江阴**限公司与刘**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告江**限公司（以下简称医药公司）与被告刘**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告医药公司的委托代理人高**、被告刘**的委托代理人陈*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告医药公司诉称：2011年11月13日，医药公司与刘**签订房屋租赁合同一份，约定刘**承租医药公司位于江阴市寿山路133号医药大厦办公楼等相关楼房和设施，租赁期限从2012年5月31日起至2022年5月30日止，第一年租金为500万元，以后每年按3.7%递增，租金每半年一付，先付后租，在每年的5月31日及11月30日前支付，如逾期支付，刘**应按日加付租金千分之五的滞纳金。合同签订后，医药公司按约将房屋及相关设施交给刘**使用，但刘**没有按约支付租金。截至目前，刘**结欠2014年12月1日至2015年5月31日租金169万元及2015年6月1日至2015年11月31日的租金279万元。经多次催要无着，现诉至法院，请求判令：1、刘**支付2014年6月1日至2014年11月30日延迟支付租金的违约金2015325元（违约金的基数即延付租金金额为2535000元，自2014年6月1日起至2014年11月6日止按每天5‰计算，共计159天）；2、刘**支付2014年12月1日至2015年5月31日的租金（含物业使用费、设备设施使用费）1690000元，并支付违约金（违约金的基数为1690000元，自2014年12月1日起至实际给付之日止按每天5‰计算）；3、刘**支付2015年6月1日至2015年11月30日的租金（含物业使用费、设备设施使用费）2790000元，并支付违约金（违约金的基数为2790000元，自2015年6月1日起至实际给付之日止按每天5‰计算）；4、判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告刘**辩称：涉案房屋的业主是医药公司，双方于2011年11月13日签订了租赁合同，刘**租赁房屋的面积约15000平方米。对医药公司第一项诉讼请求，医药公司此前已经起诉主张该期租金和对应违约金，最终医药公司撤回了违约金的诉讼请求，该案调解结案，刘**支付了全部的租金，因此依据民事诉讼一事不再理的原则，应当认定之前的案件已经对2014年6月1日至2014年11月30日期间的全部债务进行了处理，医药公司无权再重新主张违约金；如果法院认定刘**应当向医药公司支付该违约金，对违约金计算的开始、截至期限没有异议，但标准过高，应按同期银行贷款利率130%计算。对第二项诉讼请求、第三项诉讼请求中的租金数额169万元、279万元没有异议，对违约金计算开始期限没有异议，但双方约定违约金为每日5‰的标准过高，医药公司的损失应当为刘**逾期付款所产生的利息损失，根据相关规定，最高也只能按照同期银行贷款利率130%计算，故违约金的标准应当予以调整。请求法院依法判决。

本院查明

经审理查明：2011年11月13日，医药公司与刘**签订房屋租赁合同一份，约定：“医药公司将位于江阴市寿山路133号医药大厦办公楼1至5层（除万寿堂药店）及其他房屋、仓库约15000平方米出租给刘**，刘**承租上述房屋用于商场及快捷酒店等项目；租赁期为10年，自2012年5月31日起至2022年5月30日止，自2011年11月14日起至2012年5月31日止为改造装潢免租期，期间不予计算房租；租金及费用第一年为500万元（含物业管理费、设备设施使用费），年增长率为3.7%，即第二年为第一年总体租金及费用的1.037倍，并具体列明了2012年租金为500万元、2013年为519万元、2014年为538万元、2015年为558万元、2016年为578万元……；刘**支付医药公司的租金为先付后用，按半年支付，各期在每年的5月31日及11月31日前汇至医药公司指定银行账户，支付日期以医药公司收到日期为准；如租金逾期未付，刘**须按日加付租金千分之五的滞纳金，如超过三十天未付则医药公司有权收回出租房屋，并追究刘**的违约责任，赔偿医药公司损失人民币100万元”，合同同时约定了其他权利义务。双方均明确每日5‰的滞纳金为违约金性质。

