湖南亿**限公司与邵阳鸿**有限公司、罗**项目转让合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**发有限公司与上诉人邵**、罗**项目转让合同纠纷一案，邵阳市双清区人民法院于二○一五年十月十日作出（2015）双民初字第491号民事判决，湖南亿**限公司、邵**与罗**均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。湖南亿**限公司（以下简称亿**司）法定代表人姚长春及其委托代理人罗*、罗**、邵**（以下简称鸿**司）及罗**的委托代理人秦**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

亿**司一审诉称，2011年3月29日，亿**司与鸿**司签订《项目转让协议》，将亿**司所有的一开发项目（位于铁炉巷、跃进路转角处）转让给鸿**司。协议约定鸿**司应支付给亿**司各项费用共计700万元整，付款期自鸿**司售楼时开始直至项目主体完工，同时鸿**司在主体完工后将提供一套面积约100平米的住宅给亿**司。协议约定一方违纪，违约方将赔偿给守约方200万元。2014年12月，主体工程完工，但是直于今日，鸿**司未向亿**司支付过项目转让价款，亿**司为维护自身权益，请求人民法院依法判令：1、鸿**司依约支付亿**司亿**司项目转让价款700万元及违约金200万元。2、鸿**司依约交付亿**司房屋一套（面积约100平米）；3、鸿**司支付给亿**司借款及利息28.8万元；4、鸿**司对5户拆迁户进行住户安置5套；5、鸿**司与罗**承担本案连带责任；6、鸿**司与罗**承担本案的诉讼费。

一审被告辩称

鸿**司辩称，双方签订合同存在明显的事实欺骗，当时亿承公司转让项目时出让的资料显示土地是4亩多而实际上只有1亩多，安置的拆迁户人数也不够30户；而现在合同约定付款的条件不成立，主体未完工，收取的销售房款根本满足不了工程进度款的支出；该项目面临严重亏损，准备进入破产清算程序。

罗**辩称，亿承公司与鸿**司签订的项目转让协议是事实，但是支付项目款的前提是要主体工程要完工，现主体项目还没有完工。鸿**司欠的20万元已经在2012年归还给亿承公司了。请驳回亿承公司的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院查明：2011年3月29日，亿**司与鸿**司签订《项目转让协议》，将亿**司方所有的一开发项目（位于铁炉巷、跃进路转角处）转让给鸿**司。协议约定“一、亿**司在该项目前期拆迁安置了90户左右，建设8层安置了8000平方，办理了报建、土地出让、拆迁安置等共用去开支500万元，由鸿**司支付420万元给亿**司。该420万元亿**司方再借给鸿**司作前期费用，鸿**司另认息280万元，鸿**司连本带息共计应付亿**司700元。二、该项目除建有安置房外，其余土地全部转给亿**司开方，鸿**司原拆除7户尚未安置，由亿**司继续在本地段安置到位，派出所5户干警集资房还需集资，由亿**司、鸿**司双方与他们协商价格，若对方坚持续集资，则同意本地段，但具体价格由亿**司负责协调予以安置。付款期自鸿**司售楼时开始直至项目主体完工。协议约定一方违约，违约方将赔偿给守约方200万元。双方协商不成，酿成此纠纷。

一审法院认为

一审法院认为，本案争议焦点是鸿**司是否应依《项目转让协议》约定支付亿**司项目转让款及罗**是否应承担连带责任。本案属项目转让合同纠纷。亿**司提供的经过公证机关公证的楼盘现状照片可以看见鸿**司所挂横幅“准现房”及相关单位“祝贺鸿大中域喜封金顶”，这一组证据足以证实鸿**司所开发的楼盘主体工程已经完工。而鸿**司当庭提交的《邵**大中域棚户区改造项目纪实》这一份证据也清楚表明“项目主体已经基本完工”，这是鸿**司对自己不利的事实明确表示承认的，虽然鸿**司提供了邵阳市**有限公司出具的《关于邵**大中域商住楼项目工程的情况说明》这一份证据，但证据没有其他证据相佐证，不足以反驳亿**司提交的证据，故《项目转让合同》提及的付款条件成就，鸿**司应按约定履行自己的付款义务，根据鸿**司提供的收入明细表中，支付的工程价款为1199万元，而鸿**司所卖出房屋价款足以支付工程价款，而按照合同约定，鸿**司应当每次支付给亿**司的款项不少于100万元，但鸿**司至今没有向亿**司支付任何价款，其行为已构成违约，应承担本案的偿还价款700万元及违约法律责任，故应按约支付转让金700万元及违约金200万元。由于鸿**司罗**系鸿**司的主要股东，占股份90%，理应出资2700万元，但根据鸿**司提交的《收入支出明细表》可知鸿**司罗**出资资金仅1743万元，没有全面履行出资义务，故亿**司提出鸿**司罗**在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，本院予以支持。《项目转让合同》约定无偿提供一套100平米住宅给亿**司和安置5户集资户，因该项目还未经验收，没有达到交付条件，本案不予审理，待条件成就时双方按《项目转让合同》的约定履行；亿**司提出要求鸿**司偿还借款20万元及利息的诉请，因鸿**司提交了2014年3月26日偿还20万元的收据，已达到了该笔欠款已清偿的高度盖然性标准，故对该请求不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第七十六条、第一百一十四条，最**法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题解释（三）第十三条规定、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第四十五条，判决：一、邵**大房地**限公司在本判决生效后10日内支付亿**司湖南亿承置业开发有限公司700万元及违约金200万元；二、罗**在未出资本息范围内对上述第一项承担补充赔偿责任；三、驳回湖**有限公司的其他诉讼请求。案件受理费76816元，鸿**司邵**大房地**限公司承担。

