徐**与季*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**与被告季*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，由审判员潘**任审理，并于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告徐**、被告季*及其委托代理人石**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**诉称：2013年9月23日原、被告签订商铺租赁合同，合同约定原告将江都区建盈国际A33栋101、201商铺租给被告使用，租期为2013年10月1日至2016年9月30日，年租金5万元，分四期支付，逾期付款的第8天起按实欠租金1%承担滞纳金，超30天视为被告单方提前解租，按当年租金的20%和合同保证金对原告进行损失赔偿，被告进行的装修等投入也全部作为对原告的损失赔偿。2015年9月23日被告未按约支付第四期租金，原告经催缴未果，被告构成根本性违约。故诉请法院判令：1、解除原、被告之间签订的商铺租赁合同；2、被告返还租用商铺；3、被告支付2015年10月1日至2015年12月31日商铺使用费12500元、违约金11000元、迟延支付租金的滞纳金11500元，合计34100元；4、被告结清使用商铺期间所产生的水、电及物业相关的费用。

被告辩称

被告季*辩称：被告不仅没有根本性的违约，而且增加了原告的利益，原告不当行使所谓的“转租同意权”而导致本案的纠纷。因此原告的诉讼请求没有事实、法律依据，应予以驳回。原告应同意被告行使转租权，从而从根本上解决本案的纠纷。

本院查明

经审理查明：2013年9月23日原、被告签订商铺租赁合同（原告为甲方，被告为乙方），被告承租原告位于扬州市××区建盈国际A33栋101、201商铺从事经营。合同约定，租赁期限从2013年10月1日至2016年9月30日止；每年租金5万元，分四期付款（其中第四期租金5万元，付款时间2015年9月23日），如无故拖欠租金，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；乙方向甲方支付合同保证金1000元、水电押金1000元；物业管理费除租期第一年交予甲方，以后按年由乙方支付；水电费由乙方自行缴纳；租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意；租赁期限内，双方不得提前解约。如一方单方提前解除租赁关系的，均按当年年租金的20%和保证金作为对对方损失的赔偿，如实际损失超过该数额，还应照实赔偿（其中如乙方单方解租，乙方另在租赁房屋内已发生的装修投入也全部作为对甲方的赔偿）；乙方不能按时支付租金和其他费用的，除仍应继续支付外，每延期一天按应付数额的1%向甲方赔偿损失。乙方延期付费超过30天，视为乙方单方提前解除租赁关系；承租人拖欠租金或相关费用累计达30天的，出租人可以中止合同，收回房屋；如乙方转租第三方，乙方可单独与第三方收取装修费用，与甲方无关。

合同签订后，原告按约将出租房屋交付被告。被告对出租房屋进行装修后进行经营，并按期缴纳前三期租金及合同保证金1000元、水电押金1000元。2015年上半年，被告向原告提出将承租房屋转由第三方租赁，由第三方与原告直接签订租赁协议。后因租金问题上存在差距，原告未能同意被告的转租请求。2015年9月23日至今，被告未付约定的第四期租金5万元，也未将承租房屋退还原告。

另查明，原告在起诉前未向被告发出解除通知。原告起诉状中明确提出解除双方租赁合同的主张，被告签收本院所送达的原告起诉状的时间为2016年1月1日。

审理中，原告明确要求被告所承担的违约责任，是按合同约定的因被告违约导致合同解除的违约责任。被告则称即便合同因被告违约导致解除，所约定的违约金过高，应予减少；原告也应对被告的装修费用予以补偿。原告明确对被告在使用商铺期间所产生的水、电及物业相关的费用，待日后产生垫付费用后另行向被告主张。被告虽主张已自行缴纳了使用商铺期间所产生的全部水、电费，但未提供相应缴费凭证。

以上有2013年9月23日原、被告签订商铺租赁合同以及双方当事人的陈述在卷为证。

本院认为

本院认为：原、被告所签订的商铺租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方应约履行。被告未按约支付第四期租金，构成违约，且至今未付，合同约定的一方解除合同的条件已成就。原告可以依约解除合同，并通知对方。因原告在起诉前未向被告发出解除通知，应自本院所送达的原告起诉状到达被告时，双方租赁合同解除。对于被告所作纠纷的产生是原告滥用转租同意权，而非被告违约的抗辩，由于是否同意转租是出租人的权利，在出租人明确不同意转租的情况下，被告拒付租金显然构成违约，对此辩解本院不予采纳。对于合同解除前的租金，被告理应支付。故对原告要求被告支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金12500元的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应将承租房屋返还给原告。因被告至今仍未让出承租房屋并返还原告，故对原告要求被告返还承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。至于被告在承租房屋所进行的装饰装修，从合同中有关合同解除时装饰装修物处理的约定来看，可以认定为已与承租房屋形成附合的装饰装修物（与承租房屋不可分离、完全结合），因被告违约导致合同解除时作为对原告损失的赔偿。加之，因被告违约导致合同解除，故对被告要求原告赔偿已形成附合的装饰装修价值的主张，本院不予采纳。对于未形成附合的装饰装修物，因合同未作明确约定，可由被告自行妥善拆除。合同中关于因被告违约导致合同解除时的违约金过分高于造成的损失，被告亦请求予以减少，本院将合同中约定的违约金调整为1000元以及已形成附合的装饰装修物的现值，且由于被告在合同解除后仍占有承租房屋，应向原告支付房屋占有使用费，计付标准参照合同约定的租金标准。至于被告缴纳的水电费押金1000元，待被告自行结清在使用商铺期间所产生的水、电及物业相关的费用后，可另行要求原告予以返还。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条第一款、九十七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告徐**与被告季*所签订的2013年9月23日商铺租赁合同于2016年1月1日解除，终止履行；

二、被告季*在本判决生效之日起10日清空承租房屋内的物品、自行拆除承租房屋内未形成附合的装饰装修物，并将承租房屋交付原告徐**；

三、被告季*在本判决生效之日起10日向原告徐**支付租金12500元以及房屋占有使用费（计算期间：自2016年1月1日起至被告交付原告承租房屋之日止；计算标准：参照租赁合同约定的每年5万元的租金标准）；

四、被告季*应给付原告徐**的违约金1000元，与被告已付的合同保证金1000元相冲抵，不再给付；

五、上述承租房屋内已形成附合的装饰装修物归原告徐**所有。

本案受理费减半收取325元，由被告季*负担，此款已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费（江苏省**民法院开户行：工商银**河支行，户名：江苏省**民法院，账号：11×××57）。

裁判日期

二〇一六年一月二十八日