张**与无锡市**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因与被上诉人无锡市**有限公司（以下简称城**司），原审第三人孟**房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第0971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**原审诉称：其原居住于无锡市滨湖区隐秀苑南侧地块原西**小区51号，该地块的土地性质属于国有土地，其妻子孟**系该房屋所有权人，其系该房屋共有权人。西**小区是在违法违规的情况下进行拆迁的，拆迁人采用断水、断电、断气等方式欲逼迫其夫妻签约。2007年11月24日，拆迁人采用胁迫、威胁等手段趁其去苏州亲戚家避难时，且没有其授权委托书的情况下，逼迫其妻子签订了房屋拆迁安置协议并代签了张**的名字代捺了手印。其请求法院确认编号为NO.0006849号《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《拆迁协议》）无效。

一审被告辩称

城**司原审辩称：1.《拆迁协议》是房屋产权人孟**与拆迁公司签订的，是双方真实意思表示，合法有效；2.依据婚姻法司法解释的规定，夫妻对共同财产有平等的处理权，他人有理由相信行为是夫妻共同意思表示的，另一方不得以不知情或不同意为由对抗善意第三人，本案拆迁公司依法签订《拆迁协议》，履行了安置义务，支付了相应的对价，协议已经履行完毕，就本案而言，其属于善意第三人。综上，请求法院驳回张**的诉请。

孟**原审述称：1.城**司明知涉案被拆迁房屋为孟**和张**共有，仍胁迫其单独签订《拆迁协议》，且城**司未付出合理的对价，故拆迁行为不构成善意；2.城**司不具备本案所涉地块的拆迁主体资格；3.拆迁安置补偿不公平（评估无效、无证面积确认书无效、房屋具结书违法等）；4、拆迁所依据的锡政发（2004）363号《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》违法。综上，同意张**的诉请及事实理由。同时要求城**司补偿被拆迁房屋的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用或参照国有土地上房屋征收补偿标准重新补偿安置。

一审法院查明

原审法院查明：

张**与孟**系夫妻关系。无锡市滨湖区西园街道一居委西园里51号土地使用者为孟**（系孟**的妹妹），使用权类型为划拨土地，使用权面积为35.68平方米，2002年12月20日，该土地领取了锡滨蠡集用（2002）字第0534号《集体土地使用证》。2007年1月25日，孟**、张**与孟**、鞠*（孟**丈夫）签订了关于涉案房屋西园里51号的《房产转让契约书》。2007年1月26日，涉案房屋的房屋所有权人登记为孟**（所有权证号锡房权证滨字第××号），建筑面积为113.28平方米，房屋共有权人为张**（共有权证号锡**共字第09030167号）。

2007年4月12日，无锡市发展和改革委员会同意无锡宝**有限公司（以下简称宝**公司）对XDG-2006-28（隐秀苑南侧地块）开发建设项目立项，并颁发了锡规地许（2007）第110号《建设用地规划许可证》。2007年7月23日，无锡市人民政府拆迁管理办公室向宝**公司颁发了（2007）锡政拆通第54号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》（以下简称《拆迁通知》），载明：“因建设隐秀苑南侧地块项目需要，根据有关法律、法规、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》的有关规定，经审查，同意该项目的房屋拆迁补偿安置实施方案。拆迁实施单位：城**司。评估机构：无锡市房**有限公司（下称房冠公司）。”同日，该办公室发出《公告》，再次明确了拆迁范围和拆迁实施及评估单位。2007年8月1日，城**司在拆迁范围内发布了《告住户书》，公布了拆迁范围、拆迁实施单位、评估机构、房屋拆迁补偿事宜、补偿安置方式以及搬家费、过渡费、固定设施移装费标准、拆迁奖励标准等。涉案房屋在上述拆迁范围内。

2007年11月24日，孟**与城**司签订了《拆迁协议》，载明主要内容为：甲方（拆迁人）为城**司，乙方（被拆迁人）为孟**，甲方拆除乙方西园里51号房屋，建筑面积145.11平方米（包含产证面积、办证面积、其他面积、认定安置面积）；蠡园街道向乙方提供符合国家质量安全标准的产权调换房，产权调换地点为隐秀苑现房，、鸿桥苑期房，面积134.68平方米；装修费、电话移机费、空调移装费、搬家费等各项合计69773元，付款方式为：待安置时与蠡园街道结算；乙方选定户型为隐秀苑现房150户型一套。孟**在该协议书上签名捺印，并代签了张**名字及代捺手印。同日，房**司出具锡房评（2007）04B-50号《无锡市住宅房屋拆迁安置补偿评估表》和《房屋装饰及附属物拆迁补偿价评估表》，评估时点为2007年7月23日，载明安置面积为134.68平方米，其他房屋补偿金额合计8569元，装修及附属物现值45634元，合计54203元（该款即为协议书约定的装修费），当日，孟**在载明评估结果的《致委托方函》上进行签字，并代签了张**名字。同日，孟**出具了房屋具结书1份，言明：“今有蠡园街道西园里51号，房屋产权人孟**，其名下有房屋所有权证锡房权证滨字第××号，宅基地使用证锡滨蠡集用（2002）字第0534号，现有孟**全权办理房屋拆迁安置补偿事宜，凡今后发生该处房屋产权纠纷，由孟**负一切法律、经济责任，与拆迁办、街道无关。”同日，孟**户经选房确认安置在隐秀苑135号303室，面积为157.12平方米，之后办理了结算入住手续并领取了安置补偿结算款19621元。

