原告岳阳国**任公司与被告毛**租赁合同纠纷民事判决书

审理经过

原告（反诉被告，下同）岳阳＊＊＊＊＊＊＊公司（以下简称＊＊）与被告（反诉原告，下同）＊＊＊租赁合同纠纷一案，于2014年4月4日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成由审判员陈**担任审判长，代理审判员吕**、人民陪审员王**参加的合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。书记员王**担任记录。原告＊＊的委托代理人＊＊、刘**，被告＊＊＊的委托代理人＊＊＊、周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告＊＊诉称，2003年9月1日，原告与被告签订了《房产租赁合同》，合同约定，原告将＊＊裙楼A栋地下层租赁给被告从事台球经营。租赁期为2003年9月1日至2006年8月31日，租赁期满后变更为不定期合同，原告有权随时终止合同；合同终止，原告不予被告任何赔偿或补偿。根据双方合同上述规定，原告于2013年6月28日向被告送达了《岳阳＊＊＊＊有限公司关于解除﹤房产租赁合同﹥的通知》，告知被告双方租赁关系自通知送达之日起解除，并要求被告一个月后即2013年7月30日前交还承租场地，但被告签收此通知后拒绝腾退承租场地。原告为维护其合法权益，特起诉至法院，请求依法判令：一、被告立即腾退原告＊＊裙楼A栋地下层租赁场地；二、被告给付自2013年7月1日至其腾退场地时止的占有使用费（按原租金标准计算）。

被告＊＊＊（反诉原告，下同）辩称：一、2013年6月28日原告单方解除合同没有履行提前通知义务，不符合合同法的规定，该解除行为无效。二、合同本身未到期，原告的法定代表人＊＊＊＊在租赁户集体会议上承诺租赁关系三到五年不变，证明租赁合同尚未到期。三、＊＊单方解除合同系违约行为，就该违约行为，被告已经提起的反诉。

被告＊＊＊反诉称：2003年9月1日，被告＊＊＊在原告＊＊同意下从原承租人邓**手中接过＊＊裙楼A栋地下层建筑物，为此支付邓**转让费108100元。同日，原、被告签订了《房产租赁合同》，约定租期至2006年8月31日，月租金为1800元。该合同第二条和第四条约定，租赁期届满，该房产的附着物及装修、水电设施无偿归原告＊＊所有。被告＊＊＊在租赁该房产后投入大量资金进行装修装饰和台球城的运营，2012年10月，由于原告＊＊内部员工闹事，＊＊在解决内部问题的过程中，其法定代表人＊＊＊＊召集所有门面租赁户开会。会上＊＊＊＊向全体租赁户承诺租赁关系三到五年不变，各租赁户可继续投资经营。2013年6月28日，原告＊＊突然单方面提出解除合同，要收回租赁物。被告＊＊＊认为，原告＊＊已经承诺租赁期延长，现突然无理由单方解除合同，违反了双方的约定和法律规定。同时，其提供的《房产租赁合同》系格式条款，合同第二条、第四条违反了合同法的规定，系无效条款。现＊＊违法解约给被告＊＊＊造成巨大经济损失，故被告提起反诉，请求依法判令：一、确认＊＊于2013年6月28日单方解除合同的行为无效；二、确认原、被告双方签订的《房产租赁合同》第二条、第四条中无偿收回附着物、装修等设施的条款无效；三、＊＊双倍返还原告定金10000元，并赔偿经济损失暂计65万元。

原告＊＊辩称：2013年7月1日解除合同的行为合法有效，双方租赁合同到期时可以解除的。合同到期后没有续签合同属于不定期合同，不定期合同出租方可随时解除。被告＊＊＊主张的合同第二条、第四条也不是格式合同，是双方反复探讨的，故该条款也是合法有效地。就装修问题，根据法律规定，系可意思自治、自由约定的范围，应当尊重当事人的真实意思，原、被告双方约定的该条款也是有效的。就双倍返还定金问题并赔偿损失问题，因原告＊＊不存在过错，被告＊＊＊要求双倍返还定金及赔偿损失的诉求没有法律和事实依据。

