徐**、叶*等与何**、何**等共有物分割纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**、叶*、仲**、张**、马**、周*、胡**、徐*诉被告何**、何**、刘**、潘**、仲*、王**共有物分割纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，第三人陆**申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用简易程序，由代理审判员周**任审判，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告徐**、叶*、仲**、张**、马**、周*、胡**、徐*及其共同委托代理人刘**、被告何**、何**（本人未到庭）、刘**及其共同委托代理人曹**、被告潘**、仲*、王**、第三人陆**及其委托代理人曹**到庭参加诉讼。后因案情需要，本案于2015年9月7日转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。八名原告的共同委托代理人刘**及原告徐**、叶*、被告何**、何**、刘**及其共同委托代理人曹**、被告仲*、第三人陆**及其委托代理人曹**均到庭参加诉讼，被告潘**、王**经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

八名原告诉称：2008年1月24日，八名原告与被告刘树洪的父亲刘**及其他被告共十四人签订集资购房协议，约定共同购买九龙大厦606、607室房屋，用于租赁给税务师事务所作为办公用房，房屋产权归十四人共同共有。每人各出资20000元作为首付款，房屋产权登记以原告周*、张**作为代表，并以其二人名义办理按揭贷款，按揭贷款本息由税务师事务所负责归还，以房租名义支付。如果税务师事务所不再租用，房屋出售后，房款由是十四人平均分割；共有份额不准转让给集资人以外的他人，但是可以继承。协议签订后，每人出资20000元作为首付款，购房余款由税务师事务所一次性支付，以给付十四名购房人租金名义支付，未办理按揭贷款。经办人刘**未经原告同意，擅自将房屋登记至其名下，并由其代表集资购房的十四人与房**发公司签订了购房合同。现税务师事务所已不需要继续使用涉案房屋，应当予以分割，因双方关于如何分割协商不成，现请求判令：原告与被告分割位于沭阳县人民路九龙大厦606室、607室共同房屋。诉讼过程中，经本院释明，原告同意在本案中仅确认对于沭阳县人民路九龙大厦606室、607室共同房屋享有的份额。

被告辩称

被告何**、何**辩称：对于集资购房的事实没有异议，同意分割涉案房屋，该房屋虽然以刘**的名义签订了购房协议，但是并不是刘**擅自变更至其名下；另外，涉案房屋尚有11006元房款未付清，由刘**出具欠条给开发商，如果对涉案房屋进行分割，对该房屋的余款部分应当一并处理。

被告刘**辩称：对于集资购房的事实没有异议，但是将涉案房屋登记至刘**名下是征得其他共同购买人同意的，虽然集资购房协议签订时约定是将涉案房屋以原告周*、张**名义进行购买，但因为涉及到”二套房”政策，原告周*、张**不愿意以其名字购买，刘**在征得其他人同意的情况下才将涉案房屋以其名义签订购房合同。同意对涉案房屋进行依法分割，同时在分割涉案房屋时，对于因为涉案房屋使用期间产生的管理费用9110元以及尚欠房款11006元应当一并进行处理。

被告潘**、仲*、王**共同辩称：同意依法分割涉案房屋，未占有使用涉案房屋，不同意承担诉讼费；税务师事务所租用涉案房屋期间，部分原告作为该事务所的实际控制人，应当对该房屋负有管理之责，被告尚未收到税务师事务所的实际控制人不租赁涉案房屋的通知和钥匙，要求作为涉案房屋使用人的原告向被告支付自2015年1月24日起至2015年7月30日的租金。

第三人陆**诉称：2009年10月15日，本案原告徐*已将其对于涉案房屋享有的共有份额部分转让给第三人，同时转让协议由证明人签字，其他共有人均知道并表示同意的，第三人已经付清全部转让款，应当由第三人参与涉案房屋的分割，请求由第三人与其他共有人按照出资比例共同分割涉案房屋。

