李**与段和发房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人段**房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民一初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人李**的委托代理人李**，被上诉人段**及其委托代理人欧**、李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：李**在郴州市明桂园小区有住房一套（房产证号00047440，面积240.11平方米），李**与其家人在郴州市郴江镇三里田村有宅基地一块，并自建楼房一栋。2012年2月29日，李**因资金周转困难与段和发商议出售房屋的相关事宜，并签订了一份《房屋转让协议（一）》，内容为：“甲方：李**身份证号：43280119720106020住址：郴州市北湖区三里**坪组，乙方：段和发身份证号：432821197209170916住址：郴州市苏仙区良田镇水泥厂宿舍。一、甲方于2005年10月9日在青年大道明桂园小区购买68栋楼商品房一套，房号为7051604，系复式楼，共两层，房产证号：00047440，使用面积：241.1㎡。二、经甲乙双方协议，甲方将该复式楼作价人民币玖拾万元整转让给乙方，因甲方将房产证在银行抵押贷款，甲方应于2013年12月31日前将贷款还清，把房产证交给乙方，并于2014年12月30日前将房屋过户的手续办理完毕（办理过户手续费用由乙方支付），如未办理好，则承担违约责任，并履行房屋转让协议二。三、甲、乙双方签字后，乙方一次性付清甲方的全部购房款玖拾万元整。四、该复式楼今后的水电费、物业管理费均由乙方负责，与甲方无关。五、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。甲方：李**乙方：段和发2012年2月29日。”同日，双方又签订了一份《房屋转让协议（二）》，内容为：“甲方：李**身份证号：43280119720106020住址：郴州市北湖区三里**坪组，乙方：段和发身份证号：432821197209170916住址：郴州市苏仙区良田镇水泥厂宿舍。一、由于甲方到期未履行双方签订的房屋转让协议一，甲方自愿将三里**坪组自建八层楼76栋的三、四层楼房共计360㎡私房转让给乙方，其方式为乙方将明桂园复式楼退还给甲方，乙方不再支付任何费用给甲方。二、该栋楼第三、四层楼房产权永远归乙方所有，乙方对这三、四层楼层享有：占有、使用、处理、收益的完全所有权。三、如乙方出租或转让该房，甲方无权干涉，并无条件协助乙方办理交接过户手续（租户或买主必须是合法公民），乙方如果转卖，但甲方在同等条件下，享有优先购买权，如遇政府拆迁，则按政府补偿方式补偿给乙方。四、甲方因房屋手续存在违规或超高超层等问题，均与乙方的三、四层无关，如因此给乙方造成了财产损失，甲方应给予补偿。五、甲方允许乙方对一、二层楼梯的正常通行权，并按相邻关系，不得影响三、四层楼的正常使用。六、今后甲方想拆旧建新，甲方必须和乙方协商好，征求乙方同意，如再建新房时，甲方必须补偿同等楼层相同使用面积给乙方，乙方不再出任何费用（如果房屋面积超过原来面积时，则按当时建筑成本价补偿给甲方）。七、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。甲方：李**乙方：段和发2012年2月29日。”

上述协议签订时，段和发向李**支付了900，000元购房款，李**出具了收款“收条”，内容为：“收条今收到段和发购买本人位于明桂园东苑51604房款玖拾万元整（￥900，000.00元）李**，2012.2.28。”此后，段和发搬进了李**位于郴州市明桂园的房屋，并自行缴纳水费、燃气费、物业管理费等，但该处房屋至今未能办理过户手续。

另查明，李**名下位于郴州市明桂园小区的住房一套（房产证号00047440，面积240.11平方米）已向郴州市北湖区农村信用合作联社办理了抵押贷款登记，贷款金额为600，000元，并于2011年11月3日、2012年7月2日分别被郴州**民法院依法查封。李**与其家人在郴州市郴江镇三里田村有宅基地一块，并自建楼房一栋，房屋所在的宅基地属集体建设用地，不能办理房产及土地的过户手续。

经法院释*，段和发表示其第一项诉讼请求中的《购房协议书》包括与李**于2012年2月9日签订的《购房协议书（一）》及《购房协议书（二）》。

段和发诉至法院，请求：一、判令解除段和发与李**于2012年2月29日签订的《购房协议》；二、判令李**归还购房款900，000元及逾期利息148，000元（从2012年2月29日计算至2014年11月5日，按银行贷款6.15%计算为148，500元（6.15%×900，000／360天×966天＝148，500元）；二、案件受理费由李**负担。

一审法院认为

原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。本案主要有两个争议焦点：一、双方签订的《购房协议书（一）》及《购房协议书（二）》的效力问题；二、李**是否应当向段和发退还购房款的问题。

关于焦点一。本案中，段和发与李**于2012年2月29日共签订两份《购房协议书》，即《购房协议书（一）》、《购房协议书（二）》。双方签订的《购房协议书（一）》系双方真实意思表示，且其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，根据该《购房协议书（一）》的约定，李**应于2014年12月30日前将房屋过户手续办理完毕，否则履行《购房协议书（二）》。据此，由于李**名下位于郴州市明桂园小区的住房一套（房产证号00047440，面积240.11平方米）已向郴州市北湖区农村信用合作联社办理了抵押贷款登记，并于2011年11月3日、2012年7月2日分别被郴州**民法院依法查封，无法如期办理过户手续，该《购房协议书（一）》应终止履行，双方应按《购房协议书（二）》的约定继续履行权利义务。因此，《购房协议书（一）》已终止履行，无需解除，段和发要求解除《购房协议书（一）》的诉讼请求无事实及法律依据，应不予支持。

