原告林**要求被告芬**司返还中介费19200元的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告南京芬**限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告林**中介代办费6000元。

二、驳回原告林**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取455元，由原告林**负担411元，由被**公司负担44元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京**民法院。同时应向南京**民法院预交上诉案件受理费（户名：南京**民法院，开户行：农行**楼支行，账号：10105901040001276）。

裁判日期

二〇一五年十月二十二日