原告徐*针对第三人陆**的诉称发表如下答辩意见：2009年10月15日将涉案房屋的共有份额转让给第三人是事实，但是涉案房屋的共有份额不能对外转让，双方之间的转让协议是无效的；同时，当初在签订转让协议时，原告徐*对于涉案房屋份额的价值认识错误。当初十四人签订集资购房协议时约定是通过按揭贷款方式购买房屋，但是在签订转让协议时，涉案房屋的剩余房款已经全部付清，而原告徐*直至本次诉讼才知晓涉案房屋的购房款已经付清，根据计算，签订转让协议时，原告徐*享有的共有份额的价值应当在40000多元，所以原告徐*签订转让协议时对于转让价款存在重大误解，应当予以撤销。

本院查明

经审理查明：被告刘**的父亲刘**（现已去世）与其他名原、被告曾经均是宿迁**师事务所的工作人员。2008年1月24日，被告刘**的父亲刘**与其他名原、被告共计十四人共同签订了集资购房协议，约定：其十四人为了继续办好税务师事务所，经协商决定集资购买九龙大厦606室、607室房屋租赁给事务所作为办公用房，房屋产权归十四人共有，为避免后顾之忧，特订立如下协议：一、以上十四人每人集资两万元整，作为首付款。房产户主以周*、张**二人为十四人代表，以作按揭贷款人。二、购房按揭贷款期限为5年，按揭贷款本息由税务师事务所负责归还。以房租费名义付给二人，年初一次性付出，打入二人按揭账户。三、房屋按揭贷款还清后，事务所无偿使用两年。如事务所继续租用，房租费以住房补贴发给十四人，如不租用，出售后，房款由十四人平分。四、按揭贷款还清前，如要求退出、转让仅限在14人内部，集资款由其余集资人平均分摊。只还本金、不付利息。不准转让给集资人以外的他人，但可以继承。五、此协议一式十四份，每人签字。原件各人保管一份。协议签订后，原、被告每人均按约缴纳了集资款2万元。2008年2月19日，被告刘**的父亲刘**与宿迁市顺天**司沭阳分公司（以下简称顺天**发公司）签订两份商品房买卖合同，约定由其购买顺天**发公司开发建设的九龙大厦第A幢3单元606室及607室，房款共计571006元。自2008年1月23日起截至2008年9月11日，由被告刘**父亲刘**经手先后九次累计支付购房款562217元，尚欠购房款8789元。现在该宿迁**师事务所已经停止经营。2015年2月26日，被告刘**为涉案两套房屋缴纳2013年12月至2014年7月的水费共计180元；同日，被告刘**为涉案房屋缴纳物业费、共用电费、二次增压电费、电梯费用，共计8930元。

2009年10月15日，原告徐*与第三人陆**签订转让房屋股份协议一份，约定：徐*自愿将九龙大厦606、607室房屋股份（现租给税务师事务所办公室）转让给陆**，计人民币贰万元整，现金贰万元整自签字之日已交付。刘**在证明人处签名。此时第三人陆**已经在宿迁**师事务所上班，协议签订后，徐*离开该税务师事务所到别处工作。

在诉讼过程中，为了确保刘**对涉案房屋享有份额的继承问题，本院于2015年8月4日与刘**的第一顺位继承人刘**、刘**、刘**、刘**（均系刘**子女）、张**（系刘**配偶）进行谈话，其他继承人均表示不要求参加诉讼，放弃对刘**在涉案房屋中份额的继承，由被告刘**主张权利。

另查明，涉案房屋尚未办理产权登记，经查询，涉案购房合同在沭阳县房地产管理处办理了备案登记，购买人为刘**。

上述事实，由原告陈述、被告答辩、集资购房协议、房款款收据、商品房买卖合同、水费发票、物业费收据、转让协议、谈话笔录等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点为：一、涉案房屋的共有购买人对该房屋各自享有的份额？二、涉案房屋是否尚欠购房款未支付？具体数额是多少？被告刘**为涉案房屋支付的水费、物业管理费等费用共计9110元是否属实？上述费用是否应当由涉案房屋的共有人共同承担？三、原告徐*与第三人陆**之间签订的转让协议是否符合重大误解情形，是否应否撤销？