上诉人诉称

亿**司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原判决认定该项目未经验收，没有达到交付条件，驳回亿**司要求鸿**司交付房屋一套和对安置户进行安置的诉讼请求不当。二、鸿**司没有及时归还20万元借款，原判驳回亿**司要求鸿**司支付自应当归还之日至实际归还本金之日期间利息的诉讼请求不当。

鸿**司、罗**上诉称：一、鸿**司对应支付700万元给亿**司没有异议，但约定是在该项目主体工程完工时付清，现该项目主体工程仍未完工，不具备验收条件，故付款条件未成就，原判仅凭大楼已封顶认定付款条件成就属事实不清，证据不足；二、本案鸿**司并未违约，原判判令鸿**司支付700万元并承担200万元违约金属适用法律错误；三、罗**作为鸿**司的股东已缴足了出资，原判认定罗**没有缴足出资判令罗**承担连带赔偿责任不当。请求发回重审或依法驳回亿**司的诉讼请求。

二审中，鸿**司提交了以下证据：证据一、内资企业登记情况表、验资报告等注册资料，拟证明罗**按出资额履行了股东的出资义务；证据二、邵阳**有限公司的证明、对账函，拟证明鸿**司尚欠工程款4700多万元；证据三、邵阳市房产局销售统计情况、工程施工合同，拟证明房屋销售情况，销售款项不能满足工程进度；证据四、未完工证明、未验收证明，证明该楼盘主体尚未完工，没有进行楼盘主体验收。亿**司认为上述证据不属于新证据，不予质证。本院对证据一和证据四的真实性予以认可，对其证明力结合其他证据作出综合认定，对证据二、三与双方争议的事实无关，不予认可。

本院查明

本院二审审理查明：2011年3月29日，邵阳市**有限公司与鸿**司签订《项目转让协议》，将邵阳市**有限公司所有的一开发项目（位于铁炉巷、跃进路转角处）转让给鸿**司。协议约定：邵阳市**有限公司在该项目前期拆迁安置了90户左右，建设8层安置了8000平方，办理了报建、土地出让、拆迁安置等共用去开支500万元，由鸿**司支付420万元给亿**司。该420万元亿**司方再借给鸿**司作前期费用，鸿**司另认息280万元，鸿**司连本带息共计应付亿**司700万元。该项目除建有安置房外，其余土地全部转给鸿**司开发，邵阳市**有限公司原拆除7户尚未安置，由鸿**司继续在本地段安置到位，派出所5户干警集资房还需集资，由邵阳市**有限公司、鸿**司双方与他们协商价格，若对方坚持续集资，则同意本地段，但具体价格由邵阳市**有限公司负责协调。付款期自鸿**司售楼时开始直至项目主体完工。双方还约定不能以任何借口违约，若一方违约除赔偿合同规定的损失外另处违约金200万元。邵阳市**有限公司700万应收款在鸿**司售楼时，由鸿**司陆续支付，邵阳市**有限公司全部应收款在项目主体工程完工时付清。鸿**司同意无偿提供一套100平方米左右的住宅给邵阳市**有限公司，办理好相关手续并承担相关费用。上述协议签订后，鸿**司进行楼盘开发，并办理了商品房预售许可证。邵阳市**有限公司后更名为亿**司，亿**司于2015年5月28日申请邵阳市罡大公证处对涉案楼盘的施工进度进行证据保全。2015年5月28日，邵阳市罡大公证处公证员呙红磊与工作人员戴*随同亿**司的工作人员肖*以及摄像人员李**对涉案楼盘进行了拍照，所拍照片上显示涉案楼盘拉出了“热烈庆祝鸿大中域喜封金顶”的条幅数条。2015年6月4日邵阳市罡大公证处作出（2015）湘邵罡证字第2450号公证书对上述事实予以公证证实。鸿**司对涉案楼盘已进行商品房预售。

