江苏**限公司与蔡**、苗其平租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告江**限公司与被告蔡**、苗其平及第三人陈**租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法由审判员金*适用简易程序公开进行了审理。因案情复杂、争议较大，本案依法转为普通程序组成合议庭于2015年1月30日公开开庭进行了审理，原告江**限公司的委托代理人段建军、被告蔡**、苗其平与其共同委托代理人谢**，第三人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告江**限公司诉称，两被告系夫妻，2012年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于盱眙县甘泉西路7号建筑面积约4459平方米房屋出租给被告。合同约定：1、房屋租期为10年，自2012年7月16日至2022年7月16日止，租金第一年为60万元，第二年为70万元，第三年起每年为80万元；2、租金支付时间。首年应于签订合同三日内付20万元，9月10日付20万元，2013年3月1日付20万元。以后每年度的租金，分二次提前预缴半年租金，即每年的9月10日前提前预缴当年度的一半租金，次年三月一日提前预缴当年度的剩余一半租金；3、被告另缴纳10万元履约保证金，被告违约时，原告有权没收；4、被告逾期支付租金的，从逾期之日起，每日按当年租金总额的2%支付逾期付款违约金给原告等。合同签订后，被告除当年第一期20万元租金按期缴纳外，其余租金均未按期支付，累计欠95.2万元租金，属严重违约。请求判决两被告及第三人连带给付原告租金95.2万元，并从2014年9月11日起每日按千分之二承担逾期违约金至判决时止；要求连带支付违约金10万元和逾期违约金584172元；诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告蔡**、苗**辩称，1、蔡**不是本案适格被告，蔡**既未在租赁合同上签字，也未授权给苗**，该份租赁合同不是蔡**真实意思表示；2、被告苗**欠原告的租金截止日期应该是2015年3月1日，金额是80万元，原告所诉标的不正确；3、原告诉称保证金和违约金因为原告没有要求解除合同，因此该项请求也不成立；4、被告苗**所欠租金是第三人陈**承包的山水名都幼儿园所欠，因此该租金应由陈**承担。被告苗**和第三人及案外人伍**、张**、姜**、朱**是合伙关系，因盱眙县山水名都幼儿园无法继续经营下去，现请求解除与原告方的租赁合同。

第三人陈**述称，蔡**是适格主体，是承租人，租赁合同是蔡**、苗其平一起签订的。苗其平及其他股东将幼儿园从2013年7月承包给我，2013年4月签订的手续。合同约定分学期交承包费，已付的承包费及装修款，已经超过租金。蔡**、苗其平已立下承诺书，另外立了20万元欠条给两被告。2014年10月份，合伙解散，幼儿园从2014年11月份到目前所有的开支都有我个人支付。

本院查明

经审理查明，两被告系夫妻。被告苗**与第三人陈**（由其丈夫蔡**代签）及案外人伍**、张**、姜**、朱**在2012年7月16日前经协商达成《合作办园协议书》，约定共同创办盱眙县山水名都幼儿园，明确了出资与经营方式。2012年7月16日，以原告作为甲方，蔡**作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于盱眙县甘泉西路7号建筑面积约4459平方米房屋出租给乙方；房屋租期为10年，自2012年7月16日至2022年7月16日止，租金第一年为60万元，第二年为70万元，第三年起每年为80万元；租金支付时间，首年应于签订合同三日内付20万元，9月10日付20万元，2013年3月1日付20万元。以后每年度的租金，分二次提前预缴半年租金，即每年的9月10日前提前预缴当年度的一半租金，次年三月一日提前预缴当年度的剩余一半租金；乙方应于合同签订三日之内向甲方缴纳10万元履约保证金（充作下一年承包金），乙方违约时，甲方有权没收履约保证金；乙方逾期支付租金的，从逾期之日起，每日按当年租金总额的2%支付逾期付款违约金给甲方等。合同由原告加盖江苏**限公司印章，被告苗**作为乙方委托代理人在合同上签名。合同签订后，被告苗**于2012年7月18日向原告支付20万元租金与10万元保证金，后于2013年5月29日、30日分别向原告支付15万元、9.8万元；2014年2月17日、9月8日分别向原告支付20万元、10万元，前后累计向原告支付了84.8万元。如以被告交纳的保证金10万元冲抵租金后，依合同约定支付租金的期间，被告于2013年3月1日欠原告租金5.2万元，2013年9月10日欠35万元，2014年2月17日支付20万元后累计尚欠租金20.2万元；2014年3月10日欠租金35万元，2014年9月8日支付10万元后累计欠租金45.2万元；2014年9月10日欠租金40万元，承租方尚欠原告租金85.2万元。诉讼中，被告提出解除《房屋租赁合同》，原告方没有同意。

另查明，2013年4月23日，第三人陈**与其他合伙人签订《幼儿园承包协议书》，商定由第三人承包经营幼儿园，并对租金与承包费的交纳数额与方式等作了约定。

上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、《合作办园协议书》、《房屋租赁合同》、《幼儿园承包协议书》、合伙人会议记录等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。

本院认为

本院认为，被告苗其平以委托人的身份与原告签订的的《房屋租赁合同》不违反法律强制性规定，属有效合同。承租方违反合同约定，没有按时全额支付租金应承担违约责任。本案争议的焦点是：蔡**是否是适格的被告；原告主张的没收承租方保证金、违约金的计算及两被告与第三人承担连带责任有无事实与法律依据。

首先蔡**是否是适格的被告，关键在于蔡**是否享有与承担本案合同的权利与义务。从本案查明的事实来看，苗**是蔡**的妻子，与原告签订《房屋租赁合同》时，蔡**作为乙方，由苗**作为委托人签名，就如第三人陈**与其他合伙人签订《合作办园协议书》时，其丈夫蔡**代签。而在合伙经营及其他作出重大决定期间，蔡**与蔡**均参与，实际上均是妻子作为代表的家庭经营活动，故本案中原告将蔡**列为被告并无不妥。

关于原告主张的没收承租方保证金、违约金的计算及两被告与第三人承担连带责任有无事实与法律依据。承租方应出租方要求交付保证金，实际是出租方利用已方处于优势地位要求承租方提供的担保，当承租方违约时作为欠付的租金合理也合法，而予以没收没有法律依据。约定乙方逾期支付租金的，从逾期之日起，每日按当年租金总额的2%支付逾期付款违约金给甲方，违反法律规定，均不予支持。被告对原告主张的违约金不认可，原告也没有提出因承租方违约造成的具体损失，本院酌定按欠付租金数额对照中国人民同期贷款利息计算违约金。被告提出解除合同的意见没有得到原告方的同意，被告作为违约方应继续履行合同。因两被告与第三人是合伙关系，原告要求其共同连带责任，符合法律规定。本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告蔡**、苗**与第三人陈**于本判决发生法律效力之日起20日内向原告江**限公司支付欠付租金85.2万元及违约金（其中5.2万元自2013年3月1日起至2014年2月17日、20.2万元自2014年2月17日起至2014年9月8日、85.2万自2014年9月10日起至实际给付之日止，按中**银行同期同档贷款基准利率标准计算利息）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告江苏**限公司其他诉讼请求。

案件受理费19526元，由原告江**限公司负担4526元，被告蔡**、苗**与第三人陈**共同负担15000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安**城中支行；帐号：34×××54）。

裁判日期

二〇一五年二月二十七日