刘*、苏东海与陶**、翟**等民间借贷纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*、苏**与被告陶**、翟**、陶**、高**、陶*为民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘*、苏**及两原告委托代理人王**，被告陶**、陶*之委托代理人薄**到庭参加诉讼。被告陶**、翟**经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告高**经本院公告送达期满亦未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称

两原告诉称：2011年，我通过中介得知被告陶*出售靖江**办事处合兴村6队海坝圩13号、14号房屋（以下简称13、14号房屋）。后经协商，两原告与五被告于2011年12月10日签订了一份《房屋及土地转让协议》，约定：”甲方（即五被告）将被告陶**的三间半房屋（即13号房屋）、被告陶**的半间房屋（即14号房屋）转让给乙方（即两原告），转让价格为196万元；乙方翻房屋的建房手续由甲方负责办理，甲方必须保证乙方在2012年3月30日能把新建房屋的规划许可证和建设许可证无偿提供给乙方；签订合同时乙方付甲方定金35万元。”。当天我们未带款，被告陶*于同月13日至原告苏**拿定金时提出原来约定的15万元定金增加支付房款5万元用于办手续，双方经协商确定当日共给付被告陶*18万元，另2万元待手续办好后给付，被告陶*出具了收到18万元的收条。后五被告未按约在2012年3月30日前办好房屋规划许可证及建设许可证等相关手续，我多次至五被告家中催促未果。2014年底，被告陶*同意退还我们18万元，但我们认为其已经违约，应当按照协议约定的定金罚则双倍退款，故未接收该18万元。2015年5月4日，我向五被告发出了《解除协议通知书》。现请求判令五被告立即返还我们购房定金、购房款18万元，并赔偿相应的利息损失（以18万元为本金，按月息5‰自2011年12月13日计算至实际付清之日）。

被告辩称

被告陶**辩称：对两原告所述签订涉案协议的事实无异议。签订协议时未约定定金及房款如何给付及支付给谁，直至2014年我才得知被告陶*收取了两原告给付的18万元，但13、14号房屋系我、被告高**、陶**、翟**四人所有，故18万元应当交付给我们而非被告陶*。被告陶*为办理建房等手续四处走动，后得知集体土地上的房屋不能对外买卖，故被告陶*于2014年底退还两原告18万元，原告自己不收取。因该合同既不合法也不合理，且我当时对被告陶*一人收取了18万元并不知情，故我不应当承担退款责任。至于利息，被告陶*为建房已经做了努力，且双方均是利益往来，不应当收取。请求驳回原告对我的诉讼请求。

被告陶*辩称：对两原告所述签订涉案协议、我已收取两原告18万元、2014年两原告未收取我退还给其的18万元的事实无异议。因协议所涉转让标的物为农村集体土地及土地上的房屋，该协议内容违反了我国法律中关于农村集体土地上的房屋不得向本集体村民以外的人出售的禁止性规定，故该协议应为无效。根据法律规定，无效合同适用双方返还原则，现我同意退还两原告18万元，但两原告在签订协议过程中亦存在过错，故利息损失不同意给付。即便应当支付利息损失，也应当从2015年5月4日两原告发出书面解除通知时起算，且该购房款并非借款，利息标准不应参照借款利息按月息5‰计算。

本院查明

经审理查明：2011年12月10日，两原告（乙方）与五被告（甲方）签订了一份《房屋及土地转让协议》，约定：”甲方将13号、14号房屋转让给乙方，转让价格为196万元；乙方翻建房屋的建房手续由甲方负责办理，甲方必须保证乙方在2012年3月30日能把新建房屋的规划许可证和建设许可证无偿提供给乙方，如甲方在规定时间内未办好相关手续，甲方必须付乙方滞纳金每天三百元，如在2012年5月1日前还未办好相关建房许可证，甲方必须再赔偿乙方违约金双倍的定金。签订合同时乙方付甲方定金15万元。”。2011年12月13日，原告苏**转账16万元至被告陶*账户，另给付被告陶*2万元现金，被告陶*出具了两张收条，分别载明：”今收到刘****购房定金人民币壹拾伍万元整（15万元）150000元”、”今收到刘****购房补充协议上购房款伍万元整（50000元），还欠贰万元（20000元）在建房施工许可证拿到一次付清”。2014年底，被告陶*返还18万元给两原告，但两原告拒绝接受。2015年5月4日，两原告向五被告发出《解除协议通知书》。

以上事实有原告提供的《房屋及土地转让协议》、靖江农村**司长里支行打印的银行卡流水明细、被告陶*出具的两张收条、《房屋及土地转让协议》以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为：我国法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，两原告与五被告签订的《房屋及土地转让协议》违反了该强制性规定，应为无效。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现被告陶*同意返还两原告房款18万元，被告陶**以房款并非其收取为由拒绝承担返还义务，因上述合同系两原告与五被告签订的，双方在合同中并未明确约定房款和定金的支付方式，两原告将定金和房款支付给五被告中的一人，应当视为履行了合同的义务，五被告作为合同一方当事人应当负有返还房款的义务，故对被告陶**的辩称不予采纳，现两原告要求五被告返还购房定金、房款18万元，应予支持。另，两原告交付了定金及部分房款，其存在利息损失，原告主张的利息计算标准不超过同期银行贷款利率的标准，予以支持。两原告主张自款项交付之日起计算至五被告还清之日止，因双方对2014年底被告陶*曾返还18万元给两原告、两原告拒绝接受的事实均无异议，故此后造成的损失为两原告自行扩大的损失，不应由五被告承担。两原告的利息损失酌情计算至2015年1月13日为33300元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告陶**、翟**、陶**、高**、陶*于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘*、苏东海购房定金150000元、购房款30000元，赔偿利息损失33300元，合计213300元。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4550元、公告费560元，合计5110元，由被告陶**、翟**、陶**、高**、陶*负担（此款原告已交纳，五被告在履行判决时一并付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4550元。

裁判日期

二〇一五年十一月六日