上诉人南**有限公司与被上诉人刘*物业服务合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南**有限公司（以下简称新美即公司）因与被上诉人刘*物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓商初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新美即公司的委托代理人张*、闫**，被上诉人刘*的委托代理人朱**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

刘**审诉称，2011年4月12日，刘*与新**公司签订《商铺管理合同》一份，约定：鉴于刘*承租位于本市凤凰街9号蔚蓝之都商业裙楼商铺二层从事商业经营活动，新**公司对刘*的经营活动实施有偿管理；刘*在签订合同时向新**公司交纳3万元水电保证金，合同期限届满或由于一方的违约行为造成合同提前解除的，新**公司应将保证金在扣除刘*应支付给新*即相应款项或违约金后，一个月后无息退还刘*。自2013年1月1日起，刘*就不再承租经营上述房屋，刘*与新**公司之间的商铺管理合同客观上已终止，但新**公司至今未退还保证金。特提起诉讼，请求判令：一、新**公司退还水电费保证金3万元，并支付利息（按中**银行同期同类贷款基准利率自2013年2月1日起计算至判决确定给付之日止）；二、由新**公司承担本案全部诉讼费用。

一审被告辩称

新*即公司辩称，刘*与新*即公司之间的合同关系并非自然解除，而是由人民法院于2013年10月通过判决解除，在此之前，新*即公司并不知道刘*与涉案房屋所有权人周**已解除房屋租赁合同关系。2013年1月11日至2013年9月10日期间的水电费，刘*未支付，金额高达62277元。刘*在与周**解除合同之后，附有通知新*即公司的义务，但刘*并未履行通知义务，故2013年1月11日至2013年9月10日期间的水电费仍应由刘*承担付款义务。请求驳回刘*的诉讼请求。

一审法院查明

原审经审理查明，本案所涉本市凤凰街9号蔚蓝之都商业裙楼2165、2166、2167、2168、2169、2170、2172、2173、2174、2175、2201、2202、2221、2222、2223室商铺登记产权人为案外人邱**、周**等。2006年11月，包括周**在内的商铺所有权人出具书面委托书，确认将上述商铺全权委托南京魅**限公司（以下简称魅**司，于2014年7月1日更名为南京新**有限公司）经营管理，同时委托魅**司对商铺进行物业管理。

2011年4月13日，上述涉案商铺的产权人将该商铺的租赁事宜全权委托其中产权人之一周**处理，委托期限为2011年4月18日至2016年12月31日，并办理了授权委托书公证手续。2011年4月11日，刘*及案外人丁*共同与周**签订了《商铺租赁合同》，约定由刘*、丁*承租上述涉案商铺，租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。该合同签订后，周**代表产权人将上述商铺交付给刘*承租使用，刘*实际占用使用上述商铺，并在此经营茶社。

2011年4月12日，魅**司（甲方）与刘*（乙方）签订《商铺管理合同》，约定：鉴于乙方承租位于本市凤凰街9号蔚蓝之都商业裙楼商铺第二层2165、2166、2167、2168、2169、2170、2172、2173、2174、2175、2201、2202、2221、2222、2223号铺位从事商业经营活动，甲方对乙方的经营活动实施有偿管理；租赁场地建筑面积721.24平方米，乙方在租赁场地内设立商铺经营茶餐厅；商铺管理期限为2012年1月1日至2016年12月31日止；乙方支付每月每平方米6元作为管理费，该铺位内由于乙方经营活动所产生的费用如空调电费、照明营业电费、公共能耗费、通讯费等由乙方自行承担；乙方必须每月10日前至甲方处查询并缴纳上月水、电、煤气费、公共能耗费等相关费用；在签订合同时，乙方应向甲方交纳水电费保证金3万元；本合同期满，双方未续签的，或者由于一方的违约行为造成合同提前解除的，本合同终止；除另有规定外，本合同终止后，甲方应将乙方交纳的水电费保证金，在扣除乙方应支付给甲方相应款项及违约金后，一个月内无息退还给乙方。合同签订当日，刘*向新美即公司支付水电费保证金3万元。

此后，因刘*在租赁期限内经营困难，经与周**协商后，于2013年1月3日前与周**解除了《商铺租赁合同》。周**将涉案商铺另行出租给案外人张*，并与张*重新签订了租赁合同，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，涉案商铺则由张*继续在此经营茶社。