另查明：鸿**司注册资本3000万元，罗**系鸿**司的主要股东，占股90%。鸿**司在一审提交的《收入支出明细表》反映鸿**司在涉案项目中的资本投入共3000万，其中现金投入1743万元，土地投入1200万元，车辆投入57万。2011年6月11日，鸿**司向亿**司借款20万元，由罗**向姚长春出具了一张欠条，内容为“今借到城郊置业姚长春监控资金二十万元整，在2011年9月30日前一次还清，不计息，若逾期按月息三分前后时间计息。鸿**司罗**”。2014年3月26日，鸿**司通过银行转账向亿**司支付20万元。

本院认为

本院认为，本案争议焦点是：鸿**司是否应支付亿承公司项目转让款并承担违约金？原判判令罗**在未出资本息范围内承担补充赔偿责任是否正确？鸿**司对没有及时归还20万元借款是否应按照约定支付利息？

关于鸿**司是否应支付亿**司项目转让款并承担违约金的问题。《项目转让协议》约定，亿**司将其涉案楼盘转让给鸿**司，鸿**司连本带息共计应付亿**司700元。付款期自鸿**司售楼时开始直至项目主体完工。协议约定一方违约，违约方将赔偿给守约方200万元。亿**司依约将涉案楼盘交付给了鸿**司开发。根据双方的陈述及提交的证据反映，鸿**司开发的涉案楼盘主体工程已经完工并进行商品房预售，亿**司要求鸿**司支付项目转让款本息700万元符合合同约定，鸿**司未予支付构成违约。现亿**司要求鸿**司支付项目转让款及违约金的理由成立，应予以支持。鸿**司上诉提出其应付700万元项目转让款无异议，但是楼盘未经竣工验收，其向亿**司支付项目转让款的条件尚未成就。由于双方只约定付款期限至涉案项目主体完工并未约定项目主体完工竣工验收，而主体完工并不等同于竣工验收，竣工验收亦不是主体完工的前提条件，因此，鸿**司提出支付条件尚未成就不构成违约的上诉理由不成立，该上诉请求不予支持。

原判判令罗**在未出资本息范围内承担补充赔偿责任是否正确的问题。亿**司提出鸿**司注册资金为3000万元，罗**作为鸿**司占股90%的股东，应出资2700万元，罗**并没有出资到位，应承担连带责任。鸿**司在与亿**司签订《项目转让协议》取得涉案项目的土地使用权开发后，鸿**司对其公司的注册资本由原来的1000万申请增加注册资本2000万元，其《验资报告》反映增资的2000万元中由罗**以货币出资800万元，以土地使用权出资1000万元，马**以土地使用权出资200万元，罗**、马**以土地使用权出资共计1200万元为罗**、马**购入的位于邵阳市跃进路的土地一宗。而位于邵阳市跃进路的土地使用权是鸿**司通过与亿**司签订《项目转让协议》而取得，是鸿**司的财产，鸿**司的股东罗**、马**在未对鸿**司的的债权、债务进行清算确定公司利润的情况下，直接以鸿**司的土地使用权作为其个人投入资本，明显属于出资不实。因此，原判判令罗**在未出资本息范围内承担补充赔偿责任并无不当。

鸿**司对20万元借款是否应支付逾期归还期间利息的问题。罗**出具的欠条，明确承诺在2011年9月30日前一次还清，不计息，若逾期按月息三分前后时间计息。欠条落款为鸿**司罗**，故此20万元为鸿**司所借。鸿**司在借款后并未按约定的还款时间归还，直至2014年3月26日才归还，违背了约定，应依约向亿**司支付逾期归还期间的利息。亿**司在鸿**司逾期归还20万借款未支付利息时，应要求鸿**司对应支付而未支付的利息出具凭据或在原借据上予以注明。现鸿**司提出其在归还借款时亿**司同意其只还本金，鉴于亿**司当时并未要求鸿**司对应支付而未支付的利息另立凭据为证，且是在鸿**司还款一年多之后因鸿**司对700万项目转让款未按约支付提出诉讼时才一并主张该20万元借款的利息，结合本案的案情，鸿**司提出亿**司同意其只归还本金比较符合案件情况。原判根据证据的盖然性规则认定该笔借款已经清偿而驳回亿**司要求鸿**司支付该笔借款利息的诉讼请求并无不当。

虽然涉案楼盘主体工程已完工，但并未竣工验收，尚不具备交付房屋的条件，故原判对亿**司要求鸿**司交付一套100平方米的房屋及对原5户住户进行安置的诉讼请求予以驳回并无不当。

综上所述，上诉人上诉理由均不成立，其上诉请求均不支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费按一审确定的不变，二审受理费74800元，由邵阳鸿**有限公司、湖南亿**限公司各负担37400元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日