刘**承租的房屋主要用于开办商场（包括部分转租给一家家小租户，经营各种小商品等）和普通快捷酒店。

另查明：2014年9月26日，医药公司将刘**诉至本院【案号（2014）澄滨民初字第1960号，以下简称1960号案件】，要求刘**支付2014年6月1日至2014年11月31日租金（含物业使用费、设备设施使用费）2535000元，并支付违约金（自2014年6月1日起至判决确定给付之日止按每天5‰计算，暂算至2014年6月30日为380250元）。该案审理中，医药公司撤回了要求刘**支付违约金的诉讼请求。后该案经调解，刘**结欠医药公司2014年6月1日至2014年11月30日的租金（含物业使用费、设备设施使用费）2535000元，由刘**于2014年11月7日前支付。

在1960号案件中，双方没有明确医药公司有权对该案中的违约金再次主张权利。

刘**于2014年11月6日向医药公司支付完毕2532000元。

庭审中：医药公司称，当时为了便于1960号案件的处理，于是暂时将违约金的诉讼请求搁置。

以上事实，有房屋租赁合同、民事调解书及当事人的陈述等在卷佐证。

本院认为

本院认为，刘**与医药公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务。

一、关于医药公司主张要求刘**支付2014年6月1日至2014年11月30日逾期支付租金对应的违约金问题。

医药公司认为，违约金和租金是可分的，在1960号案件中医药公司并没有明确表示放弃违约金，且调解书也并未涉及到违约金，也并没有约定纠纷一次性处理完毕，故本案医药公司再次起诉该部分违约金，没有违反一事不再理原则。

刘**认为，租金是主债务，违约金是主债务的从属债务，在1960号案件调解书中主债务租金已经处理完毕，作为从属债务的违约金不能单独再次起诉，此外，当时达成调解，为了促成刘**主动支付租金，所以医药公司才撤回了关于违约金的诉讼请求，实际上是为了调解而放弃了违约金的请求。

本院认为，民事诉讼应当坚持一事不再理原则，一事系指同一标的争议之整体，当事人对此不能分割开来提起若干次乃至无数次诉讼，或者说即使将同一标的分割起诉，法院只能认为所争议之“事”已经诉讼处理，当事人也不能就所谓被分切之其他部分再行诉讼。1960号案件与本案本点的诉讼请求虽然形式上有所不同，1960号案件请求为租金，本点请求为租金的违约金，但这两个诉讼请求均基于同一房屋租赁合同关系而产生，基于的争议事实实质上也是同一的，即租金的数额及应付时间，相对于租金而言，违约金系基于租金而约定产生，违约金具有从属性，这种从属性的诉讼请求，完全可以随租金一并提出并处理。1960号案件中，医药公司基于同一事实在起诉时已经提出违约金的诉讼请求，后撤回，法院已对租金进行了审理并作出了生效调解书，现医药公司再次就租金所产生的违约金另行诉讼，系对同一争议事实重复起诉，违反一事不再理原则。故本院对医药公司的该点主张，不予支持。

二、关于医药公司主张的2014年12月1日至2015年5月31日的租金1690000元、2015年6月1日至2015年11月30日的租金2790000元，刘**没有异议，故刘**应当支付。

三、关于医药公司主张的2014年12月1日至2015年5月31日的租金、2015年6月1日至2015年11月30日的租金对应的违约金。

首先，关于医药公司主张的违约金的开始计算期限，刘**没有异议，本院予以确认。

其次，关于违约金的标准是否调整的问题。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。刘**主张双方约定的违约金按每天5‰计算标准过高，请求予以调整，虽然医药公司未能就其遭受的实际损失数额提供证据，但双方约定的违约金确实过高，本院依法予以调整。本院综合考虑刘**的违约行为、医药公司可能导致的银行贷款利息损失等因素，酌情认定以年利率18%的标准计算违约金。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、刘**于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴**限公司支付2014年12月1日至2015年5月31日的租金（含物业管理费、设备设施使用费）1690000元，并支付该款自2014年12月1日起至实际给付之日止按年利率18%计算的违约金。

二、刘**于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴**限公司支付2015年6月1日至2015年11月30日的租金（含物业管理费、设备设施使用费）2790000元，并支付该款自2015年6月1日起至实际给付之日止按年利率18%计算的违约金。

二、驳回江阴**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费64480元（刘**已预交），由刘**负担21680元，由江阴**限公司负担42800元，江阴**限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内向刘**支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省**民法院。同时根据**务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。江苏省**民法院开户银行：中国工**中支行，账号：11×××05。

裁判日期

二〇一五年十月二十五日