针对第一个争议焦点，根据原告方提供的集资购房协议，被告对其真实性无异议，本院予以确认，可以证明，原、被告共14人集资购买九龙大厦606室、607室用于开办税务师事务所。虽然集资购房协议约定系由原告周*、张**作为代表购买房屋并办理按揭贷款，但后来系由共同集资购房的被告刘**的父亲刘**出面与房地产开发企业签订商品房买卖合同，并交纳购房款，虽然出面签订合同的人员有了变化，但不影响原、被告对涉案房屋的共有权益。根据集资购房协议的约定，原、被告系每人出资20000元作为集资购房的首付款，鉴于原告集资购房人刘**去世，其继承人明确表示由被告刘**继承刘**在本案中依法享有的份额，其他继承人均放弃继承，不违反法律规定，本院予以准许。因此，本案原、被告共计14人在其享有的共有份额未对外转让前，对涉案房屋各自享有1／14的份额。根据《中华人民共和国物权法》第一百条规定：”共有人之间可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”因涉案房屋无法进行实物分割，且14名共有人均不主张对涉案房屋的所有权，经本院释明，同意在本案中仅确认各自享有的共有份额，对于具体分割方式，双方可以在判决后自行协商，可以就房屋折价或者拍卖、变卖后取得的价款进行实际分割。

针对第二个争议焦点，1、根据原告提供的涉案房屋交纳房款的收据，可以证明涉案两套房屋已经交纳购房款562217元。根据刘**与房地产开发企业签订的商品房买卖合同约定的房屋总价款为571006元，因此涉案房屋尚欠房款8789元未付。被告刘**主张涉案房屋尚欠房款11006元，未提供证据证明，本院不予采纳。2、被告刘**提供了其为涉案两套房屋交纳水费、物业管理费等费用的发票，足以证明其为涉案两套房屋缴纳费用共计9110元。根据《中华人民共和国物权法》第九十八条的规定：”对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共有人共同负担。涉案共有房屋尚欠购房款，应当作为涉案房屋所负担的债务，由全体共有人按照其份额进行负担。”对于被告刘**缴纳的水费，系基于刘**系涉案房屋的户主，其与供水公司达成的供水合同，在实际使用人未缴纳的情况下，涉案房屋的水费应当由户主进行缴纳，其缴纳后可以向实际使用人要求支付。鉴于被告刘**已经缴纳涉案房屋的水费，该费用即应作为涉案房屋负担的费用，应当由共有人共同负担；对于被告刘**支出的物业管理费、电梯费用等涉案房屋在使用过程中应当负担的管理、维护方面的费用，根据《物业管理条例》第四十二条的规定：”业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”因此，刘**作为涉案房屋登记业主，刘**亲属对涉案房屋交纳的物业费用、电梯费用等是为了保证房屋的正常使用、管理，应当由全体共有人共同负担。至于其实际缴纳后，是否能够向物业使用人追偿的问题，可以根据其与物业使用人的约定主张权利，不影响本案中关于涉案房屋管理费用及其他负担的费用在共有人之间的分割。