原告＊＊为支持其本诉的诉讼请求和反诉的辩称，向本院提交以下证据：

一、房产租赁合同，拟证明原、被告之间的租赁关系及约定的内容；

二、＊＊房产证及房产资料，拟证明出租给被告＊＊＊的房屋归原告＊＊所有；

三、关于解除房产租赁合同的通知，拟证明该通知已经送达给了被告＊＊＊。

被告辩称

被告＊＊＊质证称：证据一的真实性不持异议，该证据也表明了原、被告签订的该合同系续签的合同；对证据二不持异议；认为证据三上的签名非本案被告＊＊＊所签。

被告＊＊＊为支持其本诉辩称和反诉的诉讼请求，向本院提交以下证据：

一、房产租赁合同，拟证明本案租赁关系及相关事实；

二、定金收据，拟证明被告＊＊＊向原告交纳定金5000元；

三、证明，拟＊＊＊为经营该台球活动中心购置了253000元的设备；

四、通知，拟证明＊＊承诺腾退期间不收房租和物管费；

五、租赁户意见书，拟证明＊＊单方解除合同没有提前通知和＊＊法定代表人已经承诺租赁关系三五年不变；

六、证人＊＊＊＊、＊＊＊＊的证人证言，拟证明原、被告之间租赁关系的有关事实；

原告＊＊质证称：被告＊＊＊提供的证据一的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的；对证据二、真实性不能确定，需庭后核实；证据三的“三性”均有异议，既无税务发票也无出具该证明的公司的营业执照和工商登记资料。即便购买了证明上的东西，也不能证明这些设备系用于本案争议门面的；证据四的真实性和合法性无异议，但被告＊＊＊理解错误，不能达到其证明目的；证据五是当事人陈述，不能作为证据使用；对证据六中＊＊＊＊的证人证言的合法性和关联性均有异议，本案基本事实均系证人听说的，且相互转让也与＊＊无关联性。证人＊＊＊＊系被告＊＊＊的员工，系本案利害关系人，该证人证言不能作为证据使用。

本院查明

本院认证为：对原告＊＊提供的证据一的真实性本院予以确认；被告＊＊＊对证据二无异议，本院予以确认；对证据三，被告＊＊＊的代理人认为该通知上的签名非＊＊＊本人所签，另房产租赁合同及反诉状中的签名与该证据中载明的签名笔迹有较大差异，同时根据庭后核实，原告＊＊并未亲眼所见通知上载明的签名为被告＊＊＊本人所签。故对该证据本院予以采信。

对被告＊＊＊提供的证据一、证据二本院予以采信；证据三系被告＊＊＊为经营门面而购置设备所花费的费用，该证据非税务发票，被告也没有提供出具该证明的公司的营业执照等主体情况，且其购置设备为其经营所必须，所购置的设备也未与房屋形成添附，故本院对该证据不予确认；对证据四本院予以确认；证据五反映了原、被告就租赁事宜进行沟通、协商的事实，本院对该证据证明的原、被告就租赁事宜进行协调事实予以确认，但因该证据系被告方单方出具的意见，故不能达到其证明目的。证据六中＊＊＊＊证人证言证明的主要事实为被告转租该门面及漏水的相关事实，门面转租与系被告＊＊＊与该门面原承租人之间的关系，与本案无关联性。而造成漏水的原因证人系听被告所述，证人本身并不清楚，故对证人＊＊＊＊的证人证言本院不予确认；而证人陈**系被告＊＊＊的员工，该证人证言无其他证据作证，真实性有较大可疑，本院不予确认。

根据本院采信的证据及庭审查明的情况，确认如下事实：

原告＊＊与被告＊＊＊于2003年9月1日签订了《房产租赁协议》，该合同约定，原告＊＊将裙楼Ａ栋地下层建筑物租赁给被告＊＊＊经营。第二条约定的租期为2003年9月1日至2006年8月31日，租赁届满，如原告继续出租，在同等条件下，被告可优先续租。如＊＊不继续出租，则可无偿收回租赁物及附着物，不予被告＊＊＊任何赔偿或补偿。租赁期届满，＊＊＊继续使用租赁物的，如果＊＊没有提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，＊＊有权随时终止合同。合同第三条约定的租金为1800元／月。第四条约定，“甲方（即＊＊，下同）按房屋建筑和水电现状交付给乙方（即＊＊＊，下同），所有装修改造完善均由乙方负责。乙方改造装修设计方案必须……一切责任由乙方自负。乙方投资建设的不动产，即土建、装修、水、电等设施，乙方中途中止合同或租赁期满后归甲方无偿所有，动产由乙方自行处理。”第十八条约定，“在合同签字时，乙方付给甲方5000元定金，合同期满无违约现象，则退还给乙方，定金不及利息。”协议签订后，原、被告双方各自履行了各自的合同义务。合同到期后，被告＊＊＊继续租赁该门面，并向原告缴纳租金，原告也一直未提出异议，并且接受了被告交纳的租金。2013年6月28日上午，原告＊＊通知被告＊＊＊解除租赁合同，要收回门面。但被告并没有搬出所租赁场地。2013年8月13日，原告再次通知包括被告在内的承租人，告知原、被告之间的租赁合同已经解除，从2013年7月份开始进入腾退期，在腾退期间原告不收取租金和物管费，并告知了结清水电费应当注意的事项。在该次通知之后，被告＊＊＊继续占用该门面。因被告拒不腾退原告所有门面，故原告＊＊诉至本院。