原审中，为证明《拆迁协议》系受胁迫所签订，张**提供：1.自行制作的2007年-2012年间上访及报警记录；2.拆迁现场照片一组，证明被拆迁房屋被断水、断电等影响生活的情形；3.申请季广海、徐**、陆**（三人均为西园里小区被拆迁人）到庭作证，三人均陈述在2007年11月15日傍晚，城**司及宝**公司有关人员数人强闯张**、孟**临时租住的房屋，并恶语要求张**签署协议，否则不离开，后孟**下班回家后端茶倒水气氛才有所缓和。

以上事实，有锡滨蠡集用（2002）字第0534号《集体土地使用证》、锡房权证滨字第××号房屋所有权证、锡房滨共字第09030167号房屋共有权证、《拆迁协议》、《拆迁通知》、《公告》、《告住户书》、《致委托方函》、评估报告、房屋具结书、结算表、证人证言、照片、谈话笔录和双方当事人的陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，涉案房屋所涉地块的土地性质已由相关部门颁发的《集体土地使用证》所确定，故城**司根据《拆迁通知》，作为拆迁实施单位，依照相关政策对包括孟**、张**所有的西园里51号房屋在内地块实施拆迁，不违反相关法律法规的规定。2007年11月24日，孟**与城**司签订了《拆迁协议》，约定了该房屋的拆迁安置补偿等事宜，并代替张**签名捺印。同时，孟**还出具了具结书。之后，孟**又进行了选房、结算并领取了结算款，孟**、张**也实际入住了选定的安置房屋，双方均已按协议书的约定履行了相关权利义务，由此可见，孟**与城**司签订《拆迁协议》系双方自愿的行为，该协议是双方真实意思表示。张**、孟**主张该协议系被胁迫签订，因未向法院提供充分的证据，法院不予支持。关于张**、孟**提出张**本人未在协议上签字、协议因此而无效的主张，根据有关法律规定，行为人没有代理权而以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，本案中孟**与张**系夫妻关系，从城**司发出《告住户书》起，张**已知晓涉案房屋被列入拆迁范围，在张**并无证据证明存在夫妻关系恶化、夫妻分居、其本人人身受限制无法与家人联系等特殊情形的前提下，作为妻子的孟**代替张**签名捺印且出具房屋具结书，城**司有理由相信孟**具有代理权，故孟**的代理行为有效，且在《拆迁协议》签订后，张**家庭也已经实际入住安置房屋，故张**、孟**夫妇已经实际履行了《拆迁协议》的内容，因此法院对于张**、孟**的该主张亦不予支持。关于孟**主张城**司应补偿被拆迁房屋的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用或参照国有土地上房屋征收补偿标准重新补偿安置的主张，本案审查的是合同的效力之诉，孟**的该主张不属于本案审查范围。

综上，孟**与城**司签订的《拆迁协议》，系双方自愿签订，是双方真实意思的表示，协议书的内容亦不违反法律、法规的强制性规定，无合同无效的法定情形，亦未损害张**、孟**的合法权益，应为合法有效。张**、孟**的各项主张依据不足，法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条之规定，作出判决：驳回张**的诉讼请求。一审案件受理费11905元，由张**承担。

上诉人诉称

张**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、锡政发（2004）363号文件违法，据此进行的拆迁行为亦不合法，《拆迁协议》也因违反法律、行政法规的规定而无效。城**司不是合法的拆迁人，不具备签订《拆迁协议》的主体资格。二、城**司知道其系房屋共有人，亦明知其不同意签《拆迁协议》，所以没有理由相信孟**能构成表见代理。既然孟**无权代理其订立合同，其事后也未进行追认，所以《拆迁协议》对其不发生效力。至于其之后入住隐秀苑系迫于无奈，不能视为其对《拆迁协议》的认可。三、孟**系受胁迫才在《拆迁协议》上签字。四、城**司取得被拆迁的房屋，未支付合理对价，不构成善意取得。土地性质在拆迁之前已转变为国有土地，而拆迁时的补偿仍按照集体土地的标准计算，侵犯了其合法权益，此外，其取得的补偿也低于相应的标准。综上，原审判决认定事实、适用法律均有误，请求二审法院撤销原判，改判确认《拆迁协议》无效。

