原告胡**与被告历*、朱**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告胡*文诉被告厉*、朱**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理，于2016年1月27日由审判员朱**、审判员杨定春、人民陪审员秦*组成合议庭公开开庭进行审理。原告胡*文的委托代理人孙*、被告厉*的委托代理人周**到庭参加诉讼，被告朱**经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告胡*文诉称：坐落于南京市六合区XX街道XX路XX号房屋系原告自有房产。2014年2月8日，原告将涉案房屋出租给被告厉*，用于经营饭店，双方签订了房屋租赁合同一份，约定租赁期限5年，年租金400000元，每六个月支付一次租金。2015年5月，被告厉*表示饭店难以继续经营，要求退出，对此原告同意自2015年8月起饭店转给被告朱**经营，被告朱**在原租赁合同上签字，承诺提前一个月支付下半年租金。原告与被告厉*之间的租赁合同于2015年上半年租赁期限届满之日解除，但是原告至今仅收到2015年上半年租金100000元，尚欠100000元一直无人支付，原告多次催要无果。原告认为，二被告无正当理由拒付租金，严重侵害了原告的权益，且被告厉*提前解除合同，应按合同约定承担违约金。请求判令：二被告支付2015年上半年欠付的租金100000元、违约金50000元以及原告代为垫付的电费和税款21917元。

被告辩称

被告厉*辩称：1.被告厉*于2014年7月底即已退出经营，饭店转给被告朱**经营，原告与被告朱**达成了新的租赁关系，其与被告厉*之间的租赁合同已经解除，原告无权再向被告厉*主张租金；2.原告主张的电费、税款均是在被告朱**经营饭店期间产生的费用，与被告厉*无关。请求驳回原告对被告厉*的诉讼请求。

被告朱**未答辩。

本院查明

经审理查明：坐落于南京市六合区XX街道XX路XX号房屋系原告胡**自有房产，原告曾使用该房屋经营饭店。2014年2月8日，原告（甲方）将饭店转给被告厉*（乙方）经营，房屋也一并出租给被告厉*使用，双方签订了房屋租赁合同一份，约定租赁期限5年，年租金400000元，每六个月支付一次租金。合同第二条中约定：“租赁期间乙方不得以任何理由提前解约，如有违反应支付甲方违约金伍万元。”被告厉*接手饭店后，因经营困难，遂要求退出，征得原告同意后，被告厉*找来被告朱**接手饭店，被告朱**在原告持有的租赁合同上签字，承诺提前一个月支付下半年租金。因原告迄今仅收到2015年2月至8月期间的租金100000元，尚有100000元一直无人支付，原告向二被告催要无果，遂诉讼来院。

另查明，2015年3月、5月、7月饭店应缴电费分别为9410元、6233.7元、108元，合计15741.7元；2014年9月、10月饭店应缴税款分别为3100.87元、3065元，合计6165.87元。上述费用均由原告垫付。

上述事实，有原告与被告厉*的陈述，原告提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证各一份、电费发票四张、税收缴款书、银行交易明细三张，被告提供的房屋租赁合同各一份予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：当事人从事民事活动应当遵守诚实信用原则和合法的约定。原告将自营的饭店整体转让给被告厉*，房屋也一并出租给被告厉*，双方签订的租赁合同是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告厉*接手饭店后，因经营困难又转给被告朱**经营，对此原告表示同意，并接受被告朱**在其持有的租赁合同上进行签字备注，这表明原告接受改租，同意与被告厉*解除租赁合同，改与被告朱**建立新的租赁关系。本案的争议焦点是原告与被告厉*的租赁合同于何时解除，原告与朱**的租赁合同又于何时生效。

因被告朱**未在合同上签署日期，故无法直接判断出原告与被告厉*解除租赁合同以及原告与被告朱**建立租赁关系的具体时间。原告与被告厉*的租赁合同签订时间为2014年2月，被告朱**在该租赁合同上签字备注“提前一个月支付下半年租金”，未再特别注明时间，按照用语习惯，应推定是承诺支付2014年下半年的租金。原告主张其与被告厉*的租赁合同于2014年7月底解除，提供的银行交易明细不能证明被告厉*于2015年2月仍在继续交纳租金，因此不能达到其证明目的，原告应承担举证不能的后果。综上，本院认定原告与被告厉*的租赁合同于2014年7月解除，原告与被告朱**的租赁合同于2014年8月生效，扣除原告已收取的2015年上半年租金100000元，被告朱**还应向原告交纳2015年上半年剩余租金100000元。原告在被告朱**经营饭店期间为其垫付了电费和税款，该部分费用亦应由被告朱**承担。

关于违约金。违约金的支付以合同约定和实际产生损失为依据。原告与被告厉*签订的租赁合同中约定：“租赁期间乙方不得以任何理由提前解约，如有违反应支付甲方违约金伍万元。”这是原告主张违约金的合同依据，除此之外，原告还应有实际损失作为依据。被告厉*虽然单方要求解除合同，但是为避免造成原告租金损失，其及时另寻他人接手饭店，并未造成房屋空置，当然亦未使原告遭受租金损失，故原告要求支付违约金50000元依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告朱**于本判决生效之日起十日内向原告胡**支付2015年2月至7月期间的剩余租金10万元，并返还原告胡**垫付的电费15741.7元、税款6165.87元；

二、驳回原告胡**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3738元，由被告朱**负担（原告胡**已垫付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月四日