针对第三个争议焦点，首先，原告徐*与第三人陆**之间签订的转让股份协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。至于原告徐*辩称涉案房屋的份额根据集资购房协议的约定，不得对外转让以及该转让侵犯其他共有人优先购买权的问题。该集资购房协议虽然约定共有人享有的份额不得转让该集资人以外的他人，但该集资购房协议系共有人之间的内部协议，对第三人不产生约束力，不能对抗第三人。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定：”按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。”原告徐*与第三人陆**之间的转让协议，从形式上看，仅有刘**作为证明人签名，未反映出原告徐*在转让其份额时取得了其他共有人的同意，但是这并不影响原告徐*与第三人陆**之间签订的转让协议的效力。如果其他共有人认为该转让协议侵犯其优先购买权，可以向转让人要求赔偿。其次，针对该转让协议是否构成重大误解的问题。根据《最**法院关于贯彻执行﹤中国**国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条规定：”行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认为，使得行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的合同；（二）在订立合同时显示公平的。”因此，重大误解只有在满足误解人在作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，导致误解人受到较大经济损失，以至于根本达不到缔约目的。本案中，根据原告徐*与第三人陆**签订的转让协议，虽然该二人分别出示的转让协议上面的证明人签名人数不一致，但都可以反映刘**系双方转让协议的证明人，而刘**也恰恰是涉案房屋具体办理购房事宜的人。原告徐*辩称，签订集资购房协议时约定是缴纳首付款，余款办理按揭贷款手续，但直至本次诉讼原告徐*才了解到涉案房屋并未办理按揭贷款，而是已经基本付清房款，导致其在签订转让协议时对于其转让份额的价值认识有误，因此要求撤销或者变更协议。根据原告徐*与第三人陆**签订的转让协议内容来看，内容具体明确，双方对于转让标的、数量、合同性质均不存在误解；同时，对于原告徐*以20000元转让其对涉案房屋的份额，其意思表示明确。虽然签订集资购房协议时约定涉案房屋需办理银行按揭，之后却由实际操作购买人直接支付了剩余房款，仅是提前消灭了涉案房屋对房屋销售单位所负担的债务。根据集资购房协议约定，涉案房屋的剩余房款系由税务师事务所以租金的方式支付，而税务师事务所提前缴纳剩余房款，不构成对房屋价值影响，因为涉案房屋仍然需要继续承租给税务师事务所作为办公用途作为其缴纳房款的对价。原告徐*在转让其份额时，根据转让协议内容，其根本没有考虑房屋的价值变动因素，同时，其作为涉案房屋的共有人对于房屋的价值、负债等情况具有比第三人陆**更加有利的条件进行了解，其明确表示以20000元价格转让其份额，不存在重大误解。即使涉案房屋该份额的价值有所浮动，但并未给其造成较大损失，不符合撤销协议的条件，对于原告徐*辩称应当撤销转让协议的理由，本院不予采纳。涉案房屋中原属于原告徐*的份额应当由第三人陆**享有。

综上，本院认为，原告徐*与第三人陆**之间签订的转让协议，合法有效，不存在重大误解，第三人陆**应当作为涉案房屋的共有人之一与其他共有人一起参与对涉案房屋的分割，各自享有的份额为1／14。对于涉案房屋尚欠房款8789元以及被告刘**为涉案房屋缴纳的水费、物业管理费等费用9110元，合计17899元，应当作为共有物所负担的费用，由全体共有人按照其份额共同负担。调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告徐**、叶*、仲**、张**、马**、周*、胡**与被告何**、何**、刘**、潘**、仲*、王**及第三人陆**对以刘**名义购买的宿迁市顺天**司沭阳分公司销售的九龙大厦第A幢3单元606室及607室房屋各自享有1／14的份额；

二、原告徐**、叶*、仲**、张**、马**、周*、胡**与被告何**、何**、刘**、潘**、仲*、王**及第三人陆**对刘**购买的上述房屋的差价款8789元及管理费用9110元，合计17899元，各自承担1／14，即1278.50元；其中管理费用9110元已由被告刘**交纳，其他共有人在本判决发生法律效力之日起十日内按照其占有的份额比例分别向被告刘**支付；

三、驳回原告徐*的诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13600元，由原告徐**、叶*、仲**、张**、马**、徐*、周*、胡**与被告何**、何**、刘**、潘**、仲*、王**共同负担。（已由原告预交6800元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13600元（开户行：中国**城支行，帐号4680）。

裁判日期

二〇一五年十二月二日