吴**、李**与江苏中**限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**、李**因与被上诉人江苏中**限公司（以下简称中成华地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启开民初字第01076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2013年7月，吴**、李**向中成华地公司购买启**成壹号第××幢××单元×××号房屋，总价为665000元，双方于2013年7月30日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，双方对房屋的价款、付款方式、违约责任、交付方式等均作了约定。吴**、李**此后付清了全部购房款。2014年2月24日，启**成壹号部分业主向南通市**管理局举报，称中成华地公司在销售中成××号花园的过程中，通过启**视台、启东房产网等媒体发布广告，将楼盘的小学学区宣传为紫薇小学，但实际学区为永**学，要求工商部门予以查处。2014年4月25日，南通市**管理局作出启工商案字（2014）第00090号行政处罚决定书，认为：中成华地公司在销售房屋过程中利用广告对中成××号及中成河滨花园楼盘的小学学区进行不实宣传的行为违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，处罚决定为：1、责令立即停止发布违法广告；2、以等额广告费用在启东市范围内公开更正消除影响；罚款199413元。该行政处罚决定书已生效。

一审法院认为

原审认为，1、吴**、李**、中成华地公司在签订的房屋买卖合同中并未对学区房的事项进行约定，因学校的招生地段是由教育部门统一发布的，教育部门未委托任何机构发布，也未与社会商业机构合作承诺与学校挂钩，故对合同以外的涉及教育资源的问题原告应具有直接到教育部门查询真伪的义务，但吴**、李**疏于该注意义务，其自身存在过错。2、中成华地公司的行为已由工商行政部门依据行政法规予以惩戒，吴**、李**据以合同主张酌情以房价10%损失无事实及法律依据。综上，吴**、李**的诉请不予支持。为化解矛盾，多次与中成华地公司沟通，中成华地公司同意自愿给予吴**、李**房屋价格1%计6650元的补偿及承担诉讼费，中成华地公司的承诺与法不悖，可以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，原审判决：一、驳回吴**、李**要求中成华地公司赔偿66500元的诉讼请求。二、中成华地公司于判决生效后十日内给付吴**、李**补偿款6650元。案件受理费731元（吴**、李**已预交），由中成华地公司负担。

上诉人诉称

宣判后，吴**、李**不服，向本院提起上诉称，紫薇小学是当地有名的小学，其是凭对中成华地公司学区广告的充分信任才购买案涉房屋，中成华地公司违反了《中华人民共和国广告法》中广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者的规定，故应适用消费者权益保护法确定赔偿金额，请求撤销原判，改判中成华地公司赔偿购房款的10%即66500元。

被上诉人辩称

被上诉人中成华地公司答辩称，吴**、李**的女儿在案涉房屋交房时已就读高中，不存在小学学区的问题，中成华地公司所谓案**小学学区为紫薇小学的虚假宣传与吴**、李**不存在利害关系，对吴**、李**不产生任何影响。吴**、李**无证据证明中成华地公司宣传的紫薇小学对于合同的订立及房屋价格具有重大影响，中成华地公司的宣传内容不能视为要约。案涉房屋买卖合同中也未对小学学区事项、案涉楼盘开发规划范围之外的宣传行为及违约责任作出约定，吴**、李**主张按房价的10%赔偿损失无法定及约定依据，也没有相应的损失事实依据。不应适用消费者权益保护法处理商品房买卖合同纠纷案件，中成华地公司因虚假广告宣传被行政处罚不能作为吴**、李**主张承担民事赔偿责任的依据。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传的房屋及相关设施必须在出卖人的商品房开发规划范围之内。本案中，虽然中成华地公司通过有关媒体发布广告宣传案涉楼盘的小学学区为紫薇小学，但紫薇小学并不在中成华地公司案涉楼盘的开发规划范围之内，且吴**、李**也未能提供充分的证据证明宣传的紫薇小学对于双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故中成华地公司的宣传内容不能视为要约。加之双方在商品房买卖合同中亦未就案涉楼盘开发规划范围之外的宣传行为及违约责任进行约定，故中成华地公司不存在法律意义上的违约行为。根据现有法律规定及司法审判实践，商品房并不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》中的“商品”范畴，故吴**、李**依据《中华人民共和国消费者权益保护法》请求给予赔偿缺乏法律依据。从客观事实看，吴**、李**未能提供证据证明其损失范围及该损失与中成华地公司虚假宣传之间的因果关系，请求赔偿的证据不足，应当承担举证不能的法律后果，故吴**、李**要求中成华地公司赔偿的诉请没有事实和法律依据。虽然中成华地公司因虚假广告宣传被启东**管理局处罚，但不能成为吴**、李**要求中成华地公司依照《中华人民共和国消费者权益保护法》承担民事赔偿责任的依据。中成华地公司在原审中自愿补偿吴**、李**6650元并承担案件受理费系其对自身权利的处置，原审照准并无不当。

综上，上诉人吴**、李**的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费731元，由上诉人吴**、李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十六日