周**、何**等与陈**、顾**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告周三保、何**、周*诉被告陈**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法适用普通程序于2016年2月1日、2016年3月2日公开开庭进行了审理。审理中，依据原告方的申请，本院依法追加顾**为本案共同被告参加诉讼。原告委托代理人陈*、被告顾**委托代理人徐**两次均到庭参加诉讼。原告周*到庭参加第二次庭审，被告陈**经本院合法传唤，两次均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2009年12月12日，被告顾**与三原告就溧阳市东盛苑6幢1单元703室房屋签订了房屋买卖协议一份，顾**未到场签名。协议书约定，买方应于协议书生效时预付定金2万元，原告拆迁安置协议书审计通过后，买方再付给原告8万元，房屋建造到基础正负零时，买方再付10万元，房屋交付时买方付至总房款约95%，即再付20万元，余款41600元待原告配合买方产权过户签字确认当日付清。因原告至今仅付款10万元，余款拒绝支付，故被告已构成违约，原告诉至本院，请求判令1、解除原告与被告顾**签订的房屋买卖协议书；2、被告支付的8万元房款作为违约金归原告所有；3、被告支付的定金2万元归原告所有；4、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告陈**辩称，原告与被告顾**签订的协议属实，我是代理顾**买房，相关的房款也是由顾**直接支付给原告的，其中2009年12月13日支付定金2万元，2009年12月26日支付房款8万元。

被告顾**辩称，1、涉案房屋是顾**委托陈**购买，对陈**在房屋买卖过程中的行为我方予以承认，包括支付定金和房款10万元与陈**在房屋买卖过程中的履行行为；2、2014年11月份我方知道房屋可以交付以后，陈**本人包括陈**已委托其他人和原告说明要求双方依约履行，但原告周*、何**以房价上涨为由，要求按照市场价格支付房款，双方因房款未能达成一致，一致拖延至今，故原告要求解除涉案房屋买卖合同的请求无事实和法律依据，请求依法驳回。

本院查明

经审理查明，涉案房屋座落于东盛苑二期6幢1单元703室，该工程于2011年9月18日开工建造，基础工程于2013年10月15日竣工，全部工程于2015年8月18日竣工验收备案。

2009年12月12日，被告陈**代理被告顾**与三原告签订协议书一份，约定原告将座落于东盛苑6幢1单元703室，建筑面积110.4平米的房屋以4000元／平米，总价441660元的价格出卖给被告顾**。协议第三条约定：协议生效时被告支付定金2万元；原告拆迁安置协议书审计通过后，被告再付给原告8万元；房屋建造到基础正负零时，被告再付10万元；房屋交付给被告时，被告再付20万元；余款41600元待原告无偿配合被告产权过户签字确认当日付清。协议第四条约定：1、原告违约时，必须无条件退换被告已付的房款，并另承担违约金15万元；2、被告违约时，其付给原告的房款不得索回，作为违约金处理。不按期付款超过2个月时视同违约，不可抗力或原告谅解的除外。

同时查明，2009年12月13日，被告顾**向原告支付购房定金2万元，2009年12月26日，被告顾**向原告支付房款8万元。

庭审中，双方的争议焦点有二：一、原被告双方在履行涉案的房屋买卖合同时，哪方存在违约行为；二、原告请求解除涉案的房屋买卖合同是否有事实和法律依据；三、原告请求将被告支付的2万元定金及8万元房款判归原告所有的请求是否有事实和法律依据。

就第一个争议焦点，原告方陈述，被告在履行本案合同时存在违约行为。依据原被告双方签订的房屋买卖合同第三条约定，被告陈**应当在涉案房屋建造到基础正负零时向原告支付房款10万元，被告方在2014年11月份即得知涉案房屋处于可交付状态，但被告未按照协议约定履行付款义务，故应当认定被告在履行涉案合同时存在根本违约。原告周*在2013年11月、12月份也曾联系被告陈**，要求其付款，但陈**推诿未付，也没有联系过原告。

被告顾**陈述，原告是涉案合同的违约方。被告虽陈述其在2014年11月份得知涉案房屋处于可交付状态，但该信息系从他处听说，被告对涉案房屋何时建造到基础正负零时并不清楚。原告方应当在涉案房屋到基础正负零的付款节点时通知被告。陈**曾多次委托胡*、周**、徐**三人与原告协商涉案合同履行事宜，但原告方不同意按照原合同履行，故一直拖延至今，综上，本案中的违约方为原告。

