陈**与无锡市**有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人无锡市**有限公司（以下简称城**司）、原审第三人李**房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第0969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈*平原审诉称：其原居住于无锡市滨湖区隐秀苑南侧地块西园里小区36号，其丈夫李**系该房屋所有权人，其系该房屋共有权人。2007年8月21日，李**私自与城**司签署无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议，这严重侵犯了其享有的西园里36号房屋的共有权。《告住户书》明确载明办理拆迁手续材料包括委托书，但其并未委托他人签署拆迁协议，且不同意该协议的内容，故该协议是无效的。请求法院确认No.0007524号《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《拆迁协议》）无效。

一审被告辩称

城**司原审辩称：1.《拆迁协议》是双方充分协商一致的结果，目前已经履行完毕，不存在合同无效的情形；。2.其在拆迁过程中包括上门协商、宣传拆迁政策、房屋评估、签订协议等，陈**作为李**妻子，在整个过程中对拆迁事宜是明知的，其有充分理由相信陈**对《拆迁协议》是明知的。这一点从协议签订后的选房、入住等事实也能够看出；。3.其在整个拆迁过程中无任何过错，其基于拆迁政策与李**签订的协议，是善意的，并支付了对价，相应的房屋安置及拆迁补偿安置款已经交付完毕。即便是《拆迁协议》中没有陈**签字，如需追究责任，也应由李**承担责任，与其无关。综上，请求法院驳回陈**的诉请。

李*平原审述称：同意陈**的诉讼请求；。其于2007年8月1日看见电线杆上张贴有《告住户通知书》，相关人员通过各种渠道找其、劝其早点签字，并用奖励诱惑其签字，所以在陈**不同意的情况下，其迫于无奈签了字。

一审法院查明

原审法院查明：

陈**与李**夫妻关系。无锡市滨湖区西园街道一居委西园里36号土地使用者为李**，使用权类型为划拨土地，使用权面积为35.68平方米，2002年12月6日，该土地领取了《集体土地使用证》。2005年7月15日，西园里36号房屋所有权人登记为李**，建筑面积为113.28平方米，房屋共有权人为陈**。

2007年4月12日，无锡市发展和改革委员会同意无锡宝**有限公司（下称宝**公司）对XDG-2006-28（隐秀苑南侧地块）开发建设项目立项，并颁发了锡规地许（2007）第110号《建设用地规划许可证》。2007年7月23日，无锡市人民政府拆迁管理办公室向宝**公司颁发了锡政拆通（2007）第54号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》（以下简称《拆迁通知》），载明：“因建设隐秀苑南侧地块项目需要，根据有关法律、法规、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》的有关规定，经审查，同意该项目的房屋拆迁补偿安置实施方案。拆迁实施单位：城**司。评估机构：无锡市房**有限公司（以下简称房冠公司）。”2007年8月1日，城**司在拆迁范围内发布了《告住户书》，公布了拆迁范围、拆迁实施单位、评估机构、房屋拆迁补偿事宜、补偿安置方式以及搬家费、过渡费、固定设施移装费标准、拆迁奖励标准等。涉案房屋在上述拆迁范围内。

2007年8月21日，李**与城**司签订了《拆迁协议》，载明主要内容为：甲方（拆迁人）为城**司，乙方（被拆迁人）为李**，甲方拆除乙方西园里36号房屋，建筑面积145.80平方米（包含产证面积、办证面积、其他面积、认定安置面积）；蠡园街道向乙方提供符合国家质量安全标准的产权调换房，产权调换地点为隐秀苑现房，、鸿桥苑期房，面积134.68平方米；装修费22493元、电话移机费208元、有线电视移装费180元，、空调移装费600元，、太阳能热水器移装费200元、管道煤气移装费2500元，、搬家费900元，、提前搬迁奖励费9066元，、其他补偿费宽带208元，合计36355元，付款方式及期限为安置房安置时，乙方同蠡园街道结算；乙方选定户型为隐秀苑现房150户型一套。李**在该协议上签名捺印。同日，房**司出具锡房评（2007）04B-36号《无锡市住宅房屋拆迁安置补偿评估表》和《房屋装饰及附属物拆迁补偿价评估表》，评估时点为2007年7月23日，载明安置面积为134.68平方米，补偿金额合计7481元，装修及附属物现值22493元（该款即为协议书约定的装修费），）。当日，李**在载明评估结果的《致委托方函》上的被拆迁人意见栏签字。次日，李**在《隐秀苑南侧拆迁安置结算表》（以下简称《结算表》）上签字确认，该《结算表》最终结算拆迁人应付被拆迁人款项12086元并经选房确认安置在隐秀苑19-45号101室。陈**、李**已办理完选房结算手续，实际入住。

原审中，陈**对城**司系善意提出如下异议：1.《拆迁协议》存在“共有人”栏，但城**司在明知涉案房屋归李**与陈**共有的情况下单独与李**签订协议，可见城**司行为充满欺诈，不构成善意；2.李**签订的承诺书载明因超面积造成无法办理产权证的，李**承担一切法律责任，但陈**向相关部门咨询得知只要自己去办证就可以办理，故城**司要求李**在承诺书上签字并非善意。