另查明，被告＊＊＊与原告＊＊签订合同后向＊＊支付了5000元的定金，其租金交至2013年6月30日。

本院认为

本院经审判委员会讨论认为，原告＊＊与被告＊＊＊通过签订一系列的《房产租赁协议》，形成租赁关系。在租赁关系中，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金。出租人的义务是保证承租人不因第三人的原因影响租赁物的使用、收益。承租人的主要义务是除支付租金外，还应在租赁关系终止后，将租赁物返还给出租人。本案中双方签订的《房产租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方都应遵照执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在合同到期后，被告继续支付租金等，原告未提出异议并且收取了该费用，故租赁期满后该租赁合同变更为不定期租赁，原告有权随时终止合同。原告＊＊于2013年6月28日通知被告＊＊＊双方的租赁关系自通知之日起解除，并给予其一个月即2013年7月这个月的时间腾退房屋，且腾退期间不收租金和物管费。该通知已经给予了被告一个月的履行期，原告＊＊的行为符合合同的约定和法律的规定，故被告主张解除行为不合法的辩称本院不予采纳。被告＊＊＊理应在规定的腾退期间腾退门面，但其一直拒绝腾退门面，已经违反了合同法的规定。就被告提出的原告的法定代表人口头承诺三五年不变从而导致原租赁合同的期限已经变更的承诺，因其没有向本院提供有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。故对原告请求被告＊＊＊腾退＊＊裙楼A栋地下层的诉讼请求，本院予以支持。另原告于2013年8月13日向被告所发通知，告知腾退期为2013年7月这一个月的时间，腾退期间不收租金、物业管理费，但＊＊并未通知未腾退的门面之后不再交纳租金和物业管理费，故如果被告在原告指定的期限内腾退所租赁房屋，则在指定的腾退期内不收租金、物管费等费用；但如果不能在指定期间内搬出，则仍需交纳房屋的场地占用费等。因原、被告约定的租金为1800元／月，且自2013年7月份开始便没有再交租金等费用，被告＊＊＊应按照该标准向原告继续支付场地占用费至搬出场地为止。就被告＊＊＊请求原告＊＊双倍返还原告交纳的定金10000元的诉讼请求，被告提供的证据表明其向原告交纳了5000元的定金，原、被告双方在合同中约定“合同期满无违约现象，则退还给乙方（即被告＊＊＊）”，但未约定在出现违约时如何处理该定金，双方在合同履行过程中，被告＊＊＊未将所租赁房屋损坏，之前也从未拖欠过原告＊＊的租金，该定金应退还给被告，但因原、被告之间的租赁合同有效且双方已经履行，被告所主张的双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。就其提出的请求本院确认合同第二条、第四条约定无效的的反诉请求，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”由此可见，装修装饰等事宜可由租赁合同当事人自由约定，属于原、被告意思自治的范围，不违反法律、行政法规的强制性规定，故被告＊＊＊请求本院确认房产租赁合同第二条、第四条中关于无偿收回附着物等设施的条款无效的反诉请求本院不予支持。就被告在反诉中主张原告应当赔偿被告损失的诉讼请求，因该损失包括被告装修产生的费用及因被告主张原告违约而给被告造成的损失，该装修费用系原告正常经营而产生的经营成本，该成本应当由被告自己承担；被告主张原告违约给其造成的损失部分，因原告＊＊无违约行为，且被告也未能提供证据证明该损失的存在，故对被告请求原告赔偿其损失约65万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）＊＊＊于本判决生效之日起三十日内腾退原告（反诉被告）岳阳＊＊＊＊＊＊＊公司裙楼A栋地下层建筑物并交付给岳阳＊＊＊＊＊＊＊公司；

二、被告（反诉原告）＊＊＊自2013年7月1日起按照1800元／月的标准向岳阳＊＊＊＊＊＊＊公司支付场地占用费直至租赁场地实际交还之日止；

三、原告（反诉被告）岳阳＊＊＊＊＊＊＊公司返还被告（反诉原告）＊＊＊的定金5000元；

上述第二、三项判决确定的义务，限原、被告各自在本判决生效之日起三十日内履行完毕，延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回被告（反诉原告）＊＊＊的其他反诉请求。

本案案件受理费5000元，反诉受理费5200元，由原告岳阳＊＊＊＊＊＊＊公司负担50元，被告＊＊＊负担10150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省**民法院。

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裁判日期

二〇一五年二月十日