原告胡**、徐敏诉被告怀化**有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告胡**、徐*诉被告怀化**有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日进行了公开开庭审理。原告胡**、徐*及被告的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告胡**、徐**称：2013年4月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于怀化市城北紫东片区“大汉龙城兴龙府”第29栋1层104号号建筑面积162.44平方米的商品房，以总价款5756611元出售给原告。原、被告在《商品房买卖合同》中第八条约定：被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第九条第一款第（2）项约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。原告依约交清了全部房款，但直至原告起诉之日，被告仍未将验收合格的商品房交付给原告使用，并以种种理由予以推拖。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当向原告支付违约金，违约金自合同约定从应当交付之次日起按原告已付款的日万分之二计算。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院请求判令：被告向原告支付（自2014年7月1日起至2015年6月7日止）逾期交房违约金人民币39377.88元。

被告辩称

被告怀**有限公司辩称：一、被答辩人已就本案同一法律关系和同一标的起诉过一次，再行起诉违反一事不再理原则；二、答辩人已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任；1、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备合同及补充协议约定的交房条件；2、竣工验收备案表不是法定的交付条件，在交房之前答辩人没有取得竣工验收备案表不应当承担违约责任；3、答辩人按约通知了被答辩人办理交房手续；4、被答辩人逾期前来办理交房手续，是其自身的过错，不属答辩人违约；三、被答辩人逾期缴纳维修基金等费用及违约金，答辩人有权拒绝交房；四、答辩人不交房属合法行为，不应承担逾期交房的法律责任；五、被答辩人请求的违约金标准过高，应当按实际损失进行计算。被答辩人实际损失为银行存款利息，按照日万分之二的标准计算违约金标准过高，因此请求法院予以减少违约金，综上请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原、被告于2013年4月22日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0049号。地上建筑层楼8层。合同约定：原告购买被告的第29幢1层104号商品房，房屋总价款为575661元，原告一次性付清。原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。

同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。

上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约于2013年4月22日一次性交清了购房款575661元、预告费567元，原告2015年6月4日向被告支付契税及维修资金。

另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区29、30幢工程质量经竣工验收合格，被告于2014年8月18日向怀化市城乡建设档案馆提供单体工程的施工资料，但29.30幢至今尚未取得《竣工验收备案表》。被告于2013年12月16日向原告邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。原告于2015年6月8日已收房。2014年9月3日原告向本院提起诉讼要求被告支付被告逾期交房违约金人民币21184.29元。2015年3月4日本院依法判决：被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为575661元×0.0001=57.57元。根据原告在本次诉讼中明确的金额及日期，违约金暂自2014年1月1日起算至2014年7月3日至共184天，即10592.88元，超过该期间的违约金损失，原告可另行主张。被告对此判决不服于2015年5月12日向怀化**民法院提起上诉，该院于2015年7月29日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有以下证据证实：

1、原告的身份证、被告的营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证实原、被告的诉讼主体身份情况。

2、商品房买卖合同复印件一份，证实对方违约交房；

3、购房发票复印件一份，证实购房金额；

4、维修基金、契税复印件一份，证实收房；

5、物业费复印件一份，证实收房时间。

6、民事判决书复印件一份，证实被告已经就同一事实起诉过一次，以及证明本案已经查明的事实；

7、房屋交接书复印件一份，证实被告已于2015年6月8日办理了房屋交接手续；

8、建设工程消防验收意见书一份，证实大汉龙城.兴龙府29号综合楼于2015年1月26日消防验收合格。

9、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。

本院认为

本院认为：本案双方争议的焦点为被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。

原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中明确了被告交付房产的条件仍然为经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，但被告所售商品房没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因此被告未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。

至于被告提出双方约定：“乙方（原告）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。”认为原告未付清有关税费、维修基金，被告则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。本院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。被告未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向原告支付违约金。

被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具有约束力，在客观上被告对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为575661元×0.0001=57.57元。根据原告在本次诉讼中明确的金额及日期，违约金从2014年7月4日起算至2015年6月7日止共339天，即19516.23元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

被告怀**有限公司向原告胡**、徐*支付违约金19516.23元，并限于本判决生效之日起十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费784元，由被告怀**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十四日