另查明，刘*已向魅**司缴清2013年1月1日之前的商铺管理费，并已结清2013年1月11日之前的水电费用。2013年8月7日，魅**司以刘*为被告诉至原审法院，要求刘*支付2013年1月1日至2013年12月31日期间的商铺管理费并承担逾期付款违约金等，在该案的审理过程中，周**与张*出庭作证，证明刘*与周**于2012年12月底解除租赁合同后，周**另行将涉案商铺出租给张*，张*已将该商铺实际承租人变更情况告知魅**司，原审法院于2013年10月30日作出（2013）鼓民初字第4878号民事判决，驳回了魅**司的全部诉讼请求。后刘*向新美即公司要求退还3万元水电保证金未果，遂诉至原审法院。

又查明，张*向新美即公司交纳了2013年9月11日至2013年11月11日期间的水电费。庭审中，新美即公司以刘*未履行通知义务为由，要求刘*承担2013年1月11日至2013年9月10日期间的水电费共计62277元，并向原审法院提交水电费结算单签收本，指出“浅草清风”即刘*经营的茶社，每月浅草清风茶社应缴纳的水电费在签收本上都明确记载了金额，且经浅草清风茶社工作人员签字确认，其中部分月份的签收人为张*。刘*经质证，对其中张*签名的真实性予以认可，对于其余人签收部分的真实性未予确认，且指出该份证据恰恰证明张*是实际承租人，应由张*承担支付水电费的义务。

一审法院认为

原审法院认为，刘*与新**公司签订的商铺管理合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据该合同约定，在双方合同终止后，新**公司在扣除应付款项或违约金外，应在一个月内将水电费保证金退还刘*。刘*已于2012年12月底与涉案商铺产权人周**协商解除了商铺租赁合同，自2013年1月1日起涉案商铺由张*承租使用，张*承租房屋后已将其实际承租的情况告知新**公司，故刘*与新**公司之间的商铺管理合同的权利义务已终止。双方合同终止之前的水电费用，刘*已结清，新**公司未及时退还刘*水电费押金3万元，构成违约，应承担违约责任。故对刘*要求新**公司退还保证金3万元并赔偿利息损失的诉讼请求，依法予以支持。至于2013年1月11日之后的水电费用，应由在此期间实际使用涉案商铺的使用人承担给付义务。新**公司以刘*未履行告知义务为由要求刘*承担2013年1月11日至2013年9月10日期间的水电费的意见，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，原审判决：南京新*即商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还刘*保证金30000元，并赔偿利息损失（按中**银行同期同类贷款基准利率自2014年2月1日起计算至判决确定给付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费625元，减半收取313元，由南京新*即商业管理有限公司负担（此款刘*已预付，新**公司于判决生效之日起十日内直接给付刘*）。

上诉人诉称

新美即公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人新美即公司与被上诉人刘*签订的《商铺管理合同》并非正常解除，而是由（2013）鼓民初字第4878号民事判决收确认解除，但新美即公司并未与刘*解除合同，刘*也未履行告知其已解除合同的事实，造成新美即公司2013年1月1日至2013年9月10日期间的水电费62277元未能收回，刘*已构成违约，应当承担违约责任，其无权要求退还3万元水电押金，还应补足欠付的32277元水电费用。请求二审法院撤销原判，改判驳回刘*的原审诉讼请求，由刘*承担本案全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人刘*辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、刘*与新**公司的《商铺管理合同》在（2013）鼓民初字第4878号民事判决中已经明确确认，该商铺管理合同在2012年12月31日已经解除。二、刘*依照《商铺管理合同》向上诉人交纳了3万元水电保证金，也已结清了2013年1月1日之前的水电费、商铺管理费，因此根据双方之间《商铺管理合同》，新**公司应当返还刘*水电费保证金3万元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的事实与原审法院查明的一致。

本院认为

本院认为，上诉人新*即公司与被上诉人刘*签订的《商铺管理合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据合同约定，合同终止后，新*即公司应当在扣除应付款项和违约金外将水电保证金退还刘*。现新*即公司认为刘*与产权人解除合同时未尽告知义务，造成其未能收取2013年1月11日至2013年9月10日期间的水电费，故不应退还刘*3万元水电押金。因生效的（2013）鼓民初字第4878号民事判决书已经认定新*即公司对涉案房屋的实际承租使用情况已知晓，刘*与新*即公司之间的《商铺管理合同》的权利义务客观上已经终止，新*即公司为涉案商铺提供物业服务后，应由继续享受其服务的实际承租人向其履行支付相应对价的义务，现刘*已经就其承租期间的水电费用与新*即公司结算完毕，新*即公司仍以刘*未尽告知义务为由，要求刘*继续承担案外人承租期间的水电费用，并拒不退还水电保证金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人新*即公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费625元，由上诉人南**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十八日