上诉人李**与被上诉人**有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人南京鼎**限公司（以下简称鼎**司）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

李**原审诉称，其与鼎**司于2015年4月16日达成协议，约定由李**承租鼎**司提供的南**姜家园菜园市场内特水柜台。李**按照约定支付了POS机押金、租金、管理费、保证金合计84980元。但鼎**司至今未提供铺位产权证、经营许可证以及消防安全证件，导致李**无法正常使用铺位。另鼎**司管理的姜家园菜市场秩序混乱，管理混乱，鼎**司多次与承租户发生肢体冲突，无法继续经营。鼎**司的行为已构成违约，故诉至法院，请求判令：1、鼎**司返还租金、POS机押金、管理费、保证金合计84980元；2、鼎**司支付违约金5000元。

一审被告辩称

鼎**司原审辩称，李**所述的鼎**司违约行为无证据予以证明，鼎**司并无违约行为，李**以鼎**司违约，无法实现合同目的为由要求解除合同，不符合法律规定和合同约定，故李**无权要求解除合同。相反，李**中途退场，违反合同约定，构成违约。综上，请求法院驳回李**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，南京市鼓楼区姜家园90号凯*隽府房地产开发项目，由南京凯*房地产开发有限公司（以下简称凯*公司）开发建设，-1至2层登记的产权人为凯*公司，用途为超市。2014年12月26日，凯*公司（甲方）与鼎**司（乙方）签订了一份《南京凯*房地产开发有限公司租赁合同》，约定甲方出租给乙方的项目位于南京市鼓楼区姜家园90号，项目类型为商业，该项目用于计算物业管理费、推广费及其他费用的承租面积为3980.9平方米；乙方承诺租赁该项目作为经营“菜场及生活配套”用途，并保证未征得甲方书面同意不得擅自改变上述用途（包括但不限于改变项目名称），乙方的一切经营范围必须符合相关法规和其他规范性文件的规定；项目交付日为2015年1月31日；合同期限自2015年2月1日零时起至2025年1月31日零时止；乙方有权将本项目规划、分割分租给次承租人，次承租人与乙方签订租赁合同，产生租赁合同纠纷，与甲方无关等等。

2015年4月，鼎**司（甲方）与李**（乙方）签订一份《南京鼎**限公司租赁合同》，约定甲方将场内特水柜台1、2节租赁给乙方从事特水范围的经营，并提供相关配套设施；自2015年4月18日起至2016年4月17日止，每月租赁费为6900元，每月共用水电费、公厕费、卫生垃圾保洁费、市场管理费计240元，一年合计78780元；每年缴费一次，先付后用，一次性缴清；合同期满如需继续承租，必须提前45天缴纳下一年度租赁费，不交者视为自动弃租，甲方有权转租他人使用；每户缴纳POS机押金1200元，合同期满完好归还，损坏按原价赔偿；乙方须在签订本合同时第一次需缴纳保证金5000元；合同期满后，乙方如无违约行为及产品质量安全无事故，甲方则将保证金在合同期满半年后退还；租赁期内如有特殊情况，一方需提前终止合同，必须提前一个月以书面形式通知另一方，经双方协商，办清所有退租手续，本合同方可解除；本合同生效后双方均应严格遵守、全面履行；若违反约定，违约方应承担违约责任，并赔偿对方由此造成的经济损失；甲方违约，退还保证金并赔偿直接损失；乙方违约保证金及收取的租金作为违约金，不予退还等等。

2015年4月16日，李**向鼎**司缴纳了POS机押金1200元，保证金5000元，租金及管理费78780元（一年租金75900元，第一个月为免租期，管理费2880元），鼎**司对此出具了相应收据。

2015年4月18日上述菜场开始营业，李**进场经营一段时间之后，以鼎**司未提供相关权证、管理混乱无法实现合同目的等为由要求解除合同，鼎**司未予同意，双方产生纠纷。

2015年5月19日鼎鑫市场承租人向南京市信访局反映，鼎**司强迫其亏本经营且菜场并没有合格的营业执照，要求鼎**司退还租金等费用。

2015年5月27日李**向鼎**司发送律师函一份，称鉴于鼎**司的种种违约行为，李**发函正式通知解除租赁合同，鼎**司退还已支付费用84980元。鼎**司对此表示拒绝。

一审法院认为

2015年6月3日李*存诉至原审法院，要求判如所请。审理中，李*存认为鼎**司未提供产权证明、消防验收合格证，且管理混乱，无法实现合同目的，主张行使合同解除权，退还已付全部费用并支付违约金；鼎**司称李*存以无法实现合同目的为由解除合同，应当是由不可抗力引起，鼎**司已出具了其与产权人之间的租赁合同及消防验收合格证，且不存在李*存所述的管理不善等违约行为，其他商户仍在继续经营，不同意李*存的诉讼请求。

原审法院另查明，鼎**司于2015年6月9日取得本市鼓楼区姜家园90号地下一层公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。

原审法院认为，依法订立的合同对当事人有约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中李**、鼎**司签订的租赁合同是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，李**、鼎**司双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。