被上诉人辩称

陈**对拆迁安置补偿事宜中的下列事项提出异议：1.《致委托方函》上并无陈**签名，评估费29971元无依据；2.《告住户书》载明在2007年8月11日至8月30日之前签订拆迁补偿安置协议并按约腾房、交出钥匙及“两证”的，按被拆迁房屋合法建筑面积奖励每平方米80元，而拆迁安置结算表载明的签约奖却为单位价格67.32元；3.拆迁安置结算表上并未列明有线电视移装费补偿，虽然《拆迁协议》上载明了有线电视移装费180元，但应以《结算表》为准；4.城投公司拆迁房屋仅补偿管道燃气设施工程安装费2500元，但其重新安装时却需缴纳该项费用2800元，完全不合理；5.《结算表》上没有对宅基地给予任何补偿；6.建造在院子里的无证房屋25.5平方米没有计算到安置补偿面积里，其隔壁的西园弄80号、西园弄78号系同时建造，他们获得了原面积的80%安置面积。蠡园经济开发区拆迁建设办公室工作人员对陈**就上述拆迁安置补偿事宜提出的异议答复如下：1.评估费是按照评估报告和明细计算得出的；2.签约奖系根据《告住户书》上第七条第1项，按被拆迁房屋合法建筑面积即113.33平方米计算，确实按每平方米80元计算，总额为9066元，系电脑自动生成，单位价格是分摊到安置面积134.68平方米后得出；3.有线电视移装费180元已支付李**，提供清单（该清单载明：西园里36号李**，安置房门号隐秀苑二期19-45-101，有线电视接口只数1，金额180元，签名李**，日期9.10），李**在上面签字；4.管道煤气移装费补偿2500元系根据《告住户书》补偿，安置房屋缴纳管道燃气设施工程安装费2800元系根据锡价工（2006）62号无锡市物价局关于明确管道燃气设施工程安装费有关问题的通知（该通知载明：普通多层住宅按每户2800元收取管道燃气设施工程安装费）予以确定；5.宅基地并未纳入拆迁政策补偿范围；6.无证面积已经按照评估报告予以补偿，不存在安置面积问题。

以上事实，有集体土地使用证、房屋所有权证存根、《拆迁协议》、《拆迁通知》、《告住户书》、《致委托方函》、评估报告、《结算表》、谈话笔录以及当事人陈述等证据在案佐证。

原审法院认为：涉案房屋所涉地块的土地性质已由相关部门颁发的《集体土地使用证》予以确定。（2007）锡政拆通第54号《拆迁通知》已确认城**司作为涉案房屋的拆迁实施单位，故城**司依照相关政策对陈**、李**所有的西园里36号房屋实施拆迁，不违反相关法律、行政法规的规定。关于陈**、李**提出的陈**未在《拆迁协议》上签字导致协议无效的主张。法院认为，根据有关法律规定，行为人没有代理权而以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，无锡蠡园经济开发区拆建办与城**司于2007年8月1日联合发布了告住户书，李**陈述其于当日即知晓拆迁事宜，陈**作为李**妻子，对拆迁安置的各项事宜应早已知晓、充分了解。2007年8月21日、8月22日，李**连续两天分别在《拆迁协议》、《结算表》、选房确认单上签字，陈**并无证据证明其与李**之间存在夫妻关系恶化、夫妻分居、其本人人身受限制无法与家人联系等情形，故城**司有理由相信李**在《拆迁协议》上签字的行为系经陈**、李**协商一致。更何况，在《拆迁协议》签订后，陈**、李**家庭也已实际入住安置房屋，应视为陈**、李**夫妇已经实际履行了《拆迁协议》、《结算表》、选房确认单的内容。关于陈**提出城**司并非善意的两点理由，并非就法律上的善意作出的抗辩，法院不予采纳。综上，陈**、李**以陈**不同意《拆迁协议》内容、未在协议上签字为由要求确认合同无效，法院不予支持。关于陈**就安置补偿事宜提出的六点主张，法院认为，《拆迁协议》、《结算书》确定的各项补偿数额、安置面积等有相关政策文件、告住户书等作为依据，符合等价有偿原则，亦未损害陈**、李**的合法权益，故对陈**就此提出的异议不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条之规定，作出判决：驳回陈**的诉讼请求。一审案件受理费11570元，由陈**承担。

陈**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、锡政发（2004）363号文件违法，据此进行的拆迁行为亦不合法，《拆迁协议》也因违反法律、行政法规的规定而无效。城**司不是合法的拆迁人，不具备签订《拆迁协议》的主体资格。二、城**司知道其系房屋共有人，亦明知其不同意签《拆迁协议》，所以没有理由相信李**能构成表见代理。既然李**无权代理其订立合同，其事后也未进行追认，所以《拆迁协议》对其不发生效力。至于其之后入住隐秀苑系迫于无奈，不能视为其对《拆迁协议》的认可。三、城**司取得被拆迁的房屋，未支付合理对价，不构成善意取得。土地性质在拆迁之前已转变为国有土地，而拆迁时的补偿仍按照集体土地的标准计算，侵犯了其合法权益，此外，其取得的补偿也低于相应的标准。综上，原审判决认定事实、适用法律均有误，请求二审法院撤销原判，改判确认《拆迁协议》无效。