被上诉人辩称

被上诉人城投公司辩称：一、其作为拆迁实施单位，依据相关的拆迁政策，对涉案地块实施拆迁，没有违反法律法规，《拆迁协议》经双方协商一致后签订，并按照拆迁政策计算补偿标准，不存在违法和不公平情形。二、拆迁过程中，其发布过公告、，上门宣布过拆迁政策、，协商过拆迁事宜，张**与孟**对此均明知，两人又系夫妻关系，因此其完全有理由相信孟**的签字行为能够代表张**。三、其并未胁迫孟**签字。四、协议签订后，其已按照约定的标准支付了补偿费，协议已履行完毕，其在履行协议过程中也不存在过错。五、本案诉请是《拆迁协议》是否具有效力而不是《拆迁协议》是否因显失公平而应予撤销，且持地证载明为是集体土地，双方根据集体土地拆迁补偿标准签订《拆迁协议》并无不当。实质的争议在于按照集体土地上的房屋还是国有土地上的房屋确认拆迁补偿标准，张**对于相关的法律法规及拆迁政策不了解，误解包括了土地性质和拆迁政策和拆迁人的定义等。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人孟*荣述称：其系受胁迫才在《拆迁协议》上签字，同意张**的上诉意见，请求法院依法改判。

各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。

二审中，上诉人张**提交了无锡**局办公室于2009年9月7日出具的信息公开答复书，载明：XDG-2006-28号地块于2006年12月28日后为国有出让土地，依据锡国土出合（2006）第90号出让合同，土地用途为居住、商业、办公用地和公共绿地。张**认为：《最**法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（自2011年9月5日起施行）第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

无锡市人民政府拆迁管理办公室于2015年4月16日出具的信息公开答复书，附有《无锡市隐秀苑南侧工程（集土）拆迁计划及方案》一份，载明拆迁方式为委托拆迁，拆迁实施单位为城**司，评估单位为房冠公司，拆房单位为无锡**有限公司；另附有《拆迁实施委托合同》一份，载明**公司委托城**司办理隐秀苑南侧地块工程建设项目涉及房屋拆迁补偿安置的相关事务；城**司有权与被拆迁人签订统一文本的拆迁补偿安置协议。

以上事实，有无锡市国土资源局信息与无锡市人民政府拆迁管理办公室的信息公开答复材料及当事人陈述等证据在卷佐证。

本院认为

本案的争议焦点是：1.上诉人主张城投公司不具有签订协议的资格并要求在本案中对拆迁行为的合法性进行审查是否符合法律规定；2.上诉人主张《拆迁协议》因其未签字而无效的理由是否成立；3.上诉人主张孟*荣系受胁迫签字的事实是否成立；4.上诉人对拆迁补偿提出的异议如何处理？

关于争议焦**，本院认为：法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，宝**公司是《拆迁通知》载明的拆迁人，其委托城**司实施拆迁，并未违反法律法规的禁止性规定。因此，城**司有权与被拆迁人孟**签订《拆迁协议》。至于征地、拆迁行为是否违法的问题，属于行政法律关系，在本案中不予理涉。行为理涉。

关于争议焦点二，本院认为：行为人没有代理权而以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然城**司仅与孟**一人就涉案房屋签订《拆迁协议》，但是张**与孟**系夫妻，其对于拆迁事项应明知，因此城**司关于其有理由相信孟**的签字行为能够代表张**的意见较为可信，本院予以采纳。另外，张**与孟**依据《拆迁协议》取得了安置房并已入住，故张**履行协议的行为亦可视为对孟**签订协议行为的追认。

关于争议焦**，本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有举证责任，如没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由其承担不利后果。本案中，张*声称孟**在签订协议时受到胁迫，其提供的报警记录、证人证言虽可以反映当时发生冲突，但不能充分的证据予以证明孟**受到胁迫，故，本院对其主张不予支持。

关于争议焦点四，本院认为：首先，善意取得与政府的征收决定均是引起物权变动的一种方式，西园里36号房屋物权变动的原因，已由征收决定予以明确，不适用善意取得的相关规定，本案中不予理涉。所以是否支付合理对价、是否构成善意取得并非本案审理的内容。其次，孟**、张**的房屋在取得时的土地性质为集体土地，当事人持有的土地证上亦载明为集体土地，按照集体土地落实拆迁政策及进行补偿符合实际情况。至于相应土地被转征为国有土地的事宜，属于行政行为，亦不是本案审查的内容。

综上，上诉人张**主张《拆迁协议》无效的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11905元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月一日