原审中李**、鼎**司争议的焦点是：李**要求解除合同是否符合合同约定和法律规定。根据双方签订的《南京鼎**限公司租赁合同》的约定，租赁期内如有特殊情况，一方需提前终止合同，必须提前一个月以书面形式通知另一方，经双方协商，办清所有退租手续，本合同方可解除。因此，本案李**如果行使约定解除权，需符合以下条件：一、需提前一个月以书面形式向鼎**司提出解除合同的要求；二、在租赁期内有特殊情况发生；三、合同的解除需经双方协商同意。根据本案查明的事实，李**曾于2015年5月27日向鼎**司发出一份书面解除合同的律师函，首先，李**要求解除合同的请求不符合约定的时间条件；其次，双方合同约定的特殊情况，应理解为双方当事人在订立合同时不能预见的在正常经营风险之外的其他事由，本案李**对于鼎**司管理混乱，无法实现合同目的的事实并未举证证明，故李**所述解除合同事由不符合约定及法律规定；再次，鼎**司未同意李**单方解除合同的请求，双方未能协商处理；综上，李**行使解除权的主张不符合双方约定的条件及法律规定的条件，其要求鼎**司退还相应费用及支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第二百一十二条以及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回李**的诉讼请求。原审案件受理费2050元，减半收取1025元，由李**负担。

上诉人诉称

上诉人李**不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院未查清事实，上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经实际停止履行，上诉人早就不再使用租赁铺位，被上诉人也没有提出异议，更没有诉讼要求实际履行。二、原审法院适用法律错误。上诉人早于2015年5月27日书面发函通知被上诉人要求解除租赁合同，已经提前了一个月，被上诉人未向上诉人书面表示不同意解除合同。上诉人解除合同时，被上诉人租赁摊位并没有消防验收合同，没有取得消防安全许可证，租赁场所处于不安全境况，上诉人无法正常安全的使用租赁摊位。租赁铺位较多，如果发生意外，后果不堪设想，因此上诉人有权解除合同。退一步讲，本案上诉人享有任意解除合同权，上诉人提出解除合同，被上诉人并没有要求上诉人继续履行租赁合同，因此本案的租赁合同依法也应当解除。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人鼎**司辩称，一、上诉人的上诉请求认为原审没有查明事实，认为双方已经停止履行合同。实际上我们菜场到目前为止都是经营的，没有一天停业，因此双方合同实际停止了履行没有事实依据。上诉人也没有证据证明双方停止履行合同。二、上诉人认为一审法院适用法律错误，认为其已经发函通知被上诉人要求解除租赁合同，租赁合同的终止是双方的意思表示，但并不是发律师函就能发生法律效力。依据合同约定如有特殊情况，应当在提前一个月通知，而本案上诉人通知期间到诉讼也不足一个月，且双方也没有协商过程，根据合同原意解除合同仅凭借律师函是无法达到解除合同的目的。三、关于消防验收是否合格，在一审中我们已经提供了消防验收合格证。退一步说，即使消防安全存在重大隐患，这也是行政机关与被上诉人之间的行政管理行为，而与双方所签订的合同并没有关联性。我们认为上诉人上诉的理由不能成立，且没有事实依据和法律依据，请法院予以驳回，维持原判。

上诉人李**主张其在原审中提出行使任意解除权解除涉案合同。双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中上诉人李**提交一份EMS网上查询邮寄回执，证明在2015年5月28日被上诉人已经签收了上诉人邮寄的律师函。被上**公司对此证据并无异议，但认为即使其在5月28日收到律师函，也不符合双方约定解除合同的条件。

以上事实，由EMS网上查询邮寄回执、二审谈话笔录等在卷证实。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的租赁合同约定，租赁期内如有特殊情况，一方需提前终止合同，必须提前一个月以书面形式通知另一方，经双方协商，办清所有退租手续，本合同方可解除；同时双方亦可以根据法律相关规定解除合同。上诉人在起诉前即2015年5月27日向被上诉人发送律师函要求解除合同，理由为被上诉人未提供铺位产权证件、经营许可证件以及消防安全证件，且涉案菜市场管理混乱，上诉人无法经营，但被上诉人对此表示拒绝。因本案被上诉人已经取得涉案房屋使用权、且已获得了相应的经营许可，被上诉人在上诉人起诉后不久亦取得了相应的消防安全证件，且双方在合同中并未明确约定被上诉人应向上诉人提供铺位产权证件、经营许可证件以及消防安全证件等，上诉人亦未举证证明其主张的涉案菜市场经营混乱导致双方合同目的不能实现，故上诉人依据以上理由要求解除合同既不符合双方合同约定，亦不符合法律相关规定，故本案合同不因上诉人发函而解除，其主张任意解除权也无依据。现上诉人主张被上诉人的行为构成违约，要求被上诉人返还租金、POS机押金、管理费、保证金等，并要求被上诉人支付违约金，因双方合同约定POS机押金和保证金合同期满后返还，租金和管理费系上诉人已经履行的合同义务，现双方合同尚在履行过程中，上诉人主张返还租金、POS机押金、管理费、保证金等没有事实和法律依据；且被上诉人不构成违约，故其要求被上诉人支付违约金亦没有依据。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十四日