被上诉人城投公司辩称：一、其作为拆迁实施单位，依据相关的拆迁政策，对涉案地块实施拆迁，没有违反法律法规，《拆迁协议》经双方协商一致后签订，并按照拆迁政策计算补偿标准，不存在违法和不公平情形。二、拆迁过程中，其发布过公告，、上门宣布过拆迁政策，、协商过拆迁事宜，陈**与李**对此均明知，两人又系夫妻关系，因此其完全有理由相信李**的签字行为能够代表陈**。三、协议签订后，其已按照约定的标准支付了补偿费，协议已履行完毕，其在履行协议过程中也不存在过错。四、本案诉请是《拆迁协议》是否具有效力而不是《拆迁协议》是否因显失公平而应予撤销，且李**持有的土地证载明为是集体土地，双方根据集体土地拆迁补偿标准签订《拆迁协议》并无不当。实质的争议在于按照集体土地上的房屋还是国有土地上的房屋确认拆迁补偿标准，陈**对于相关的法律法规及拆迁政策不了解，误解包括了土地性质和拆迁政策和拆迁人的定义等。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人李**述称：同意陈**的上诉意见，请求法院依法改判。

双各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。

二审中，上诉人陈**提交了无锡**局办公室于2009年9月7日出具的信息公开答复书，载明：XDG-2006-28号地块于2006年12月28日后为国有出让土地，依据锡国土出合（2006）第90号出让合同，土地用途为居住、商业、办公用地和公共绿地。陈**认为：《最**法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（自2011年9月5日起施行）第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

无锡市人民政府拆迁管理办公室于2015年4月16日出具的信息公开答复书，附有《无锡市隐秀苑南侧工程（集土）拆迁计划及方案》一份，载明拆迁方式为委托拆迁，拆迁实施单位为城**司，评估单位为房冠公司，拆房单位为无锡**有限公司；另附有《拆迁实施委托合同》一份，载明**公司委托城**司办理隐秀苑南侧地块工程建设项目涉及房屋拆迁补偿安置的相关事务；城**司有权与被拆迁人签订统一文本的拆迁补偿安置协议。

以上事实，有无锡市国土资源局信息与无锡市人民政府拆迁管理办公室的信息公开答复材料及当事人陈述等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为：法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，宝**公司是《拆迁通知》载明的拆迁人，其委托城**司实施拆迁，并未违反法律法规的禁止性规定。因此，城**司有权与被拆迁人李**签订《拆迁协议》。至于征地、拆迁行为是否违法的问题，属于行政法律关系，在本案中不予理涉。行为人没有代理权而以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然城**司仅与李**一人就涉案房屋签订《拆迁协议》，但是陈**与李**系夫妻，陈**对于拆迁事项应明知，因此城**司关于其有理由相信李**的签字行为能够代表陈**的意见较为可信，本院予以采纳。另外，陈**与李**依据《拆迁协议》取得了安置房并已入住，故陈**履行协议的行为亦可视为对李**签订协议行为的追认。另外，善意取得与政府的征收决定均是引起物权变动的一种方式，西园里36号房屋物权变动的原因，已由征收决定予以明确，不适用善意取得的相关规定，本案不予理涉。

本案的争议焦点是：1.上诉人主张城投公司不具有签订协议的资格并要求在本案中对拆迁行为的合法性进行审查是否符合法律规定；2.上诉人主张《拆迁协议》因其未签字而无效的理由是否成立；3.上诉人对拆迁补偿提出的异议如何处理？

关于争议焦**，本院认为：法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，宝**公司是《拆迁通知》载明的拆迁人，其委托城**司实施拆迁，并未违反法律法规的禁止性规定。因此，城**司有权与被拆迁人李**签订《拆迁协议》。至于征地、拆迁行为是否违法的问题，属于行政法律关系，在本案中不予理涉。

关于争议焦点二，本院认为：行为人没有代理权而以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然城**司仅与李**一人就涉案房屋签订《拆迁协议》，但是陈**与李**系夫妻，其对于拆迁事项应明知，因此城**司关于其有理由相信李**的签字行为能够代表陈**的意见较为可信，本院予以采纳。另外，陈**与李**依据《拆迁协议》取得了安置房并已入住，故陈**履行协议的行为亦可视为对李**签订协议行为的追认。

关于争议焦**，本院认为：首先，善意取得与政府的征收决定均是引起物权变动的一种方式，西园里36号房屋物权变动的原因，已由征收决定予以明确，所以是否支付合理对价、是否构成善意取得并非本案审理的内容。其次，李**、陈**的房屋在取得时的土地性质为集体土地，当事人持有的土地证上亦载明为集体土地，按照集体土地落实拆迁政策及进行补偿符合实际情况。至于相应土地被转征为国有土地的事宜，属于行政行为，亦不是本案审查的内容。

综上，上诉人陈**主张《拆迁协议》无效的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11570元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月一日