就第二个争议焦点，原告方陈述，依据被告陈**的答辩及被告顾**的陈述，被告顾**与陈**之间的委托关系成立，作为受托人的陈**在本案所涉事宜上的行为应由委托人顾**承担。因被告顾**在履行本案合同时，未能依约付款，构成根本违约，故原告有权解除与被告签订的房屋买卖合同。

被告顾**陈述，原告无权解除涉案的房屋买卖合同，理由如下：1、依照合同法第九十四条、最高院关于审理商品房买卖合同案件的司法解释第十五条规定，被告迟延支付购房款的，原告方应当在催告后三个月内或者没有催告的在解除权发生之日起1年内行使解除权，本案中，原告已经超过了解除合同的时效；2、被告从未说过不履行涉案合同，虽然房款没有交付，但没有交付的原因是因为被告不清楚何时交付房款。因房价上涨，原告没有及时告知被告并与被告沟通，也导致被告未能依约支付房款。

就第三个争议焦点，经本院释明，原告方明确选择适用违约金条款，即判令被告支付给原告的8万元房款作为违约金归原告所有。被告顾**认为，本案中，被告不存在违约行为，如果法院认定被告构成违约，则违约金金额也过高，请求依法调整。

以上事实有原、被告双方提供的书证及双方当事人的当庭陈述附卷佐证。

本院认为

本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告陈**经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其对相关诉讼权利的放弃。本案中，被告陈**作为被告顾**的代理人，其与原告签订房屋买卖协议，其效力应及于被代理人顾**，原告方及于房屋买卖合同向代理人陈**主张权利，于法无据，应予驳回。

就第一个争议焦点，本院认为，依据原被告双方签订的房屋买卖合同第三条约定，涉案房屋建造到基础正负零时，被告方应当向原告方支付10万元房款。根据审理查明的事实及被告顾**的陈述，被告顾**于2014年11月份即已得知涉案房屋处于可交付状态，此时其应当知晓涉案房屋已届付房款10万元的节点，但被告未能依约履行付款义务。结合被告顾**另行陈述的之后其代理人陈**多次委托胡*、周**、徐**三人与原告协商合同履行事宜的情况，也侧面印证其应当知晓涉案房屋已届合同约定的付款节点。被告主张原告在其付款时拒绝按照履行本案所涉合同，构成违约，并无充分证据予以印证，故对被告方的辩解意见，本院难以支持。本院认定，被告在履行本案所涉房屋买卖合同时，逾期付款，构成违约。

就第二个争议焦点，本院认为，依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，该规定所称的商品房买卖合同，仅指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，被告主张原告解除合同的请求权已超过法律规定的期间的意见，于法无据，本院不予采信。本案中，被告自其所称的2014年11月份知晓涉案房屋处于可交付状态时至本案讼争期间，仍未履行该10万元款项的给付义务，构成违约，现原告方主张解除涉案的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。

就第三个争议焦点，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，经本院释明，原告方选择适用违约金条款，本院对此予以确认。考虑到本地房价上涨的具体情况，涉案合同解除后，原告方并不会因此受损，在可预见的期限内反而将因此获利，为平衡原被告双方利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院对原告方请求依据涉案合同第四条约定，将被告给付的8万元房款作为违约金判归原告所有的请求，本院依法调整为将被告给付的8万元房款中的4万元作为违约金，判归原告所有。被告抗辩违约金过高的意见，于法有据，本院难以采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告周三保、何**、周*与被告顾**2009年12月12日就溧阳市东盛苑6幢1单元703室房屋签订的协议书。

二、被告顾**2009年12月26日支付给原告周三保、何**、周*的80000元房款中的40000元作为违约金，归原告周三保、何**、周*所有。

三、驳回原告周三保、何**、周*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元（原告预交1150元），由被告顾**负担920元，由原告周三保、何**、周*1380元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，并向该院预交上诉案件受理费2300元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州**民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可从银行汇款，户名：江苏省**民法院，账号：80×××63，开户银行：江苏**分行营业部，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账号为51×××77，账户名为溧阳市财政局，开户行为中**行溧阳支行营业部，汇款时一律注明本案案号，如不注明案号，造成申请人申请强制执行所带来的法律后果，由被执行人承担。

裁判日期

二〇一六年三月三日