刘**金融借款合同纠纷执行案裁定书

案件描述

在江苏睢**中山支行（以下简称睢宁**山支行）申请执行丁**、刘**、睢宁县**有限公司（以下简称金**司）借款合同纠纷一案中，睢宁县人民法院经评估、拍卖程序，裁定将被执行人金**司所有的房屋（以下简称涉案房产）折抵欠款归申请执行人睢宁**山支行所有。2014年7月4日，该院发出执行公告，责令金**司及涉案房屋占有使用人在2014年7月15日前从该房屋内迁出。异议人刘**以该院执行行为侵害了其租赁权为由提出执行异议，后被该院（2014）睢执异字第31号执行裁定驳回。刘**不服该裁定复议至本院，本院依法组成合议庭对本案进行了审查。本案现已审查终结。

请求情况

申请复议人刘**复议称，其与金**司签订的租赁涉案房产的合同尚有四年多未届满，租金已交付并投入70余万元装修，金**司将涉案房产租赁给其时并未告知该房产已设置抵押权，现执行法院的执行行为已经侵害了其作为善意第三人的利益。综上，请求法院撤销执行法院异议裁定，停止对涉案房产的执行。

答辩情况

申请执行人睢宁**山支行答辩称，睢宁县人民法院关于本案的裁定有事实和法律依据，应予维持。

被执行人丁**、刘**未到庭亦未提供书面答辩意见。

本院认为

本案的争议焦点为，申请复议人刘**在涉案房产上形成的租赁关系能否对抗申请执行人睢宁**山银行的抵押权。

睢宁县人民法院经审查查明，2009年4月27日，申请执行人睢宁农合**行人金**司签订房屋抵押合同，以金**司所有的、位于睢宁县睢城镇东升街132号建筑面积为2514.56平方米的房屋为被执行人丁**、刘**在申请执行人睢宁**山支行处的贷款提供抵押担保。2009年4月28日，双方在睢宁**理局办理了抵押登记。刘**与金**司签订房屋租赁的时间为2009年11月18日，租赁期至2018年2月17日。

睢宁县人民法院认为，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在（即无权利瑕疵）变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任；如果已告知的，则由承租人自己承担。涉案房屋的租赁行为系在房屋设定抵押权之后，申请执行人睢宁**山支行在实现抵押权时，有权以拍卖、变卖的方式而获得清偿，其作为以物抵债的受让人，第三人的租赁关系对其无约束力。异议人的异议主张无事实和法律依据，执行异议不能成立，遂裁定驳回刘**的异议。

本院经审查查明的事实与睢**民法院查明的事实一致。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，金**司为担保本案债务在涉案房产上为睢宁**山银行设立抵押并办理了登记，后又将涉案房产出租给申请复议人刘**使用，该租赁关系不得对抗申请执行人睢宁**山银行的抵押权，故睢宁县人民法院裁定驳回刘**的异议有事实和法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回申请复议人刘**的复议请求，维持睢宁县人民法院（2014）睢执异字第31号执行裁定。

本裁定送达后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年一月十三日