对于《购房协议书（二）》的效力问题，段和发、李**在该协议书中约定转让的是李**与其家人在郴州市郴江镇三里田村宅基地上的自建楼房，该处房屋及其所在土地具有特殊性。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”中华人**院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国**（1999）39号）第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”该通知规定了禁止非同一集体经济组织的居民之间买卖农村宅基地房屋。农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，不允许对外转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律明确禁止的。由于土地所有权与房屋所有权的分离，房产无法实际转移，导致了农村房屋买卖合同归于无效。李**出售给段和发的房屋属于农村宅基地房屋，段和发不是该集体经济组织成员，无法办理房屋过户登记手续，段和发无法拥有对该房屋的所有权。因此，双方签订的《购房协议书（二）》违反了法律及行政法规的强制性规定，应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，因此，段和发要求解除《购房协议书（二）》的诉讼请求无事实及法律依据，应不予支持。

关于焦点二。双方签订的《购房协议书（一）》已终止履行，且被《购房协议书（二）》所取代，而该《购房协议书（二）》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，李**基于该无效合同所取得900，000元购房款应当予以返还。李**主张并未收取段和发900，000元购房款，但段和发提供了李**出具的900，000元收款收据及证人证言对李**收取购房款的事实予以证实，李**未能提供有效证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，故对其未收取购房款的抗辩意见不予采纳。对于段和发主张的利息损失148，500元（利息从2012年2月29日计算到2014年11月5日，按银行贷款利率6.15%计算）的问题，因双方签订的《购房协议书（二）》系自愿签订，双方违反法律规定买卖宅基地自建房均有责任，应当各自承担相应的责任。因此，该利息损失148，500元，由双方各承担50%的责任，即李**应向段和发赔偿利息损失74，250元（148，500元×50%），段和发主张利息损失148，500元，予以部分支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，参照《中华人**院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国**（1999）39号）第二条之规定，作出如下判决：“一、被告李**退还原告段和发购房款900，000元；二、被告李**赔偿原告段和发利息损失74，250元；三、以上第一、二项合计974，250元，限被告李**于本判决生效后十日内支付完毕；四、驳回原告段和发的其他诉讼请求。如果被告李**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，237元，财产保全费5000元，合计19，237元，由原告段和发负担1721元，被告李**负担17，516元。”

上诉人诉称

上诉人李**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李**以其姐夫韦**的名义向段**借款200，000元，李**向段**借款及利息累计700，000元，共计900，000元，段**要求李**用房屋抵偿债务，双方签订两份房屋转让协议，段**没有给付900，000元购房款，双方之间无房屋买卖合同关系；二、段**已经起诉李**请求偿还700，000元借款，法院已作出生效判决，判令李**偿还借款；三、李**尚欠段**借款未偿还，签订房屋买卖合同后，段**又支付900，000元现金来购买李**的房屋，不符合交易习惯。综上，原审法院认定事实错误，判决不当，请求撤销原审判决，改判驳回段**的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人段和发辩称：一、韦**不是李**的姐夫，韦**向段和发借款的200，000元与本案无关；二、李**向段和发借款700，000元是客观事实，已经由法院作出生效判决，与本案段和发支付李**购房款900，000元是不同的法律关系；三、李**与段和发签订房屋买卖合同后，段和发支付了900，000元购房款，李**出具了收条，段和发实际占有了李**明桂园的房屋，并交纳物业、水电费，李**未提出异议；四、李**因生意急需用现金，段和发正好要购买房屋，双方协商一致后，由段和发购买李**的房屋，合情合理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

上诉人李**为支持其上诉主张提交了三份证据：

1、起诉状、借款、转款凭证；拟证明2010年4月1日，李**以韦**的名义向段和发借款200，000元（实际180，000元，扣除20，000元利息）；

2、起诉状、借条三张，拟证明2012年2月28日前，李**向段和发借款700，000元；

3、（2014）郴北民一初字第948号民事判决书，拟证明段和发就同一事实以民间借贷纠纷向湖南省**人民法院提起诉讼，该法院已作出生效判决，本案系民间借贷纠纷衍生出来的虚假诉讼。

被上诉人段和发对上诉人李**提交的三份证据质证认为，该三份证据真实性均无异议，但证明方向有异议，韦**的借款与李**无关，与本案无关；李**的借款亦与本案无关，180，000元的转账凭证包括在李**借款的700，000元中。

被上诉人段和发在二审提交一份证据：

证据4、韦**及家庭户籍信息，拟证明韦**与李**无亲属关系，韦**的借款与李**无关。

上诉人李**质证认为，对该证据真实性无异议，证明方向有异议，韦**系李**表姐夫，李**以韦**的名义向段和发借款200，000元。

本院对双方提交的证据认证如下：1、2、3、4与本案无关联性，本院不予采信。

本院查明

本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案二审争议焦点是段**是否支付了李**900，000元购房款的问题。本案中，段**提出与李**形成房屋买卖合同关系，并支付了李**900，000元购房款。段**提交了两份《房屋转让协议》及李**于2012年2月28日出具的收款收据。而李**提出900，000元购房款实际是李**累计向段**借款的700，000元和2010年4月1日以韦**的名义借款200，000元，段**购房事实及支付李**900，000元购房款的事实不存在，却未提交充分的证据证实其主张，而且按照常理，如2012年2月28日段**支付李**购房900，000元款就是李**累计向段**借款的700，000元和以韦**名义借款的200，000元，则李**在出具900，000元的收款收据时应将上述借款的借条全部收回，或在出具900，000元的收款收据中对借款情况作出说明。现李**的上述借款借条均在段**手中，而李**出具的900，000元收款收据也未注明该900，000元购房款即上述借款。因此，李**提出购房款即借款不符合常理。因段**与李**签订的《房屋转让协议》无效，故原审法院判令李**返还段**900，000元购房款及利息损失74，250元，并无不当。上诉人李**的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款条（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13，543元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月一日